729约谈后，第三城将加码调控，剑指土拍！

国内楼市发生了四件大事！

1、银川市住房和城乡建设局相关负责人透露，银川将在下周正式发布楼市调控文件，相比以往，此次新政更加侧重对土地端的把控。

2、青岛发布公告，青岛第二批次集中供地再次挂牌出让，将于9月8日-10日进行拍卖。此次青岛第二批次集中供地再次挂牌出让，供应规模减少，控溢价、禁马甲、竞品质等新规落地，并规定了严厉的惩罚措施。

3、杭州市规划和自然资源局发布一则补充公告称，原定于9月7日、8日出让杭州第二批集中出让的31幅涉宅地块全部终止，将于8月31日前重新公告。

4、济南公共资源交易中心与济南市自然资源和规划局发布《济南市国有建设用地使用权网上挂牌出让补充公告》(以下简称《补充公告》),调整此次土拍规则。新规则调整了此次土拍的40宗地块的最高限价,40宗地最高溢价率均未超15%,多为14.9%,部分为14.89%。

这四则重磅消息全部指向了土地拍卖。在8月11日，自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，其中就包含了“单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，否则将严肃公开处理，严控城市楼面地价新高。”

特别值得关注的，是银川市将在下周正式发布楼市调控文件。因为，7月29日住房和城乡建设部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市之后，金华、惠州陆续出台调控新政，银川将会是第三个出台新政的城市。

虽然徐州不是22个集中供地的试点城市之一，但无论是徐州新房价格的上涨速度，还是徐州土地价格的上涨速度都没有“令人失望”过。加之距离徐州第二轮集中供地的节点越来越近，徐州很有可能会加码。

一、徐州调控加码如履薄冰，一着不慎满盘皆输

自徐州房价快速上涨以来，徐州陆续出台了房屋限售政策；部分楼盘实施了限价政策；加大热点片区土地供应；建筑面积10万㎡以下的，实行一次性价格备案；高于10万㎡的，可以分期备案，备案价格一年内不得调整；推行基础装修 升级装修模式，不得强制购房人选择升级装修；土拍摇号、限地价、限房价等调控政策。

可以说是把能用的办法都想出来了，但是徐州房价上涨的势头始终没有被遏制住，过去5年间，仅有2020年11月份的新房价格环比出现了下降。

而留给徐州房价调控加码的空间可能不多了。从目前国内一二线城市的调控手段来看，无房家庭、人才优先购房；摇号购房；限购以及土拍溢价率不得超过15%等政策还未在徐州落地。

限购是徐州楼市“不可承受之重”。哪怕是只要求在徐州连续缴纳6个月的社保，且不能够一次性补缴，在外地工作的徐州人以及在徐州购房投资的这部分购房者将被极大的限制，原本看好徐州的炒房客会大量的转移到宿迁、淮安等周边房价“涨势喜人”的城市。

政府不得抬高土地起拍价格、溢价率不得超过15%这一政策，在徐州落地的可能性也不大。因为地价会直接影响房价，并提高人们对于房价的预期。

一旦地价被严格限制，且毛坯价格受到限制，配合上新出让地块要求毛坯交付60%，开发商不得强制购房者选择升级装修，会导致人们对于房价的预期下降，对于当前的徐州楼市来说，此举“破坏力”太强。

最有可能引入的，就是对于无房家庭以及人才购房的相关政策，对徐州楼市的整体影响相对较小，不会产生较大的波动。

二、徐州这些地方可能成为二轮集中供地的重点区域！

据凤凰网房产徐州站统计，目前徐州部分热门板块中，新城区的在售、待售项目最多，总数为11个，铜山区与泉山区交汇的淮海新城板块也有4个项目在售，4宗地块待入市。都足够“消化一段时间”。

曾经红极一时的凤凰山集聚区以及东湖新城，目前都仅有两个项目（地块）。凤凰山集聚区为中南恒通和平君启以及合景珑樾东方两家楼盘。东湖新城板块为东湖上璟以及美的2021-2号地块。

所以，这两个板块很有可能成为徐州第二轮集中供地的重点区域。而北区这一次很有可能成为集中供地的冷门。

龟山苏宁广场周边有7个项目（地块），客运北站周边有6个项目（地块），预计都不会成为下一批集中供地的重点对象。

三、结语

随着多个城市开始加码楼市调控，徐州是否会加入这一轮的“调控大军”还是一个未知数，即便是加入，预计也将会以一个非常谨慎的姿态，选择一些较为“温和”的调控手段。毕竟当下的调控主基调还是以“稳”为主。