房地产市场预测

对房产行业下一阶段发展可以借助以下六个方面去判断：1.政策、中央层面主基调不放松，地方执行层面有空间；2.成交量、2011年全国成交量将达11亿平方米，2012年在此基础上仍将保持增长；3.房价、2012年上半年将逐步趋稳，下半年配合政策松动局部区域及超跌项目或将有所反弹4.需求全民投资时代终结，2012年自住改善类需求有序回归；5.需求三四线城市将重演一二线城市的发展历程；6.企业：房地产行业利润水平逐步回归。 进入2010年以来，随着政府对房地产行业的调控持续加压，整个行业的利润水平正逐渐触顶。从毛利率指标来看，2011年前三季度百家房企毛利率增幅较前一年明显收窄，而在更直观的净利率指标上，百家房企更是已经连续两年呈现下跌。我们认为，整个房地产行业利润水平逐步回调的趋势已经确立。 分析本轮调控前房地产行业的高利润表现，究其原因在于多年以来一二线城市土地价格持续上涨、房地产市场需求持续释放，两者相叠加使房地产企业能够轻易在单个项目上实现高利润，而商品房预售制度所派生出来的高资金杠杆又使得企业能够通过规模扩张将利润几何倍数的放大，这即是房地产行业能够取得暴利的根源；而时至今日，整个行业无疑已经出现了根本性的改变： 首先，随着一二线城市城市化进程逐渐放缓，过去十年间土地价格的高速上涨已经遭遇瓶颈；其次，由于调控常态化格局已基本定型，以限购限贷为核心的政策将持续对房地产市场需求层形成压力，而未来即使行政化措施终将退出，也多半会以房产税等新手段来承接，尽管业内很多人士都不看好房产税能发挥多大的效果，但我们认为这对投资性需求仍将具有一定的冲击，一二线城市的投资购房需求未来将逐渐趋于萎缩，市场上更多是以自住为主的刚性需求，这使得房价难以出现快速上涨的势头。