房产大鳄谈楼市走向 房价已止跌？大幅上涨难？

昨天中国企业家论坛“2012中国楼市”讨论会上，围绕调控、房价的议论和争论自然是焦点。香港瑞安地产董事局主席罗康瑞、苏州广大投资董事长朱昌宁、武汉当代地产集团董事长陈海淳、复地集团总裁陈志华、星浩资本ceo赵汉忠等与会房产大鳄认为，经历两次降息及经济预调微调的背景下，特别是近期出现的楼市成交量上升，说明楼市可能停止下降趋势，但从宏观调控、限购政策未放松的预期下，房价也很难上涨。谈打摆子的楼市真回暖vs假回暖进入6月，尤其是密集的两次降息、一次降低存款准备金率，让各地楼市都出现了一波成交量上升潮。以武汉为例，6月份共成交新住房1.2万套，创下25个月以来新高，房价更是在连续下跌7个月后首次出现上涨。由此，房产业界欢呼“楼市回暖”，而持币待购者则忧心调控失效。那么，这波成交潮，究竟是触底反弹还是昙花一现？当代集团的主业中，医药、教育、旅游、矿产、纺织、金融等似乎都要比地产的块头来得大，但陈海淳已经感受到“暖意”，不仅新房销售情况不错，旗下二手房板块——21世纪不动产在武汉也度过了危险期，现存门店基本都开始赚钱了。此外，从长期看，他认同“未来带动世界经济的两大块是美国的高科技和以房地产为代表的中国城市化进程”的观点，即如果能解决农民土地流通问题、提高农民购买力，中国的经济、房地产还能保证20年的发展势头。陈志华所在的复地集团在武汉也有房地产开发项目，他感受到的是楼市的极端化回暖：各地都是小户型和千万元级豪宅这两头卖得好。不过，这波交易高峰其实与以往有着本质区别，就是量涨价不涨，“原因就在于现在拉动的是刚需买房，包括原来住郊区的别墅人群回流到城市中心来，所以这种回暖的状态是比较理想的，比买10套房空9套、倒来倒去的市场要好”。作为民企私募基金的代表，赵汉忠则从投资的角度看当下楼市，“现在的住宅市场已经过了投资黄金期，所以回不回暖都没有太大的倒腾价值。那么，钱投到哪里去好呢？金融产品、股市？风险好像更大”。他建议，房企有钱可以去抄底买地，现在都是白菜价；或者投资商业住宅、城市综合体及交通地段较好的物业，抗风险能力强。谈在汉买房最低点已过vs现在买正好企业家们对于确实要买房的人，怎么评估目前武汉城区均价8000元/平米的房价，是该出手还是等等看呢？当代地产在东湖的一个项目，去年11月的均价为8000~9000元区间，而近期将上市的新推房源均价将超过1万元，房价上涨是不争的事实。对此，陈海淳并不否认，只是解释：去年资金紧张，发行了很多信托产品，急需回笼资金，算是将房子“贱卖”了，今年这才算是回归正常价格。不过，他在回答本报记者的提问时又解释：现在武汉城中村改造提供了大量的城区土地，将在未来几年大大增加新房供应量，这使得短期内房价也不会有太大上涨，“如果没有这股抵消力量，武汉房价就很难说了”。同样在东湖附近开发有楼盘的陈志华也认为，开发商真正最困难的是去年，当时限购限贷政策可谓是史上最严、立竿见影，直接导致购房者持币等跌，“但今年政策有松动，起码对刚需人群买房还是很有利的”。尽管自己开发的是豪宅，但罗康瑞的回答却是很肯定的，他认为，虽然楼市政策微调可能会继续发生，但是房价短期上涨不会有太多机会，降息降低了购房成本，如果要买来自己住的，现在是非常好的时机，“总理说房价回归合理水平，并不是要回到过去的福利分房时代，做好低收入群体的保障房就可以了”。对于个人买房，赵汉忠则笑言，要么去买房出租，“这个不算炒房”；要么干脆对自己好一点，“冬天住海南岛，夏天住大连、青岛，也不是不可能的”。谈房价走势暴涨派vs温涨派vs不涨派在昨天的讨论会上，主持人、中国企业家杂志社社长何振红抛出了一个她认为属于“外行”的问题，因为这个问题被业界比喻为“算命”，是很多地产大佬不愿甚至是不屑回答的问题，那就是猜房价走势。经主持人这么一说，台上的几位大腕们倒不好意思不回答了。陈志华认为，房价的走势还是看政府的调控政策，而所有政策中最有效的就是限购，如果取消限购，房价不排除暴涨的可能，所以后续的配套政策很重要，必须要抑制住宅的过度投资，“限购取消以后，综合配套效果决定了房价的走势”。赵汉忠也部分赞同陈志华的观点。他认为，如果中国楼市仍然是政府主导的“政策市”而不是市场规律充分发挥作用，尤其是货币政策放松，将会让货币贬值，而购买的不动产一定会增值。与前两位相比，朱昌宁的观点则相对模糊：“房价这个东西是有涨有跌的，从空间上面来说，不同地方的房子有的涨有的跌；从时间上面来说，一段时间内可能会往上涨，一段时间内可能会跌下去，但是暴涨是不太可能的”。他认为，保障房已经占了一大块土地，而原有的地又不多，当现在的这些存量房基本卖完的情况下，必然带来的是房涨地涨。作为本地开发商的代表，陈海淳认为房价将在近期处于停涨状态，“在下一届全国人大召开之前，房价不可能有太大的突破，这是总理表过态的”。当然，他也认为，在新一届人大召开后，楼市调控政策的走向无法预测，届时如果国内国际经济形势特别不好的话，房价放涨的情况也不是不可能出现。尽管未在台上发言，但何振红还是点名请“场外嘉宾”罗康瑞对房价表态。对此，罗康瑞认为，降息及对首套房的鼓励政策，确实对刚需有拉动，但他判断最近几年的政策都会保持延续性，所以房价短期内上涨的机会并不多。