2020年底上海房价加速上涨，是否意味着楼市新一轮行情启动？

上海房价在2O2O年衣加速上涨，我们先要看涨什么地方。据我所知，主要涨内环。为什么內环会涨？有两个原因。一个原因是内环大量动迁，黄浦区动迁量最大，2O18，19两年中动迁二万多户，2O2O，21两年中再动迁二万多户。静安区动迁户仅次于黄埔，这四年也动迁三万多户。上诲动迁政策好，每平都在十几万，这样将旧房房价带上去了，内环老破旧因存在动迁可能，房价大幅上扬。第二个原因是内环面积小，寸土寸金，动迁后造的豪宅单价非常高，因供给有限，而巾国和上海富人多，买得起和愿买的人多，价格当然上涨。叶檀说，上海内环房价会达到每平25万，这完全有可能。

但上海地方大，内环外直到外环地方比内环不知大多少倍。在这广大地区房价并没涨，远的地方还在跌。这是一件事情的两个方面。

最近购买上海的房子合适么？

2020年各大城市房价成交价格总体来看新房有所上涨，二手房下跌比较厉害。长远来看一二线城市上涨的可能性比较大，三四线甚至五线的城市保持平稳甚至下跌。相比较而言当下适合买房嘛？

一，疫情下的2020年楼市如何？

2020年受疫情影响，各个行业都受到了一定的冲击。很多人也在关注房地产行业，受此次的冲击影响如何？2020年是否会成为房价的一个转折点？那么咱们就从全国土地竞拍以及四月份全国房产成交价格进行一次对比分析。

1，开发商竞拍土地分析。

上面的图片是国家统计局公布的近五年房地产开发企业购置土地面积的一个变化情况表。非常了解房产的朋友应该知道2014年房价出现了一个上涨小高峰，2014年之所以出现涨幅，除了和当时宽松的金融政策有关，还有一个因素是2011年到2012年开发商购置土地面积出现了大面积下跌导致2014年新房无房可售。

从上面的图片我们可以看出2019年开发商购置土地的面积也出现了严重下跌。那这会不会重蹈2014年的覆辙？从目前的情况来看应该是不会的，因为2019年房地产购置面积下降有两大原因:

第一是2019年重新提出房住不炒的政策，政府对资金流入房地产进行了严格控制。开发商融资成本变高再强行拿地只会增加房企的负债。

第二开发商可拿的优质土地变少以郑州为例，2017年到2018年开发商拿地太多，郑州四环左右的优质位置土地几乎没有剩余，再向四环外开发性价不高，这也就是为什么2018年以后各地级市忽然出现大量大开发商进入的原因。因此2019年开发商拿地减少的原因是政府加城市发展的需要扩张太快购房者也不会买单，因此并不会出现后期断层造成价格暴涨。

2，2020年解封以后销售价格的分析。

受“稳房价、稳地价、稳预期”三稳政策和“房住不炒”政策影响2019年很多城市房价出现了下跌，紧接着是2020年疫情来袭更是给房价浇了一盆冷水。

上图是国家统计局公布的2020年4月份70个大中城市二手房销售价格指数表。可以看出同比2019年4月北京二手房下跌0.2%，天津二手房下跌3.3%，青岛下跌5.7%，郑州下跌4%，武汉下跌2.3%，可以看出很多一二线城市二手房都出现了不同程度的下跌，造成二手房下跌的原因主要有疫情的影响和政策求稳调控，对于房价而言平稳就是下跌。例如一个80平的两房市值120万，有三个着急用钱的业主都在115万成交则这个小区以后的成交价很可能在115万徘徊。

上图是国家统计局发布的2020年4月份70个大中城市新房成交价格的指数。同比2019年4月份北京新房增长3.3%，上海新房新增2.7%，南京新房新增4.5%。杭州新房新增5.2%。郑州新房新增0.2%，武汉新房新增8.3%。青岛信访新增240%。宁波新房新增5.8%，我们会发现很多地方新房价格在上涨，二手房价格却在不断的下跌，造成这种原因是因为政府想要房地产回暖从而放松了购房政策。导致很多地方新楼盘出现首付分期甚至一些零首付的楼盘都出来了更有一些楼盘，可以公开的解决限购问题。所以说新房一片火热是因为购房政策的优惠并不是房价的优惠，而对于二手房就没有这种优势。

二:未来一二线城市房价还能上涨吗？

我国房地产经过20年的发展黄金时段已经过去了，全民炒房的时代也已经结束。房地产作为最好投资品的时代也已经结束了。房产短期看政策，中期看位置，长期看人口。只有不断的人口净流入才能保障城市经济发展和提供房产需求。

上图是1990年到2018年西安人口走势图，从图标可以看出1990年到2015年西安人口都在平稳增长，2015年以后西安政府开始实施吸引人才政策，2016年到2018年人口出现了暴增。人口的暴增自然可以拉动经济发展和房价上涨。

上图是2011年到2019年西安房价走势图，从2016年以房价出现了成倍增长，刚好这个时间段是西安人口暴增年时间段，再加上2016年政府宽松的经济政策自然可以燃起房价的倍增，因此人口的不断净流入是一个城市发展的基础和能量，再加上政府的优惠政策瞬间就可以转化成经济能量。

三:2020年适合买房嘛？

假如您是刚需购房者我建议您越早入手越好，因为今年确实是一个不错的购房时机，房价经过2018年和2019年的降价已经触底，紧接着2020年有加了一把降价的火把“疫情”，央行4月份连续降息降准LPR从4.8%降到4.65%，

上面是郑州一个三环内的2010年双气小区72平的成交价变化，我们可以看到从2018年到2020年这个户型价格从111.5万降到105万最后降到94.5万，短短两年时间一个72平的小两房下降了17万。均价从1.5万降到1.3万，个人认为这个户型降价空间已经不大了，再降价还不如郑州的地级市价格高。所以现在二手房是一个抄底的时刻，再加上利率不断下调郑州2018年到2019年二手房贷款利率在5.6%到5.8%徘徊，现在已经降到5.3%，所以说作为近几年要买房的刚需者而言今年确实是一个不错的抄底时机。

小结:个人认为未来人口不断净流入的一二线城市房价还是有很大空间的，对于人口不断流失或者三四线城市来说房价很可能保持平稳不降不增。这是也是国家“以时间换空间”的调控方式，慢慢的挤压房地产泡沫，但是对于近期要购房的刚需朋友而言这太遥远，可以解决当下住房问题并能坚持能省则省的原则才是更实用的，因此今年购房特别是二手房一定可以买入一个近三年最低的价格。