2021年，刚需是“尽快买房”还是“再等一等”？

如果放在前几年，准确的说是在2017年之前，这个问题的答案没有唯二，等个啥？赶紧上车吧。

但是放到2021年，就必须要区别对待了！

看到很多回答都大而化之的说什么全球大放水，全球大放水是不错，中国放了没有？外面的热钱能不能进到中国来？能进来的钱能不能进入房地产？在中国，尤其是本届政府治下，建议千万要紧追政策方向。

房地产整体趋势是向下的这个向下倒并不是说房地产开发要停滞或萎缩，指的就是房价。

房价两大支撑因素，一个是需求，一个是政策。

从需求讲，中国人口在断崖式下降；城镇化水平已突破60%，在向发达国家靠近；中国人均房产持有率已达到世界最高水平一线。所以未来的需求逐步萎缩是勿需质疑的。

从政策讲，“房住不炒”从16年开始，年年讲月月讲，肯定还会继续讲下去。这就意味着政策组合拳还会不断加大，从我个人理解政策组合拳分为几招:

致命左勾拳:房产企业“三条红线”是压缩开发商负债率；金融机构对于房产、按揭贷款的两条红线，是压缩资金供应量。两者叠加对于开发商的影响就是，现金流越来越紧张了。

那房产商怎么应对呢？除了继续削尖脑袋找钱之外，只有拼命甩卖回笼现金，这是所有开发商无论大小、不分区域所面对的共同现状，不这么干，只有死路一条。所以房价总体趋势短期看必然向下走。

威力右勾拳:以往开发商房价构成中，土地占到很大比例。因为以往土地供应量是挤牙膏式的，奇货可居，很多人家抢一块，轿子一路抬到天上去。楼板价上去了，房价怎么降得下来？

从今年开始，土地改成集中供应，一年分三次。这就让开发商在拿地时必须好好筹划有限的资金，如何最优化配置。这有利于大房企拿好地，但肯定会限制他们大水漫灌的四处圈地，总体土地拍卖的竞争程度会下降。

不可忽视的摆拳:房子为什么难以割舍？那是因为在那上面寄生了大量的教育、医疗、发展的权利，和户籍制捆绑是根本原因。“租售同权”叫了很多年，一直没能落地，但从去年开始已经上升到战略政策高度。江西省作为人口流出最大的省份，已经全面摆脱户籍制的束缚。一旦同权逐步推开，买房作为人生榨汁机模式，一定会被大量摒弃。

如雨点般的刺拳:限售限购限贷限价限二手房价……，捏着命根子的手越来越上劲。2021年开始新政策又如雨点般落下，哪只地鼠冒头就一痛狠锤。

支撑都被拆了个七零八落，房地产已经被捆得像只粽子，我不认为他们还有机会高歌猛进。

区别对待的根本逻辑是什么？现在回头讲放水，全世界范围内资金极度宽松是现实。篱笆扎的再紧，也不可能滴水不漏。更重要的是，这种态势对人，尤其是富人的心理影响非常重大，他们都生怕手头的资产会快速贬值。怎么办？购进他们认为的优质资产以保值。

在正常的判断下，一线城市、快速发展的中心城市，优势稀缺地段的固定资产还是现有选择中似乎最合理的。所以你看到深圳上海这些地方的房价还在飙涨，这也成了认为房价会继续水涨船高的重要理由。

当然不单单中国人这么想，全世界的人都这么想。所以在资金快速膨胀的情况下，全球房产量价齐升，达到历史高点。目前普遍预测是，全球化通胀泡沫崩灭不可避免，我们肯定正在见证历史，但谁都不希望成为历史的炮灰。

现在热点区域的房产已经是富人的资本游戏了，动辄过千万过亿的房子，对他们来说只是资本配置，刚需一族如果也倾家荡产榨干荷包当了真，那很有可能会遭受重创。因为:

疫情逐步缓解之后，大放水会迅速扭转为快速紧缩，全球资金收紧，高位抱团推升的资产价值会快速下跌，股市里的茅台走势没看够吗？现在处于极高位的局部房价已经十分危险了。

即便中国金融市场保持基本稳定，但中心城市目前房产价格持续上涨的根基是十分脆弱的。

刚需族那是真的，拿着自己的血汗钱在扛着沉重枷锁，稍有闪失那就是生命不可承受之重。

从另一个方面讲，也就是区别对待的另一角度。除去中心城市的全国广大城市范围，房价趋势确实是在稳中向下，部分经过热炒的地方，在这几年的政策围剿之下，潮水退去后房价几近腰斩，逐步回归理性。对于刚需族来说，现在出手和等一等的差别其实并不大了。

综上所述，最终结论是，目前仍在按下葫芦浮起瓢的一线城市和热点城市，刚需族一定要谨慎观望，莫要头脑发热，跟风上车。

长三角，珠三角的一线城市外延区以及各省中心区域，有产业支撑与人口流入的新一二线城市，可以积极考虑跟上发展步伐，量力而行。

广大的、长期表现平稳的后线城市，现在买和以后买差别不大。