澳大利亚墨尔本的房价未来会呈现什么趋势？

从澳信那边提供最新数据了解到，截止至2016年1月的过去10年，连续5年蝉联“全球最宜居城市”榜首的墨尔本房价累积上涨高达100.9%，成功实现十年翻番。据悉，澳洲房价涨幅遵循“年均涨幅7%-10%，每十年翻番”这一定律，墨尔本房价10年翻番是必然。

持有十年，你的澳洲房产真能翻倍吗

熟悉房产投资的人一定知道，在地产投资分析法中，有一个著名的72法则，是用来计算一个房地产价值翻倍的简单计算工具。具体来说，就是用72除以一个房产的年增长率，得出的数字即该房产价格翻倍所需要的年份。
比如：某房产平均每年价值增长7%，那么该房产翻倍需要的年份为72/7=10.3年。
严格来说，72法则其实不单单可以用在房产投资中，在金融产品中同样可以加以灵活应用。不过，目前这一法则是更多地在房产投资分析中被加以运用。
对澳洲房产稍有了解的人，基本都听说过澳洲房产每十年价格翻一番的说法，这也是许多房产公司在推销澳洲房产时的必备工具。
那么，持有十年，你的澳洲房产真的能翻倍吗？今天的文章，我们就来仔细分析一下这个有趣的话题。
澳洲著名的房地产数据研究机构CoreLogic日前发布了一些数据，专门就过去十年澳洲房产的增长话题做了简单的分析。
十年前的2006年，全澳洲的独立屋中位价为330,000澳元，公寓中位价为310,000澳元。
今天，整个澳大利亚的独立屋中位价为499,000澳元，而公寓中位价445,000澳元。
根据这个最宏观的数据来看，以国家为单位，显然在过去十年内整个澳洲的房价，不论是独立屋还是公寓，中位价均没有翻番，而是分别增长了51%和44%。
不过，这个数据在我看来倒还证明了另一个被许多人拿来讨论的话题：那就是公寓并不像一些人认为的那样不具备增值潜力，它显然也是具有投资价值的。
另外，看得仔细的你是不是还有一点觉得很奇怪，那就是独立屋和公寓的中位价为何如此接近？
想要回答这个问题倒是也不难，因为首先请记住这是全国性的数据，而公寓通常建在距离城市中心不太远的地方，而独立屋则不然，从悉尼水边数百上千万的豪宅，到偏远地区，矿业小镇等不毛之地都可以建别墅，因此别墅之间的价格差距比较公寓相对会更明显一些，综合下来也就导致了全国的别墅与公寓中位价的如此接近。
不过，光是看上面这样宏观的数据，其实对投资者没有太大的参考价值。因为把整个澳洲房产的数据挤在一起看，然后下结论说房价十年内没有翻番，相当于把姚明和郭敬明的身高做个平均，然后告诉你全中国人的平均身高是一米八一样。
那么，如果来看澳洲的各个首府城市，结果会怎么样呢？
先告诉你结论吧：不好意思，过去十年，没有一个首府城市的房价翻倍了。
不过好消息是：悉尼、墨尔本以及达尔文（是的，你没看错）的房产中位价已经接近翻倍了，而珀斯和霍巴特的房价增幅不到50%。
来看看下面这张表吧。



从2006-2016的十年间，以独立屋来看，墨尔本的涨幅领先全澳，达到了85%；
而排名第二的竟然是不为人熟悉的达尔文，增幅达到83%；
过去几年疯长的悉尼只能排名探花，增幅为80%。
不过在公寓方面，悉尼的涨幅排名第一，是唯一一个超过70%的城市，达尔文，阿德莱德和墨尔本紧随其后。
从这张图上来看，过去几年被人们寄予厚望的布里斯班的房价表现显然还不尽如人意，独立屋和公寓的涨幅仅有54%和32%。
如果你觉得拿城市来看房价涨幅效果依然不理想的话，那么没关系，我们再拿Suburb行政区作为分析单位来看。越往下看，分析的单位越小，可能与投资者你的感受越贴近。
同样，先以独立屋来看，过去十年，墨尔本涨幅排名全澳城市第一，有51%的suburb房价翻番，超过悉尼的44%。而除去这两大城市外，达尔文是唯一一个有超过10%的suburb独立屋房价在过去十年翻倍的首府城市。
相比之下，公寓翻倍的区域数量比独立屋就要少许多，悉尼和墨尔本分别有21%和18%的房产翻倍。这也和人们通常直观的感受“独立屋增值更快”的结论相符。



综上所述，过去十年，悉尼， 墨尔本以及达尔文三大城市的房价表现在整个澳洲占据前三名。但是，今天Darwin的房价已经处于下降通道中，而悉尼和墨尔本继续保持坚挺。
那么问题来了，为什么提起澳洲房产，很多人会有十年翻倍的印象和说法呢？
答案是：它曾经都不用十年就能翻倍！



这是一张悉尼从1960年代开始的房地产走势图，可以清楚地看到，除了过去的十年之外，在1960年代到21世纪初的几个房产周期内，悉尼房价曾经平均7-9年就能翻一倍，而只有上一个周期翻倍用了更长的13年。
有些悉尼的朋友通常会说“我买的房子五年就翻倍了”，这样的说法即对也不对。说它不对，是因为再之前的五年，这套房子可能完全没有增幅，而这位朋友只是幸运地在房市大涨之前进入了市场。
而随着最近几年整个澳洲的大兴土木，未来一个周期内房价翻倍速度的变缓，或许将是一个大概率的事件，尤其是一些区域，由于短时期内供应量的急剧上涨，未来几年短线的增幅将非常有限。但不论怎样，我相信澳洲房产整体市场继续稳步向上的趋势并没有改变。
所以，目前我通常会和有意投资澳洲房产的朋友们说，这里的房价大约10-15年翻一倍，持有的时间越长，你就会越幸运。