杭州第二批集中供地突然全部终止出让 土拍规则或生变

8月18日早间，杭州市规划和自然资源局发布一则补充公告称，原定于9月7日、8日出让杭州第二批集中出让的31幅涉宅地块全部终止，将于8月31日前重新公告。

此前已经调整过土拍规则的杭州，此次突然终止第二次集中供地，既让业内感到些许意外，也在意料之中。8月以来，全国22个集中供地城市中多个城市终止或延期了第二批集中出让的地块，包括深圳、天津、青岛、上海等。

杭州跟进终止集中供地，原因何在？据杭州业内人士分析，或与此前有媒体报道的自然资源部对部分集中供地试点城市作出新的部署有关。

8月11日，自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，明确提出了4点要求：

1、土地竞买方必须要有房地产开发资质。

此前出现过很多“马甲号”参与拍地，开拍前一个月才注册，目的是为了增加摇号中签的概率，例如第一轮土拍长沙梅溪湖二期的一块地，碧桂园有1个官方号、两个马甲号，最终被其中一个“马甲号”幸运中签。

2、关于竞买方资金来源：

竞买方必须有自有资金，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利（国发[2010]10号）；

要建立购地资金来源审查制度：

①土地竞买方应当承诺资金来源为自有资金；

②竞得土地后十日内由第三方出具资金审计报告（国办发[2011]1号）。

3、溢价率不得超过15%。

4、达到地价或地价上限时不得通过竞人才公寓自持（变相提高拍卖价格）等确认竞得人，可从绿色建筑、装配式、智慧化等方式择优确认竞得人。

此外，也与杭州顺应自然资源部主动重新调整土拍新规有关。杭州第二批集中供地发布时，在竞价规则上已经做了新的调整，首次推出10幅“竞品质”试点地块，土拍的溢价率上限由之前30%调整为20%（“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%），竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买。

前述业内人士认为，杭州土拍新规从源头控制了地价，保障了后续房价的稳定性。但这一举措也对企业的高周转模式作出巨大考验，房企现金流动性将会受到影响，开发门槛抬升变相淘汰了一批拿地企业。

然而，也正是因为“竞品质”的门槛要求、现房销售、起价过高等情况，导致利润率过低，房企参拍杭州土地的意愿也变低了。据杭州本土研究机构-浙报传媒地产研究院初步测算，以底价拿地的情况下，就有五幅土地面临亏损风险。所以也不排除杭州土地此次终止挂牌，部分是因为房企参与意愿大幅降低。

因应自然资源部的要求以及杭州市场当前的实际情况，前述研究机构预测，杭州再次挂牌第二批次集中供应地块时，可能会发生多方面的变化，包括但不限于：封顶溢价率被调低；报价方式变化；适当下调起拍价；对竞买企业资质、资金来源更严格审查等等。