分析澳大利亚房地产市场如何入门？

了解澳洲房产市场，做到入门并不难，对于澳洲房产常识随意百度下都能搜索到。作为入门来说，难的是真正了解清楚澳洲房产市场。

所谓了解清楚澳洲房产市场，最基础的就是了解各地清楚房价，包括历史房价与当前房价，这些是了解市场与判断未来趋势的前提。

2017年的澳洲房产市场回顾

截止到2017年，悉尼和墨尔本地区在过去的十年中经历了最强劲的增长，而其他首府城市的增值普遍较为温和。

过去五年里，由于利率低、人口增长和住房供应持续不足，悉尼市场一直处于白热化的局面。墨尔本房价仍在上涨，增速有所缓和，在截至11月的一年里上涨10.1%，房价中值为71.8万元。

数据统计凸显了近几年来悉尼和墨尔本价值增长的力度。在悉尼和墨尔本，全国人口约占全国人口的40.3％，占全国住房总价值的58.3％。鉴于此，这真的突显了悉尼和墨尔本房地产市场的表现将在多大程度上推动全国总体增长数字。

不过，随着买家开始显露疲态，银行监管部门打压高风险借贷，以及外界警告称现金利率可能开始上升，尽管目前的利率前景似乎稳定，房市的牛市行情很快降温。不过，这种放缓并不均衡，部分市场可能会比其他市场更坚挺。

2017年悉尼上北岸蓝筹城区市场火热

尽管2017年下半年悉尼房产市场广泛不景气，但是这仍不影响数十个城区创下新的房产最高交易价格记录。悉尼至少有40个城区更新区域房产最高交易价格记录，比去年的52个稍有下滑。悉尼上北岸Point Piper、Northbridge、Centennial Park及Warrawee等蓝筹城区的冠军房产表现最为出色。

今年4月，派珀角滨海豪宅Elaine以7100万澳元价格成功交易，不仅创下当地房产最高交易价格记录，也更新了澳洲房产最高交易价格记录。澳洲房产最高交易价格记录原本由派珀角滨水豪宅Altona保持，去年年底时交易价格为6180万澳元。

悉尼东部城区房产最高交易价格记录增长最快区域之一是Dover Heights，知名主持人Larry Emdur以1150万澳元高价将名下崖顶豪宅售出，一举将区域最高交易价格记录提升超过20%。多佛高地前最高交易价格记录为950万澳元。

Edgecliff最高交易价格记录尚未得到最终确认。投资银行家Scott Malcolm已将名下埃奇克利夫豪宅Carmel售出，消息人士透露交易价格超过1500万澳元。豪宅Carmel上一次交易发生在2001年，当时交易价格为677.5万澳元，将埃奇克利夫最高交易价格记录保持至今。

此外，悉尼东部城区中Clovelly房产最高交易价格记录更新至800万澳元， Tamarama 更新至1300万澳元，百年公园更新至1275万澳元，而North Bondi更新至1035万澳元。

尽管今年悉尼高端房产交易结果有好有坏，但是房产市场研究机构SQM主管Louis 表示，悉尼高端房产市场发展趋势与广泛市场并不一致。悉尼房产广泛市场出现下滑，但强劲的人口增长趋势为高端房产市场起到了缓冲作用。

悉尼港湾以北，诺斯布里奇房产最高交易价格记录上涨近38%，达到2100万澳元。

Castle Cove房产最高交易价格记录提升至1300万澳元，较去年的1128万澳元上涨超过15%。

沃拉维房产最高交易价格记录更新至1200万澳元，由中国买家周舒心（Shuxin Zhou，音译）在海外买家印花税上调政策生效前一天购入。

2017年墨尔本远郊房房产市场最火热

2017年墨尔本房产市场外郊板块最受欢迎，源于区域的新建房屋供应及可负担的价格。

截止至12月，墨尔本西外郊Point Cook今年共有1325栋独立屋成功交易，排名全市首位。Pakenham共有1116栋独立屋成功交易，排名第二。这两个城区也是今年澳洲独立屋交易数量最高的城区。

墨尔本独立屋市场表现前5城区还包括Craigieburn、Berwick及Werribee。

在公寓销售方面，墨尔本中央商务区CBD市场表现居于维州之首，同时在全澳范围内排在第二位。截止至12月，墨尔本中央商务区共有1697套公寓成功交易。昆州冲浪者天堂Surfers Paradise公寓销售表现最佳，共有1796套公寓成功交易。

房产经纪公司LJ Hooker库克角分部主管Silvana Masalkovski透露，尽管Point Cook已有15年历史，但是至今仍有土地释放及新房出售，促使房产交易量攀高。马莎科维斯基表示Point Cook城区规模很大，当地有近15,000套房产。相对于墨尔本东外郊及北外郊来说，Point Cook离市中心以及Williamstown和Yarraville等折中城区更近。此外，当地还有不少老业主卖掉旧房，再购入新房。

Domain集团首席数据分析师表示，Point Cook独立屋中位价仅59万澳元，远远低于88万澳元的墨尔本平均水平。鲍威尔称这显示这类出入门级价格房产区域正销售方面占主导地位。

近5年澳洲房价涨幅

截至2017年11月的一年中，6个首府城市中各城区房价都下降的只有位珀斯或达尔文。虽然这些地区中只有6个地区的年度价值下降，但其中17个地区的价值变化低于一年前同期。与上年相比，房价增长率较低的地区中，悉尼有7个，墨尔本有2个，布里斯班有4个，阿德莱德和珀斯各有2个。鉴于此，除阿德莱德以外的每个首府城市，一半以上的地区今年的房价增长率比去年同期都有较大幅度的增长。

如果将过去12个月的价值增长与过去5年的复合年率进行比较，情况就会有所不同。悉尼的15个地区在过去一年中都有增长，但低于过去5年的增长率。其他首府城市地区中，墨尔本有3个低于过去五年的增长速度，布里斯班有7个，阿德莱德有2个，珀斯有5个，达尔文有5个。根据这些数据，过去五年来，悉尼和珀斯几乎所有的地区和布里斯班一半以上的地区都表现不佳。

数据统计表明，悉尼房价正在下降，大多数首府城市的经济增长放缓，而珀斯的经济增长温和。预计到2018年，悉尼和墨尔本地区的房价增长速度通常将低于过去12个月的增长速度。在布里斯班，阿德莱德，霍巴特和堪培拉的增长可能相似，霍巴特可能稍微软弱，其他地区稍强。与此同时，随着近期柏斯经济的增长，明年的表现可能会更强，因为市场出现11％的调整。最后，达尔文价值继续下滑，明年我们可以看到达尔文跟随珀斯的领先，房地产市场温和上涨。

做到对澳洲各城市的房价趋势了解，才算是对澳洲房产有了最基本的入门了解。