青岛房价未来走势如何？

青岛房价未来或出现分化走势。下一个十年，参考楼市最重要的四个字是“人口密度”。

当然人口增速也很重要，但人口增长预期要有预判，比如照此速度20年后还是明显落后于高密度区域，那么这个区块依然是一个表里不一的高弹性区域。

未来炒预期、炒利好的时代将成为过去式，因为城市规划越来越透明化，可供参考的同类型区块越来越多，再像过去那样搬出一套利好没完没了炒作的时代一去不复返了。

对于青岛这样的城市来说，楼市最重要的四大支撑点是人口、成交量、配套、租金。

就目前情况来看，市南区、市北区、崂山区西部依然是雷打不动的核心，虽然城建显老，但资源聚集度很高，人口密度也很高，租金也是最贵的。未来依然是青岛单价最贵、支撑最强的区域。

其次是李沧南部、黄岛前海区域的东部和中部。这两个区域是近几年来人口增速最快、土地供应量最大的区域，但目前最大问题就是住宅占比过高，周边写字楼、商超密集度偏低。此区域人口总量不低，却有近半数在主城工作，这是新区的典型特征。好在与主城的衔接性比较强，未来又有地铁互通，同城化在提升，单价支撑就存在，但是想上涨已经不那么容易。

比如黄岛整体价格走势为什么2017年涨幅最大，2018年跌幅也最大？峰会前220万在金沙滩区块买的房子，现在值160万。因为黄岛太大了，欠开发的区块较多，随便哪个街道出现一个新规划的项目都能被几站地以外的开发商和中介轮炒一番。而且黄岛海滨沿线绝大多数都是十年内的新盘，有长期的成交量支撑。而市南市北却相反，主城几乎没空地建新盘，全都是存量房在交易，老破小比黄岛新盘还贵很多，自然会导致大量人群去西海岸购房，所以这几年黄岛成为了成交量密集区。有了成交量和炒预期两种支撑，又恰逢全国普涨，价格自然是一路高歌猛进。

但是随着调控趋紧，很多城市应声回落，西海岸作为青岛炒作最猛、成交量最大的区域，自然也就是泡沫化率最高的区域，跌幅最大也就不难理解。千万别忘了，黄岛之所以价格高，纯粹是被海滨沿线带动的，而海滨沿线是因为新盘多以及通地铁等预期支撑起来的。几年后，黄岛前海也没地方建新盘了，地铁这种利好早已兑现，那么还指望黄岛内陆区域带动房价吗？而届时主城区这边大规模七八十年代的老破小都是预制板简易结构的楼体，都已接近使用寿命50年了，大规模拆改势在必行。到时黄岛海滨变成低供地率，市南市北反而将出现大批量新建高层，那么成交量的转换会重回主城。

至于外围城阳和即墨等区域，以及潜在撤市划区的胶州，距离主城核心区太远，而自身又难以形成大规模的都市区，而且地广人稀，那么紧随主城价格趋势的可能就不大了。即墨之前因为蓝谷和划区炒过头了，看租金收益率就知道了，很多小区低租金都租不出去，主城这边很多人2017年去即墨投资房产的都还套着呢。胶州也是新机场和地铁炒了几番。城阳更是红岛规划推进速度趋缓，机场也没了。所以未来各区的走势必将出现分化。

房价是一个很民生的话题，就这个问题我已经回答过多次了，那就是：

近期看政策，中期看利好，远期看人口。

对于青岛的房价，我的看法也是一贯的：近期（1-3年内）受到国家“房住不炒”“限购限贷”政策的影响，应该是持平为主，微跌为辅。中远期来看，5年内应该有一波大涨甚至翻倍。

为什么这么说，很多人想法是“房子已经很贵了，为什么还要涨？这里请大家关注一下青岛市历年平均房价数据和历年平均工资数据。

文章不列具体数据，因为数据来源不同可能有偏差会导致无休止的争吵。但无论哪里的数据，大家都可以发现一个奇妙的地方，那就是：

对于中国主要城市，历年房价和收入的比值都是围绕一个恒定的数字上下波动。对于青岛来说，这个数字在2-4之间，个人的计算略低于3。

也就是说，对于青岛人来说，社平工资在1000元的年代，平均房价（每平米单价，下同）是3000元上下，社平工资在2000元的时候，平均房价在6000元上下，而现在青岛市社平工资在6000元左右，不意外，平均房价在1.8万元上下。

