在西安，2022上半年，适合买房吗？

根据目前市场上在售新房和二手房价格来看，从去年下半年到今年上半年价格都在成下降趋势，但是不会降太多，加上银行降息放宽贷款政策，目前买房子确实是可行的，但是卖房子就比较吃亏了！

目前不合适买房子，不仅仅是西安也包括全国都不合适买房子。世界经济低迷，战乱不断，疫情肆虐，在这种情况下，还是给自己留一点后路为好？等待疫情结束了以后，再去买不迟，你说呢？

从现在的楼市来看，多久能回到买方市场？

你好，嗨住租房来回答这个问题。

中国地产30年，去库存与调控交织进行

在讨论楼市何时回归买方市场这个话题前，我想先带大家简单回顾一下中国房地产业的发展历程。1980年，邓小平将房子定义为商品，房改与土改并举，中国房地产行业正式成为一个产业，这一年是中国房地产起步的元年。

此后逐渐进入地产黄金十年，1988年，海南脱离广东独立建省，一批开发商先后涌入，当时流传“要挣钱到海南，要发财炒楼花”，楼市击鼓传花游戏愈演愈烈，到了93年首个调控政策出台，海南成为中国第一个房地产泡沫破裂城市，一夜之间无数房地产公司倒闭，“天涯、海角、烂尾楼“成为海南新的三大景观。

1995-1996年全国房地产行业愁云惨淡，1997年，亚洲金融危机更是加剧了这一局面，98年全部全面终止福利房政策，第一轮救市行动就此展开。接下来楼市供需渐渐失衡，房价涨幅再次引起相关部门注意，2002年、2003年先后下发调控政策。

回过头看，中国楼市基本经历了三轮大的去库存周期，伴随着每一次去库存的直接影响就是供需结构失调，房价飞速上涨，而为了稳定房价和民心，又不得不出台一系列调控措施，无论熊市还是牛市，政策这只调控的大手始终在指挥整个市场的走向。

当前高位盘整阶段，大起大落都是小概率事件

价值决定价格，商品价格很大程度上也会受供需双方影响。商品房作为一种非标准化的产品，其建设周期长、空间固定等特点使得其价格并不能像其它标准化产品一样进行衡量，但整体上而言，一个时期内一个城市的房屋供应量始终是有限的，整个市场会处在卖方市场。

经过2017年限购限贷、限价限售一系列调控政策之后，全国房价基本得到了控制，到下半年已经很少听到某个城市房价暴涨这类消息。从供求角度看，北上广深一线城市和强二线的需求量依然巨大，而随着城市化进程进入后半段，这些城市能够开发的土地也来越少，但对人口的吸引依旧不减，这种情况下一线城市的房价目前虽然处在维持稳定阶段，但长期来看其价值会得到进一步放大，基本不会出现“买方市场“一说。

相对而言，三四线城市经过去库存和一线城市外溢需求的一波收割之后，很难再吸引到更大量级的需求；再加上调控政策又适时控制住了房价上涨态势，这些城市倒更像是处在”买方市场“。

当然，所谓的买房市场没有绝对标准的衡量指标，买房对市场的心理预期是多种多样的，有些人眼里的高房价在另一些人眼里却可能是高性价比。国内30多年的房地产发展史，几乎没有出现过真正意义上的买方市场，10年前的房价现在看来虽然算是白菜价，但那时候的人均收入和消费水平也同样处在很低的水平。

抛开需求谈论一个市场是买方或卖方市场意义不大，虽然凡是商品价格都会有涨有跌，但房产因其特殊性，特别是受政策管控较大，很难出现自由市场里大起大落的现象。对于刚需置业者，预算足够了，时机合适该下手还是得下手；暂时买不起房子的，随着住房租赁风口的崛起，在大城市打拼至少也不会遇到无处可居的问题。

从现在楼市的情况看，国家对房地产调控执行得还是比较坚决的，并没有经济下行压力大，就全面放松房地产调控政策，而是采取“因城施策”的战略，由各个城市根据自己不同的情况，对房地产进行调控。房地产市场正在逐步进入到去投机化进程中来。

自2018年第四季度开始，国内的房地产市场就已经全面降温，一二线城市二手房市场“有价无市”，新房市场也出现了罕见的开发商降价促销，老业主出面维权的场景，目前房地产投资性需求正在退出，离开回到买方市场已不再遥远。

目前，楼市正在逐步回到买方市场过程中，主要原因有二个：一是，由于房地产调控的持续发酵，人们预期房价上涨的开始出现了分化。不像过去那样再一边倒的看涨，而是预计房价将走平和下跌的人开始多了起来。如此一来，投机投资性购房需求者大幅减少了。

另一方面，人们对未来收入预期不如过去了。2018年底，很多制造企业生存为艰、互联网企业裁人、开发商收缩裁员等，国内经济下行压力大，很多人不像过去那样对收入增长有乐观预期。所以，投机和投资性购房需求都在快速减少。

不过，要让房地产尽快回到买方市场，还要受到以下几大因素制约：第一，未来何时推出房产税。从目前形势看，全国不动产信息登记已经联网，房产税也就是近二三年的事情了。而一旦严格执行了房产税，这在房屋的执有环节征税，无疑会大大增加囤房者的成本，马上就会有大量房源抛向市场，届时房地产很快就会回到买方市场。

第二，房贷利率是否能一直保持在目前位置。过去，购房需求如此之旺，主要是房贷利率过低，这无疑是在鼓励大家购房。而目前很多银行将房贷利率上浮20-30%，这会增加购房者的成本，这不仅可以打击炒房需求，更让很多并非一定要在短期买房的“刚需”冷静思考。如此一来，购房需求减少，房地产供应却在不断增加，届时将转向买方市场。

第三，长效机制的建立，将分流商品房购买需求。目前各地都在积极进行楼市的长效机制的建立，在继续发展商品房市场的同时，还积极发展房屋租赁市场、保障房市场。届时，大量购房需求被分流到了保障房和房屋租赁市场，商品房市场的压力就减轻，甚至出现供过于求的局面，买方市场就出现了。