写字楼租赁市场需求升温，如何从源头解决租赁困境？

戴德梁行研究报告显示，截至一季度末，在北京、上海、广州、深圳、香港、台北6个城市中，已出现550个共享办公场所，其中上海数量最多，达168家。一年前，这些共享办公多数集中在乙级写字楼、厂房和创意园区内，而如今，它们纷纷转向高品质楼宇，尤其是甲级写字楼。来自仲量联行的预测显示，今年共享办公对上海甲级写字楼的净吸纳量将达180万平方米，比去年提升30万平方米。

联合办公这样的发展势头，是否预示着一种新生态呢？

甲级写字楼亟待“去库存”

事实上，目前甲级写字楼的租赁市场情况并不乐观。以上海为例，来自多家监测机构的数据显示，从2017年开始，上海写字楼市场迎来供应高峰期。2017年，上海核心商务区新增写字楼供应110万平方米，同比增长57%；非核心商务区新增140万平方米，同比上涨272%。今年一季度，上海甲级写字楼新增供应面积44万平方米，全年预计有240万平方米入市。与之共同攀升的是空置率，2017年，上海甲级写字楼的全年平均空置率达14.8%，为八年来最高水平。

高供应低需求是一方面，另一方面，甲级写字楼之间的竞争也十分激烈。受制于核心商务区的高昂租金，不少客流纷纷涌向城市“副中心”。来自仲量联行的报告显示，非核心商务区的甲级写字楼今年一季度空置率呈走低趋势。

从需求层面上看，甲级写字楼的主要客户是以跨国企业、国有企业等规模相对较大的企业，新兴企业、初创企业就未必能承受如此高昂的租金成本。据第一太平戴维斯华东商业楼宇部高级董事郑廷俊表示，如今市场上还出现部分跨国企业撤离市中心甲级写字楼的现象，原因也是租金太高。

在供给和需求双重压力下，上海甲级写字楼租金已出现下行趋势。来自高力国际的数据显示，2017年末，上海核心区甲级写字楼租金同比小幅下调2.4%至10.19元/平方米/天。

因此，有业内人士表示，要降低甲级写字楼空置率居高不下的问题，吸纳共享办公入驻不失为一种转型之策。

共享办公成一种“调节器”

以甲级写字楼为代表的传统办公租赁发展形势放缓，与此同时共享办公却蓬勃发展，事实上这是一种不可抗拒的时代趋势。一个方面是市场上90后办公者的数量日益增加，他们更青睐灵活的办公方式，联合办公对他们来说就是一种比传统办公模式更合适的办公模式。另一方面，经济结构的更新迭代催生了行业内更丰富的需求，科技类企业、新媒体企业、金融类公司的数量迅猛增长，共享办公空间就很好地解决了这些初创型企业的办公空间需求。中小企业对进入甲级写字楼的需求不断提升，但传统办公模式下的租赁成本令其望而却步。共享办公提供了一种性价比更高的方案。共享办公使得中小企业能以较为合理的成本入驻高端写字楼。

在化解存量空间上，共享办公作用显著。正像氪空间总裁钟澍所说，传统甲级写字楼无法满足现代化组织的办公需求。共享办公则成为一种“调节器”，是商业楼宇良好的配套设施，可满足传统办公客户临时租赁需求。