800多套房11天卖光 宁波还会有大动作吗

[i=s] 本帖最后由 新旺 于 2012-4-5 15:04 编辑 [/i] 初春3月，“以价换量”成为目前卖房最流行、也是最有效的手段。 3月18日，北仑世茂世界湾从每平方米一万出头，直降5000元，在近期[url= 宁波房价走势2012[/url]全大市日均销售约为三四十套的行情下，到昨天800多套房子清盘。 居然敢直降五千?开发商有多少利润空间?我们不妨来算一算，希望以此一窥房产利润空间。 每平米直降5000元，800多套房11天卖光 世茂世界湾项目，70年产权住宅，开发商是宁波世茂房地产控股有限公司。因为楼盘地处北仑中心城区，紧挨北仑区行政中心，这一楼盘被定位为当地中高档产品。 这一项目2008年下半年开售，一期开盘，总户数1110户，均价每平米约8000元。2010年8月26日，二期首批房源约800套开售;大约三个月后，二期第二批房源开售。 2010年年底，这一楼盘售价达到最高，约1.3万元/平方米。此后售价一直维持在每平方米1.1万元至1.2万元之间。从宁波透明售房网数据看，3月18日之前，世茂世界湾二期已售房均价约1.1万元/平方米。 3月18日这一天，800余套剩余房源调价开卖，每平米直降5000元。头一天，售楼现场卖出500多套房子，单价都在每平方米七八千元(本报3月20日n3版)。到昨天，房源基本售罄。 降幅超四成，来算算“世茂世界湾”成本 同一个楼盘同样的品质，前一周每平方米售价过万，突然就降到了7000多，降幅超过四成。 虽然，开发商频频用“尾盘”来解释，说剩余的房子位置不佳的楼层太高或太低等等。但800套的数量，都是位置不佳的么? 而且，800套都是每平直降5000元，开发商如此大手笔，还有没有利润? 这里我们不妨替开发商算一算，顺便也一窥其他楼盘的降价空间： 宁波房地产交易中心一位工作人员说，通常在房地产项目中，土地费占大头，然后分别是建筑施工成本、税收财务等。楼盘建造成本，视楼盘定位不同存在差异，一般小高层住宅造价每平方米约3000元，高层每平方米约4000元。税收财务等杂费，在定价中的占比一般约为15%。 根据宁波市国土资源局北仑分局2008年1月31日公告，世茂世界湾所在地块“北仑中心区ab地块”，于2008年1月30日，由锦尚投资有限公司(世茂集团旗下的投资公司)以5600元/平方米的地面地价竞得，折算楼面地价为2037元/平方米。 世茂世界湾是小高层，通常来说，建造成本约为4000/平方米。 税费等杂费的15%，以此盘2008年一期开盘定价8000元为标准，就是8000×15%=1200元/平方米。 那么世茂世界湾每平方米总成本就是：2037元(土地出让金)+4000(建造成本)+1200(税费等)=7237元。 比照3月18日直降5000后的7000多元每平米，确实是没多少利润了。 看看“世茂世界湾”的火爆行情，“不是没市场，是价格没降到位” 从宁波透明售房网数据看，近期，宁波全大市日均销售住宅约为三四十套，而世茂世界湾一天就卖了500套。上面我们算了，那是因为世茂世界湾降到几乎无利润。 这个例子，是否能佐证业内流传的说法“不是没有市场，只是价格没有降到位”。 不过，也有业内人士表示，正是因为有降价空间，世茂才敢打出降价牌。 “毕竟开发商也是企业，不会做亏本买卖。比如地价、税收、建安等费用，虽然暂时由开发商承担了，但最终还是要通过销售由每个购房者承担。” 这位业内人士分析，与其他行业相比，前些年房地产的利润确实比较高，但这两年，房地产调控政策频出，房价滞涨，为了博销量，开发商也只能或明或暗地降价应对。 会不会有更多楼盘加入降价行列?