这个数据可能来源不同最后算出来有出入，但不影响一个结论：青岛市房价收入比是围绕一个恒值上下波动，从90年代房改以来，未曾打破过。

如果有心可以算一下房价房租比，亦是围绕一个恒值上下波动，20多年未曾变过。

再加上中国城市化水平还远未完成，还有大量的农村人需要进城，这就是我始终否认中国房地产存在泡沫的理论基础。

如果不认同，我们来看看隔壁邻居日本上世纪80年代的房价泡沫是怎么吹起来的。

先看看日本当年的房价水平。

再看看日本当年的工资水平……

很显然，从1980-1990年期间，日本地价、房价增长了5倍，然而日本人的平均工资并没有相应的上涨。

更重要的是，大家会发现，日本在1975年，国家的人口城市化率就已经接近80%，到1990年还是这个数。这意味着从1980年到1990年，日本已经没有“刚需”一说，所有购进房子的人，全是炒房客。

如此泡沫岂有不破之理。

再看看我们，虽然一堆喷子或者杠精天天发帖盼房价下跌，但是从数据来看，就算考虑户籍带来的出入，提高10个百分点，我国现在的城市化率也就是日本1965年的水平而已。想达到日本1980年代的城市化水平，至少还有2-3亿人需要进城。

结论就是：日本1990年以后，房子崩了是不假，然而从1965年到1990年，之间日本的的房子翻了多少倍，又有谁关心过？？

所以，从中长期来看，随着我国的老百姓收入进一步的提高，我国的房价依然存在大幅度上涨的动力，除非出现第三次世界大战、外星人入侵、小行星撞地球等不可控事件发生。

尤其是青岛，作为特大城市、新一线城市、重点人口流入大城市、高校引入主力城市、热点旅游城市……以上数据没有一个能利空远期房价。

什么？你作为一个老青岛觉得最近周围的人变少了？？街上的游客都不见了？路也不堵了？而且你周围的人也这么觉得？？？

没错！你的感受很对！不过麻烦你再去黄岛、城阳感受一下！

积米崖这个商业中心，到现在才不过四五年时间，永旺梦乐城还没开业，人气就已经远远超过台东……

城市阳台这个“隧道车都到不了”的犄角旮旯地，今年招徕的外地游客数量超过了一浴、二浴、三浴、六浴的总和，荣登青岛第一大海水浴场……

还有青岛一半的外国人都住在西海岸……

不管来的是哪里人，双击老铁666也好，农村乡下老巴子也罢，金发碧眼的外国女郎，他们首先都是人。有人就有人气。青岛目前人口急剧增加是事实，只不过增加的人口大部分都不在传统市区，仅此而已。

坐在老西镇、老四方里院坐井观天，觉得青岛城市没有未来的，其实没有未来的是你们自己罢了。

所以我还是那句话，毕竟社平工资还在连年上涨，因此从中远期看，青岛的房子依然存在翻倍涨的可能。而且这个概率基本上是100%。

至于近期（2-3年）我个人的判断是：由于政策强力压制，加上房价刚涨过一轮，房价收入比并没有处于低位（2015年曾经接近2.5，当年西海岸还不到2），因此近期房价上涨概率基本上是零。

上面一方面不可能放任房价上涨造成富人办厂、经商、科研的利润还不如买套房——这叫房地产侵蚀实体经济——所以，在必要的时刻会严厉控制房地产。另一方面，对于地产带来的钢铁、水泥、家具、家电、装修等行业带来的就业也不能视而不见——所以控制不可能永远持续下去，必然在某个阶段会放开。

换句话说，目前在政策严厉控制之下，青岛市的房价停止上涨甚至出现了一定程度的下跌，加上工资还在上涨，房价收入比走低也是事实。

换言之，期盼房价回到2016年是不现实的，但期待工资上涨，房价收入比回到2016年，“现在工资6000元看到房子这个价格，将来工资9000元看到房子也是这个价格”则是现实的。就看在下一轮暴涨之前能不能抓住机会上船了。