房地产还会涨吗？

第一季度数据出了，2021年以来，全国房地产均价出现明显下跌。

去年初全国均价是1.1万/m²，到今年一季度，跌到9600/m²。

而且，销售额跌的比销售面积快。

这也体现降价了。

2022年一季度同比降幅超过10%，这是什么水平。

2002年有一轮下跌，那时候是5%；

2008年金融危机，不过被四万亿大水托了，也就1-2%；

2012年有过一波，8%左右吧。

今年的下跌，是本世纪中国房地产的最大跌幅。

非常严峻。

不光住宅降了，我主要工作的板块，商业地产（写字楼、公寓、商铺）价格也在下降。

下降额度逼近20%。

商业地产下跌，一方面是经济不咋样，企业都不怎么买写字楼了，消费也下去了；

另一方面，这里面还涉及“摩天楼危机”。

今天开会，客户还提起：为什么在经济最差的时候，迎来了这么多写字楼交楼，这写字楼怎么租怎么卖啊。

这非常合理。

摩天楼危机指的是：一栋大高楼盖起来的时候，往往就是经济危机的时候。

因为超高层这种华而不实的东西，拿地的时候肯定是经济繁荣期，等盖起来，通常也就下行期了。

写字楼群是一个道理。写字楼集中交货的时间，往往是经济出现下行周期的时间点。

这时候导致写字楼更不值钱。

这次经济下行又叠加了疫情。

商业地产的不繁荣，会进一步叠加在住宅上（很好理解，经济都不好了，就发不出奖金和工资，就没有钱买住宅）。

以及，大家住宅都买不起，就更投资不起商业性质的公寓。

公寓价格下跌远比住宅要明显。

这种世道小面积刚需公寓风险真的很大，我建议想买的不如先租一阵子观察观察。

大平层公寓不一样，那是另一个市场。

还出现了一个反直觉的现象：

进入2022，高房价省份成交面积在全国房地产成交面积占比明显下跌了。

诶不对啊，原理上优质城市不应该是避险资产嘛，应该是小地方更加不买才对吧。

其实也是合理的，2020年下半年到2021年头部城市涨了一大波。

北上广深乃至重庆合肥西安都涨了。

明显是放了一波水。头部城市的购买力被消化了一波。

现在2022年了，水开始外溢到便宜的省份了。

还有一个因素，头部城市及时限购限贷加码，以及头部城市被疫情影响严重。

昆明南宁不是头部城市，疫情没咋影响，反而销售还行。

说这些都没啥用，只是总结一下过去，属于看后视镜开车。

我斗胆预测一下未来。

我提过很多次的观点：未来，房价不可能全国普涨或者普降。

不同城市、不同区块，一定会出现剧烈分化。

如果只看全国均价，现在的均价已经回到了2020年上半年。

但，你自己看看你身边，你市房价回到2020上半年了嘛？

我在广州，公司旁边的核心区完全没有，而是有50%的涨幅。

但我发微博喷房价没跌的时候，就有很多非一线城市的留言，说：真的跌了，老百姓日子并不好过。

这就是分化。

表面看均价不变，贵的还会更贵，差的还会更差。

如果你们把当地均价和当地涨跌做成一张散点图。

你会发现，几乎是成正比的。

在五千到一万这个档位，大部分城市都在跌。

而一旦城市均价超过一万五，几乎都在涨。

北京、上海、长三角、大湾区这些优质区域，几乎都涨了。上海现在的房价和2020年末相比，涨了两成。一线城市从2021年以来基本都有10%的涨幅。

与此同时，越便宜越跌，很多西部边远省份都跌了10%以上。

啊，我们东北的吉林也跌了超10%。

很多城市都开始约谈开发商不让恶意降价了，让开发商尊重市场规律，但实际上你们那里降价就是市场规律。

比如我们东北吧，七普人口数据你们都看了，东三省全是人口净流出的，我感觉东北也就沈阳房价还能支棱几下，其他什么长春哈尔滨都有点危险。

所以未来的预测就是：

一线城市基本也就这样了，深圳上海都出现小幅回暖，很可能这就是底部了。

为什么说头部城市没那么惨，去年出了个新政策：集中供地。

现在你再去看回集中供地的那些地，基本上都没开发（没钱了）。

现在供地不开工，就会影响两年后的楼市，导致那时候房子没那么多。

所以是没那么差的。

而三线及以下城市，房产不是什么好东西。

这些地方的刚需你们不用着急，等等看吧。

我劝了我很多辽宁本溪老家的亲戚放弃本溪去沈阳，以后养老也能用，希望他们能听。

以及，同一城市，越是核心区，风险越小。

同一城市也分限购严不严格，比如广州，增城从化就很松，你看是不是每次跌都先跌增城。

越是头部城市，越是核心区域，越是优质小区，越是非刚需产品，越稳。

这时候你发现了，这不就是有钱人的房子嘛？

你说这么多，我们普通人也买不起啊。

当然了。

这就是非常差劲的地方，一涨就涨有钱人，一跌就跌刚需。

习惯了，还能咋地，对付着过吧。

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免责声明：

我的预测不全准确，毕竟房产受到政策影响比较大，突然政策放宽了，可能就不一样了。突然疫情好转了，又不一样了。

不过长远来说总还是这个趋势没错的。

现在各大城市楼房价格是低还是高？大家都会说各大城市的房价特别高，高的一般工薪阶层的人跟本买不起，房子价格高的想买房子的人都买不起了，你说房价上涨的空间在那里？。现在说：房地产还会涨价，那是不食人间烟火有钱有势的人，这些人不管老百姓的苦难，他们只想用套路让没房子的穷人买房子当房奴，现在想买房子的穷人以经觉醒了，再不会全家老小为了买一套房子当一辈子房奴。如果人实事求是，理智思考问题，都不会说房地产会上涨的，自己没有钱买房子，硬依靠银行贷款买房子，只能够一家人省吃俭用当房奴，因为一套冰冷的水泥钢筋混凝土建筑物，全家老小受一辈子苦现在没有人愿意做这种傻事了。