2021年成都市房价走向？

不知道大家发现没有，每年年后房价都会有一定涨幅，这个现象至少从2015年开始就有苗头，我看了一下几个平台的数据，除了去年因为疫情，年后房地产基本停滞，往年都会有一定比例上浮。比如19年新年前后。

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当然我看的数据基本是一个宏观数据，用宏观数据来指导自己买房当然是不靠谱的，还要具体到某一个板块、区域来看，上面的数据包含了中心城区13个区，当然你不能拿着这个数据去看具体某个楼盘。

另外，经历了2020年，很多人应该都明白了：

1、房子是超发货币的蓄水池，房价整体怎么走主要看货币政策，具体怎么走主要看土地出让价。

2、价值购买是核心，要么有学区要么有地铁，配套资源都不占的房产价值很低，市面上至少一半的房子其实没有所谓的产品溢价，都是工业化流水线生产的。

3、地价对房价有整体性影响，可以作为参考，但不宜盲目，决定下限不决定上限。

先摆明结论，年后首先是第一轮上涨，新房二手房都一样，现在二手房挂出来卖的很多都不诚心，试探价格居多，他们知道要涨，至于为什么？原因很多，但是都要归根结底到货币政策上：

讨论房地产是不是货币的蓄水池，还有很大争议，但是我个人倾向于认为它确实承担了蓄水作用，即开发商从购房者手中收到的资金通过各种渠道回流银行，房地产占用基础货币，同时产生信用货币。

所以你看不管是2008年还是2020年，新房和二手房成交也许被腰斩，但是价格整体依然坚挺，新房甚至需要加强调控，房价还有升温的风险，仔细想一想，这事儿其实很违背供需关系。

上面主要是从宏观角度看了一下今年楼市的大体走向，但是买房终究还是要回归到具体的某个区域、某个楼盘，很多逆市反常理的价格涨跌背后的逻辑都是有无价值。

第一个逻辑是优质附属资源：

比如今年高新区划片变动，直接导致南城都汇、晶科名苑、长城半岛城邦等跳涨，南城都汇五期晴园在19年年底1.9万/㎡左右即能够入手，到去年下半年，这个价格已经上浮到2.5万/㎡左右，长城半岛城邦破3万/㎡也是在去年完成，这个数据各位可以看看链家的成交历史。

你很难想象，2020年成都二手房交易量创新低，遭遇疫情严重打击情况下，高新区竟然有二手房能够逆市上涨，这背后的逻辑其实就是“价值购买”，主城区的优质房源大体上都是这类“资源附属型产品”。

第二个逻辑是看涨预期：

再比如天府新区的新房，过去手里捏着400万在成都买200㎡左右的新房是很简单的事情，从去年开始，同样手握400万，想要在新房市场买200㎡左右的大平层突然就变困难了。

最典型的就是秦皇寺去年推的那几个高改项目，万科天府锦绣、首开龙湖云著、保利和光屿湖，基本都是300万以上的高改产品，我去年去实地看了以后确实产品本身不错。

但是以我的了解，这部分挤破头买300万级的豪刚要三七开，少部分是以后打算住这个地方，投资意愿不强，大部分是瞄准了后面秦皇寺CBD肯定上马，预先做资本配置。天府新区和主城不同，产品价值还会体现在“未来增长预期”。

这两种购房逻辑，主要是针对普通资格，非刚需群体，对资产配置有一定需求的人。

刚需购房的逻辑有所不同，单独说：

此处的刚需应该分成两类情况，一种是置换，资格非刚需，但钱包刚需；另一类是总价200多万的资格刚需。

以成都现在的发展模式和房价梯度来看，很明显是要分流购房群体到二手房、近郊、核心区非核心板块（比如龙潭寺）。

钱包刚需的这部分购房者，如果是考虑买二手房，最好是在年前上车，重点关注城南的二手房，今年的疫情已经检验了哪儿的二手房保增能力，目前来看，城南要强于五城，更强于近郊，而且城南次新房较多，置换选择面较大。

钱包不刚需的这部分人，要么是留房票等神盘，要么是错开年后这波涨价潮再下定，年前同样真心实意卖房的人不多，交智商税的人很多，顺销的新房其实也可以关注（比如之前的中南樾府、万科锦园、保利珑堂里院，现在已经基本顺销完毕了）。

如果资格不刚需，钱包也不刚需，那我建议可以看看龙潭寺和十陵板块，宽裕点接近200万左右的也可以看看二仙桥-八里庄，或者青龙湖的二手房，一万出头的房源一大把，和老城、城南距离适中，价格上比双流有性价比。

纠正一个误区，地价和周边房价不一定契合

那些直接拿地价来类比第二年房价的做法，我认为是不可取的，不是说这块地今年我拿成14500元/㎡，你初步估算加上建安成本、营销成本，猜测这个项目得至少卖到25000元/㎡才能回本，所以你就断言，周边所有项目都要朝25000元/㎡这个价格大步迈进。

我举个例子，比如19年地王禹洲在三圣乡拿的那块地，楼面地价18400元/㎡，后面大家都知道了，晏山河开出了大约3.3万/㎡的价格，首开无人报名。

那看看它周边的二手房，比如蓝谷地，2009年的老房子，二手房成交也就1.6万/㎡左右；比如娇子壹号，别墅不谈，普通高层单价普遍是在2万/㎡左右，其它小区也差不多都是这个水平。

那你认为这些二手房价格会跟涨吗？

答案是会，但是和这个地王关系不大，最后还是回归到价值上，地铁要通了，配套在补齐了，供应越来越少了，这些才是决定二手房价格的主要因素，至于抗不抗跌，最后还是回归到小区本身品质上来。

地价应该说对区域房价的影响是长期且宏观的，所有土地都明显上浮了，前面的库存都基本去完了才会最终传导到新房整体性的上涨，所以面粉可供参考，但不是唯一标准。你可以说这个项目不会低于什么价格，但不能借此断定它会涨到多少。