土拍重见溢价，武汉楼市真的回暖了吗？

武汉的楼市冷的是一些高端盘和定价与区位不符合的盘，真正的刚需盘和高性价比盘热度还是有的。不过“冷”也只是相对于2016年到2018年这段时间热度下降了，并不是房地产销售市场完全被冰冻，热度的下降更像是市场的自我纠错。根据武汉市房管局发布的2019年前两月住房交易情况可以看出交易量虽有下降，但是整体销量基数仍然很大。

2018年下半年开始，武汉市的多宗土地拍卖遭遇流拍，这些地块的位置远城区多于中心城区，比较典型的几块地：阳逻P（2018）093号地块多次遭遇流拍、东西湖P（2018）061地块无人报价遭遇流拍、蔡甸P（2018）064号因无人报价人遭遇流拍。阳逻、蔡甸、东西湖在2018年上半年都是开发商竞相拍地的热门区域，下半年土地接连流拍也侧面说明开发商对远城区拿地更加谨慎。

对于部分远城区楼市我一直认为“过火”了。典型如东西湖吴家山区域，比如“站岗盘”中南熙悦，这个盘首开高层价格达到18000元/平方米，看到这个价格你肯定以为怎么着它也得在东西湖常青或者金银湖区域吧。毕竟三环内18000元选择的空间还是蛮大的。但是这个盘在哪里呢？实际上它远在三环外，离四环线只有不到1公里距离，目前它最大的优点是人少、不堵车。

位置图：

2016年后的一段时间里，东西湖制造了一票地王，典型如融创的10687元/平的楼面价，中南的10133元/平。对应的开盘价融创观澜府高达19000元/平，中南熙悦达到18000元/平。这里没有丝毫贬低东西湖的意思，只是这个价格对比这个地段和目前周边的发展来说太超前了，已经透支了未来若干年的价格。可能开发商在拿地的时候也被武汉市狂热楼市弄得的豪情万丈，现在市场给了他们一盆冷水静静，毕竟土豪买家还是属于少数。

PS：当然东西湖的常青花园、金银湖周边还是值得卖15000左右的价格的。

惨淡的销量：

说完东西湖，再来说说更远的阳逻。阳逻楼市在2016年以前都比较封闭，购房者以本地人为主，开发商也以本地小开发商为主。2016年后伴随着武汉楼市的火爆，也带动了阳逻楼市的发展，随着地铁阳逻线的通车、江北快速路的修建、阳逻之心的规划等一个接一个的利好消息不断引爆阳逻楼市，绿城、华发、金茂、中建、万达等大开发商大举进入阳逻拿地，火爆的楼市也催生了绿城桃李村风这样的著名的套路眼子盘。

阳逻：

去年位于阳逻之心的红星天铂开盘带装修价格首次突破10000元/平，引的开发商一片“高潮”。但是红星天铂的高潮并没有维持多久就陷入了精装改毛坯引发的业主维权风波中，最后这个楼盘开创了武汉的先河：业主可以选择退精装修。正所谓繁华过后一地鸡毛，当初阳逻众多开发商希望借此将区域房价拉至万元以上的希望破碎，随着楼市整体转冷，现在阳逻众多楼盘准备装修改毛坯。

阳逻本身的发展还是值得期待的，目前已经建成地铁阳逻线，发改委批准了新港线，江北快速路也已经通车，但是绝对地理位置过远的硬伤改变不了。对于在城区上班的刚需族通勤距离长（汉口靠近阳逻线的除外），来往光谷方向，虽然通过绕城高速可以快速抵达光谷东，但是阳逻大桥及高速公路收费使得出行成本很大，并且刚需族不一定都有车。种种原因，导致阳逻导入外来人口的速度不及其他远城区，因此暂时没有支撑万元以上的房价的基础。

上述说的两个东西湖吴家山区域和阳逻，其实这两个地方各有各的优点和发展潜力，未来的发展也可以期待。只是现阶段的房价已经脱离了它应该有的价格轨道，因此冷下来是必然。

除了远城区的区分区域逐渐降烧，有一些远城区与主城区性价比较高的楼盘热度还是有的。比如白沙洲三环内的保利上城、东原启程等楼盘，三环外青菱新区的新力城、旭辉华宇江悦府、新城阅景台、美好长江首玺，更远的鄂旅投.书院世家等楼盘，蔡甸的神盘金地中法仟佰汇、中国核建锦城等。这些楼盘即使不能做到日光，销售还是不存在很大的困难。因此武汉楼市不存在真正的冷，降温的是前期过于狂热的部分区域的部分楼盘。毕竟武汉市是湖北省吸纳人口能力最强的城市，也是在校大学生最多的城市。

武汉市的房产市场未来肯定会井喷式爆发的，目前武汉市限购对市场产生了一定的影响，造成目前房产市场出现短暂的低迷！随着限购的放开，武汉地铁项目的完善，武汉每年有近百万毕业大学生需要落户，各大地产商纷纷在武汉拿地，以武汉对周边城市的吸引力来说，随着限购的解除，基础交通建设的完善，武汉的楼市会迎来一个很大的高速发展阶段！个人观点不喜勿喷！