广州住宅限价政策松动，珠海降低购房门槛，楼市要回暖了吗？

菏泽率先放松限售的举动，昨天引发全民关注。

樱桃昨天早上七八点在知识星球发了一条信息，预感在一城一策的调控政策下，菏泽限售要成功。

随后财联社记者采访山东省住建厅人士，对方称不干涉省内城市具体政策，跟国家调控政策保持一致，采用一城一策，因城施策的管控措施。各个地方情况不同，政策也不是一刀切，各项政策要根据各个地方的情况来主控。

很多人盼望着舆论压力让菏泽调控放松夭折。但樱桃看到山东省住建厅这个回应时，樱桃第六感直觉更加肯定，这次菏泽取消限售的行为多半不会被叫停了，因为有省里在支持。还说媒体不应过度解读。

菏泽取消限售没有报备省里，最后果然闯关成功了。市里开会商讨后，做出了如下的说明：

按照菏泽的说法，是因为限售后，房价上涨较快，为了防止房价上涨，所以要取消限售。

但当初出台限售，不是为了控制房价上涨较快吗？现在取消限售，也是为了防止房价上涨较快？

到底该信你哪一点？

限售到底合不合理？遵从市场化原则的人认为，房子是我的，买卖就该由我做主，凭什么限制我买卖，限售本就该取消。

如果按此说，那限购也不该存在，凭什么限制我买房的自由对吧。但是，中国房地产市场就是一个政策市，不是完全的市场化原则，政府有权根据防范经济风险需要来调控楼市。

客观的说，限售这个政策本身有利有弊，限售会导致短期市场上的有效房源反而减少了，存在价格上涨的压力，但也能使兴风作浪的投资客，在楼市进入调整期后因无法卖出而自食其果。

其实取消限售对菏泽来说本身影响不大，更多的是对全国调控政策开启放松之路的象征性意义，以及老百姓对ZF随意出台和取消一项政策的不严谨，并且对调控shiqu xx。

实际上，因城施策，一城一策，是住建部2016年调控以来一直倡导的原则，只不过过去两年房价上涨压力大，举国房价都在上涨，很多三四线城市小地方，不管三七二一也盲目的跟着一二线城市出台了严厉的调控措施。

但殊不知三四线的人口流出压力大， 2017年菏泽人口净流出153万人，今年还不知道数据。购买力很容易消耗完，调控一下，跟人大病一场似的，釜底抽薪，好比牛市中的垃圾股，2元股，3元股，4元股，最后才轮到它涨，跌的时候比谁都快，比谁都久。

这就是为什么菏泽限售才出台了一年，就扛不住要取消了，因为菏泽三季度的销量下滑太厉害，新房成交面积15万平米，较二季度下滑52%，11月流拍12宗土地，今年一年卖地四百多亿，比去年翻了一倍，而菏泽一年的财政公共预算收入不到两百亿，可见土地有多重要！

如今有了菏泽开启先河，后续其他城市又会毫无节制的一根据一城一策放松调控，一城一策这个政策本身有利有弊，想要各个地方官员真心从解决老百姓的住房问题，从抑制房价问题出发是不现实的，他们考虑更多的是政绩，如何更好的卖地，解决财政来源。

今天只说一城一策的放松弹性到底有多大，会不会让各个地方趁机浑水摸鱼，尽可能的放松调控。

昨天，12月19日，广州市住建委发文：330新政前出让土地，公寓可卖个人！

2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

很多人惊叹，广州作为一线城市，难道也要放松了吗？

别担心，这只是商住公寓上做出的一点调整，不足为奇，即使商住公寓全部放松，我也不意外，而且以后公寓如果库存多了，也很可能放松，本来就是不限购不限贷的产品，又不是住宅，你限制那么多干嘛。

深圳昨天一块商业用地和一块公寓用地都流拍了，就是因为限制太多了，价格又高，卖不出去，哪个开发商敢去拍啊。

樱桃认为，如果真的是在一城一策的指导下，一线城市和二线热点城市的限购限贷两个大杀器，就不应该轻易放松，因为房价还没有下调，泡沫依旧没有消化，重新刺激房地产的风险较大。

但万一放松了呢？呵呵，到时候根据政策再做出判断吧。我现在都不敢百分百保证了，只能跟着政策走。

对于房价已经下调的城市，随着库存压力的上升，政策可能会尝试做出调整，比如xm，库存上升到了四十多个月，而且房价下降了20%以上，当然这个要看当地ZF的选择了，毕竟属于全国第四的房价，真的不是什么引以为傲的事。

像珠海这种边缘二三线城市，偷偷搞点小动作，可能抓不到把柄，现在看来也行得通了，近期珠海的金湾、斗门两区的限购政策松绑，在这两个区只需一年社保就可以购买一套商品住房，而去年4月出台的规定是非本市户籍要五年社保。政府没有正式发文，但购房者一年社保就可以买房网签。

另外，限价肯定会放松，由市场决定价格，现在因为政府限价，开发商很多高价地不敢入市，政府也没办法继续卖地。

昨天天津的开发商告诉樱桃，他们跟房管局去谈了，以前不允许调价，不管高低地价，政府限价一刀切，全是一个价，第一年项目全是赔钱的，但以前房管局根本不跟开发商沟通，现在愿意谈了，也就是变相放松，好几个项目放松了，现在马上要调整价格，因为财务成本太高了，很多项目都赔钱，天津有大量的盘不能入市都是因为财务成本太高，被限价入市就要赔钱。

而成都早就放松了限价，所以新房价格相比5月份之前，一直在缓慢上涨。

成都的情况有些特殊，因为之前新房限价太狠了，和二手房的价差倒挂太多，限价放松后，按照市场化的原则，价格自然会上涨，缩小与二手房的价格差可以理解，实际上也是属于补涨，因为2016年成都调控太早，新房一直没怎么涨。

其他城市放开限价，新房涨不涨就要看片区了，其实很多城市，限价已经没有存在的必要，因为你不限价，按照市场定价，也卖不出去。

对于菏泽开启新一轮房地产调控放松，做何评价，我有太多话想说，但我又不方便多做评论。

因为我改变不了政策，只能跟着政策走，出什么样的政策就做什么样的决策。

反正政策放松说让你买你就买，政策没放松，继续调控，你是投资就暂时别动，你是自住，不着急呢就等等，等着利率下调，库存上升，开发商打折促销再入场，着急就随意啦。

但三四线城市，我觉得即使是政策放松引诱你入市，也要小心掉入陷阱，留着钱将来去一二线，三四线的房子太多人太少，没有流动性，跟ST股一样。