房企 资金链紧张 看哪些财务指标

首先看资产负债率，资产负债率越高说明房企越高。
还可以从以下几个角度来看：1. （累计）经营性净现金流：即使是房地产企业，常年的年度累计经营性净现金流为较大的负数依然十分危险2. 总资产负债率：通常现金流健康的房地产企业都在85%以下3. 净负债比率：现金流健康的房地产企业建议控制在60%以下，40%以下十分健康4. 负债结构，如短期负债占比；短期负债占比过高是不健康的特征5. 总资产周转率其实如果从偿债能力来说，用的还是偿债备付率。

分期付款购房如何保障各方权益

伴随着限购等一系列调控措施的实施，房贷利率持续上升，无论改善置业和首次置业的购房成本都大大增加，房地产市场销售骤降。为减轻购房者的利息成本，更多房企推出了分期付款购房。 分期付款增加交易风险 分期付款的购房方式早已有之，就笔者所了解的购房合同范本来看，购房合同的付款方式中一般都会约定一次性付款、按揭付款和分期付款三种形式供购房人选择。具体来说，是指购房人按照合同约定期限，将购房款分成若干期(次)向出卖人(即房地产开发企业)支付的一种付款方式。 采用分期付款的交易方式，一方面，可以刺激潜在购房人的购买欲望，有利于解决潜在购房人资金不足的问题；另一方面，分期付款提高了资金回笼进度，帮助成交。 分期付款购房的具体操作过程如下：首先商品房买卖双方就付款方式充分协商后签订商品房买卖合同，并在合同的付款方式条款中选择以分期付款的方式支付购房款，然后购房人再按约定的付款期限逐期支付购房款。通常情况下，分期付款的时间节点为签订购房合同当日购房人支付首期款(通常为房价款的30％— 40％)；交房之前购房人支付至房价款的80％—90％；办妥房产证之前购房款支付完毕。分期付款可以为原本需要按揭购房的业主节省融资成本(即银行利息)，又可以有效制约房地产开发企业全面履行购房合同义务，从而有效改变了购房人在交易中的弱势地位。而对于开发企业来说，由于分期付款延长了付款时间，相对于一次性付款和按揭付款，显然会增加交易风险。但毕竟可以增加成交，就目前的市场环境来看也是值得的。 分期付款合同的相关条款 第一，所有权保留条款。所谓所有权保留是指在移转财产所有权的商品交易中，根据法律的规定或者当事人的约定，财产所有人移转标的物的占有于对方当事人，但仍保留其对该财产的所有权，待对方当事人支付一部分或全部价款或完成特定条件时，该财产的所有权才发生移转的一种法律制度。在我国法律法规中，所有权保留的相关规定最早出自《民法通则》第七十二条：“按照合同或者其他合法方式取得财产权利的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”从上述规定中我们不难发现，《民法通则》对所有权保留的规定相当模糊、概括，真正完成我国所有权保留制度框架结构的是《合同法》第一百三十四条的规定：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人”。 根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，在不动产交易中，除法律另有规定之外，所有权的转移是以登记为生效要件的。为了尽量减少交易风险，对分期购房的出卖人来说，最好的办法就是在合同中约定，在买受人付清全部购房款之后再办理房屋所有权转移登记。换句话说，就分期付款购房而言，所有权保留是指在购房人交完最后一期购房款之前，虽然购房人已经实际占有并使用标的商品房，但该商品房的所有权仍属于出卖人。一旦购房者无力支付购房款或有其他严重违约行为的，出卖人可以直接解除购房合同，并行使取回权要回购房人占有的标的商品房。 第二，合同解除条款。是指交易双方在订立分期付款买卖合同时约定，当购房人迟延支付购房款且达到一定条件时，出卖人有权单方解除分期购房合同。我国《合同法》第一百六十七条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”。也就是说，分期付款的购房人未按照合同约定期限支付房价款达到总房价的五分之一的，出卖人就可以要求购房人付全部房价款或者解除合同。 为了保护交易安全和维护出卖人利益，虽然《合同法》对分期付款合同解除条款作了规定，但笔者认为，《合同法》的规定尚不够具体、明确，且缺乏实操性，交易双方还可以在购房合同中进一步加以细化，使合同解除条款更容易操作。就笔者的经验而言，为了规避交易风险，出卖人可以在购房合同的付款方式中作如下三方面约定：一是首期付款的比例不宜过小，否则会使购房人的违约成本过低；二是每期付款数额不应低于总房价款的20％，这样只要有一期迟付款出卖人就可以要求购房人付全部房价款或者解除合同；三是在条件允许的条件下，付款期限尽可能缩短，以免“夜长梦多”导致交易风险加大。 分期付款的影响 分期付款购房虽然早已有之，但是由于以前房地产市场一直较为“火爆”，同时，分期付款增加了交易风险，与一次性付款和按揭付款相比又不利于房地产开发企业快速回笼资金。因此，以往房地产开发企业对分期付款的支付方式大多比较消极，真正采取分期付款方式购房的比例并不大。而随着现阶段因宏观调控政策的不断出台，开发企业融资越来越困难，以分期付款方式购房的比例不断增加。那么，分期付款对当前房地产市场会产生哪些方面的影响呢? 首先，分期付款购房削弱了商品房预售功能。众所周知，房地产开发是一个资金高度密集的行业，为了减轻房地产开发企业的资金压力，繁荣房地产市场，我国在上世纪90年代初就确立房地产预售制度。预售制度的本质是允许开发企业销售其尚未建成商品房，以减轻资金压力。在一次性付款和按揭付款中，商品房预售合同签订后最迟几周内就能收回预售房屋的所有购房款，而在分期付款购房中，至少有一期购房款是在交楼甚至办理房屋所有权转移登记后，才最终支付完毕，这就势必导致房地产开发企业的资金回笼速度降低，进而增加企业的资金压力。 其次，在当前的调控下，分期付款购房有利于房地产市场的发展和繁荣。从国家历次宏观调控来看，最常用的手段就是金融政策——提高银行贷款利率、增加存款准备金等一系列信贷收紧政策，调控的结果必然导致房地产开发企业融资困难及其融资成本增加。以当前的宏观调控为例，一方面，信贷收紧的调控政策引起的融资困难和融资成本大幅度提高，已使大多数房地产开发企业不堪重负；另一方面，贷款利率的提高，又加重了有刚性需求的广大中低收入阶层的还款压力导致其支付能力下降，市场销售下滑，大量房源滞销。分期付款购房让困境中“挣扎”的买卖双方看到了一丝希望。 最后，分期付款购房对开发企业提出了更高的要求。分期付款业主一般都会要求在交楼甚至办理所有权转移登记后，才支付最后一期购房款，这样就势必会使业主在收楼或办理产权登记时，拥有了比一次性付款或者按揭付款业主更有利的谈判地位。若房地产开发企业对房屋质量、工程进度控制得不好或者办理产权登记迟延，很可能会导致分期付款业主拒付购房款。