天津楼市未来走势如何？

有价无市，没有实体做支撑，就无净人流进入，房子卖给谁呀？该买的都买了，`刚性的需求买不起，天津房价可能下跌性大，回到14年的价。

两年后天津房价会是怎么样的？

1.海河英才3年引入33万人，本地人生育率低，总人口不增反降。

2.税收优惠、低价劳动力红利结束后，外企不断撤离，制造业萎缩，就业环境不好，天津人去北京打工。2020年GDP重庆2.5万亿，天津1.4万亿。

3.二手房库存近20万套，新房库存去化周期35个月，房价整体从2018高点下跌21％，但更恐怖的是，还有大量新房待入市。

4.教育徒有其名，不买和平南开河西的重点学区房，孩子还不如在山东好点的学校学的好，天津教育差距非常大，虽然分数低，但学的是真次，普通学校上个一本都费劲，教育是最后一块遮羞布。

5.中介天天制造恐慌散播假消息，因为钱不好赚了，记住，房住不炒。

结论，5年内很难不跌。

天津的房价还会跌吗？

上周刚刚经历了比较颠覆人生观的现象，天津的售楼处也是爆满！最近北京的每一个售楼处几乎是熬夜抢房，天津也一样。比如万科金域华府两天4栋楼，全部售罄。又比如金地艺城华府，一天两栋楼全部售罄。

2019年房价会不会跌下去？

背景：2016年房价上涨是全国性的，而不是单纯的几个一线城市的盛景。所以影响要素中炒房者的炒房力度并不是主要因素。并且一直以来都不是主要因素。天津的市场一是在京津冀一体化进程中受到了政策的影响，在城际轨道的建造顺势开发商借着北京的金三银四的市场力度打响了武清的房价。接着在全国性的房价热潮中天津整体的房价走势也开始出现了持续上涨的现象。

天津作为1.5线城市，在城市发展目标中肯定是要往一线城市去发展。北京作为首都，是全国第二大城镇化率的城市，城镇化率为86%。对于房子的需求量和房价的高度已经达到了在全国都已经数一数二的地步。天津作为仅次于北京的目前我国第三大城镇化率的城市数据已经上涨到78%。并且在2015年天津统计局的政府官方统计中在经济产业分布中第三产业已经超出了50%达到了52%，第二产业占比46%，第一产业占比不到2%。第三产业即服务业的比重首次超过了50%，说明天津在往一线城市发展进程中速度是非常快的。大量的人口涌入市区，并且外来人口的就业占用了很大一部分的土地资源。城市规划的根本就是土地规划，如何改善天津人民的居住条件政府最重要的民生规划。

线索：房价的构成，需求与供应。

房价构成：天津市的发展程度越高，房价就会越高。毕竟每一个城市的资源是有限的，涉及到民生资源的最重要的资源是土地资源。早在2015年的时候政府在拍卖土地时相比较之前土地的溢价率在上涨，毕竟土地的财政收入对于政府来说是很高的一部分收入。政府的收入低，会直接涉及到城市发展，所以土地的溢价率上涨是必然导向。房价的构成中土地价格占比50%，房价的上涨根本因素是因为土地价格的上涨，所以实则房价的走势更多的是有关于政府的土地拍卖价格，毕竟开发商也为了自己的盈利并不会降低房价销售，一旦房价下降会导致一系列连锁反应。一是让市场直接进入低谷，人们开始观望，开发商卖不出去房子，这样最受影响的还是政府与银行。毕竟开发商拿地都是银行批贷形式购买，这样会直接影响到银行收入。银行是国家的，国家的财政收入直接受到影响。并且天津的土地溢价率最高也出现了突破500%的事例，金隅在东丽拍得的块地溢价率在475%~500%。天津市2016年纯住宅与商业用地出让总面积是排列全国第一的，并且成交价格是位列全国第三的。天津在去年出让了这么多土地，并且出让价格这么高，在2017年入市或者早在2016年入市的项目价格肯定至少不会因为政府的调控政策受到根本性的冲击。土地价格的上涨会依然坚挺着房价。

供需端：目前天津市出让的地块中，因为政府的调控加上限价的政策有6宗地已经停牌并且5宗地遭遇熔断。土地的停牌，熔断直接导致供应端在减少。并且年后要出让的土地容积率都设定在1.0到2.0之间，足以说明入市也是偏改善的项目。对于刚需客群来说，实际上基本不会有可以购买到的产品。就算房价未跌，但因面积的原因，总价也会很高。足以排除很多刚需群体，让它们高攀不起。并且最近的停工令加上销售许可证的延迟下发，直接影响到开发商的销售周期。开发商销售周期延长，加推入市的周期会越长并且直接影响的开发商成本增加。直接影响市场供应端下滑且开发商更不会降低房价出让。就算是因去年市场的火热满足了一大部分的需求，且多数出于观望阶段并且关于公积金政策和贷款政策越来越收紧，但是天津不只有本地客群。在天津投资的北京客群占比真不少，并且北京的购买力远大于天津并且在于北京的客群来说，天津市场好比之前的北京市场，在房价平稳的时期就是一个好的投资时机。北京在近13年46次调控之后，在平稳一段时间后房价依然会上涨。天津何尝不是呢。并且对于外地刚需客群来说，买房是必然因素，在贷款收紧之前会加速买房周期。因为贷款收紧直接影响到能不能买到房子。能不能买到房子直接影响到能不能在天津落户并且站住脚跟。

2015年的天津市人口保持在1500万人口，目前天津市规划是到2020年上涨到2000万。并且这500万更多的是保持就业人口的增加。就业人口是购买力人群，会产生大量的购房需求。又比如目前每年成交12万套新房，但是新增的就业人口是增加了40万人次。

【最近成交价格同比或者环比下降了？】

1. 成交价格的统计，首先是根据建委的成交价格。并且在看中指数据库是发展，是以样本形式抽取的。

2. 成交价格和数量统计是根据当月网签价格和数量统计，样本售罄或者样本因为政策推迟网签或者样本不能因为新政拿不到销许直接影响到环比数据的统计周期，环比数据下降是肯定的。并且2017年开始发布的同比数据下降是因为样本基本去年售罄或者待售，主要是销售周期延长必然导致开发商的营销策略从而不能更快的跳高价格或者调控价格额度跨度并不是很大，比如万科民和巷，去年近一年上涨了将近7000，但最近涨幅才3000多。上涨速度快慢也必然导致同比数据的下降。

实则实际成交价格没有跌，只是涨幅的速度慢了一些。

【有人提出最近也开始限价？】

首先，节后天津市政府6块地等待出让，就拿最近出让的地块标准来看，首先起始出让价已经和周边房价接近持平，最高溢价率也达到了50%，并且还有一点就是容积率不得超过2.0，并且绿化率要超过40%。首先溢价率最高上限还是保持了50%的高度，这就是所谓的限价。第二，容积率不得超过2.0，40%以上的绿化，足以表明假如开发商拍得地块之后计划要做改善项目。并且早在之前出让的土地中仍有6块地停牌并且5块地熔断。开发商也有自己的套路，明显开发商假设达不到自己的期望也会参与熔断。所以当出现限价是开发商也不会直接去参与竞拍，或者也会在参与过程中达到最高溢价率。假设开发商拍得，一是在最高溢价率，足以表明土地价格也已经涨了。二是根据各项标准数据，开发商根据规定不得不做该改善项目，不会以刚需项目入市。对于这块地所在区域来说，刚需人民更是买不到房子，不是单价高，是因为总价高所以买不起。假设熔断了，会导致供应端不能持续供应。根据供需关系，对于房价来说也是一个上涨因素。