东莞房价已破4，惠州惠湾也到3，大湾区房价未来还会冲高么？

大家面对房价，一定要理性！

东莞破4，惠州破3，这很明显就是中介忽悠大家去买房的信号！

实际上， 东莞破4万，惠州破3万的房子屈指可数，大部分均价都在1-2万之间。对于买房，蒋老师想给大家分享2点：

第一，“住房不炒”，已经是基本国策还想靠买房，实现一夜暴富的朋友，你们要清醒了，这些都有可能是中介的“套路”。就拿全国房地产市场最好的城市-深圳来举例，目前深圳的房价，疫情期间其实充满了不确定因素，大家不要被一些自媒体放大，说什么“一路向西”，现在固戍、沙井、福永一带，很多新盘的房价已经被炒到了5-7万一平米，而仅靠宝中地区的碧海，甚至出现了单价8-10万的房子，打着“前海”的概念，让许多房产投资者趋之若鹜。

如果你一旦高价买进，其实就相当于资金被套牢5-10年，甚至更久时间，买房，你只需要做好一件事情， 做到全局观，你稍微想一下，碧海真的值8万？红山的金茂府真的值11万？

怎么可能，福田和南山才多少钱？

真正的有钱人回去沙井？福永？红山？不可能的，所以，不管中介怎么说的天花乱坠，我们都要保持理性对待！“住房不炒”是基本国策，投资房产获取资产稳定增长是正常的，要想暴富，难上加难！

第二，展望大湾区房价，两极分化会更剧烈我的预测是，大湾区房价会两级分化，未来10-20年比如说深圳湾、前海，蛇口豪宅片区，单价可能会突破60万一平米，目前已经有30万一平米的豪宅了。

而一些郊区、偏离市中心的位置，比如深圳光明、坪山、价格很难上涨，惠州、东莞更加不会出现暴涨。

均价4-6万的房子，会成为深圳的刚需房普遍价格，这个价格也很那上涨，基本上会在布吉、龙华、坂田一带。

均价2-3万，东莞临深的五个镇、以及广州的次中心区、TOP，这些交通比较不错的地方，也会维持一个缓慢上升的状态。

最需要担心的就是，很多开发商或者中介，会打豪宅的擦边球，让投资者上当，比如他们会在豪宅附近的楼盘，推出一个伪豪宅的概念，单价只比豪宅低一点，但是你买进去，资金套牢5-10年是真正常的事情。

所以，房价只有两种， 一种叫做工薪盘，一种是豪宅。豪宅是城市的稀缺资源，比如深圳湾一号，比如蛇口半岛城邦、翡翠海岸、香蜜湖、华侨城，这些都是稀缺地段，随着深圳的富豪购买力和人群增加，这些豪宅的价格肯定也会随之上涨。

记住一句话，因为稀缺，所以珍贵！

综上所述：大湾区是目前国内流入人口最多的活力经济圈，深圳和广州每年的常住人口增量都位居全国第一和第二，而佛山和东莞的人口增量表现也非常不错，珠海、中山、惠州其次。

总体来看，大湾区房价绝对会两级分化，顶级豪宅，比如广州的越秀、海珠、珠江新城、深圳的后海、前海、蛇口、香蜜湖、华侨城片区、价格将会翻倍，其他位置的房价，很难快速增长！

会涨，但涨幅会收窄！在楼市基本清楚炒房者之后能影响房价走势的就只有经济和人口了，而大湾区在这两点上都有很大的优势。

实际上从过去几十年的发展历程就能看出，中国经济发展受到政策的影响很大，例如深圳就是一个最明显的例子，就是因为国家政策的支撑，深圳才能在短短四十年间从一个小渔村成为全国仅有的四个一线城市之一。而大湾区作为国家重点经济发展项目，在未来迎来的政策利好可想而知，所以在这样的情况下，不管是经济还是人口，未来大湾区都会获得极大的发展，而这就是房价上涨的支撑点。

不过中国房地产毕竟已经渡过了快速上涨的时期了，所以在未来一段时间里市场上的房价也不可能存在大幅度上涨的情况了。更别说现在国家一再的强调要坚持楼市调控不放松，在这样的环境下房价就算出现上涨，也只能的小幅度的上涨。所以我个人对于未来一段时间大湾区的房价走势预测的：小幅度上涨。

这种走势其实对于各方面都有利好，开发商和银行能通过房价上涨赚到更多的钱，而购房者自己虽然不能卖掉房子赚钱，但房产升值带来的红利也能保证购房者的个人财产不至于贬值。

当然就现在来看，并不适合在大湾区买房，毕竟楼市想要从火热中彻底回归冷静，还需要一段冷却时间。