如果土拍价为400万每亩，容积率为2的话，那么楼面地价是多少每平，怎么计算的？

选算出土地单价400万元／亩除以666．7平方米／亩，约等于6000元／平方米，楼面地价为6000元／平方米除以2，即3000元／平米！

一亩地为666.6平方米，容积率2，也就是说可以建666.6*2=1333.3平方米的建筑，容积率没有标注一般指地上容积率。400万除以1333.3平方米得出的楼面价，或者叫楼板价是每平方米3000元。

地价300万一亩，容积率2.8，四线城市，房价大概会是多少？

本人造价领域，为大家计算：1亩地是667平米，折算一亩地最多可以建设667*2.8=1868平米！推算每个平米楼面价就是3000000/1868=1605元\平方。

接下来就是建安成本，造房子不是以前要讲品质，所以整个静安成本应该包括土建加安装加市政加园林加电梯公区精装修部分。

土建1500，安装500，市政500，园林500，公区精装修1000。

所以建安成本是4000元\平米

规费和税费，规费和税费是必须规定要上交的，这个呢，一般占整个比例大概是15%左右，这样折算的话：

（4000+1605）*0.15=840元

通过推算，保证开发商资金不是银行贷款借来的利息与借贷后，说明开发商的成本=1605+4000+840=6445元\平米。

考虑后期营销费用5%，利润10%

开发商销售价格6445*1.15=7400元。

那么，开发商最终销售的均价应该是在7500元左右，上下幅度不会超过300元。

如果开发商的实力不足，前期购买土地的钱也是通过民间借贷或者是银行贷款，那么这个价格就做不到了。

如果涉及到的地块很大，需要分三年到五年建设的话，那么开发商一般采取的是首开低价、中开高价、尾开处理的方式。

就是说在首开的时候可能会给你弄一个6750起步，然后均价呢，大概在7100。

通过首开的教法，提高了品质，然后在第二次开盘的时候呢，起步价可能就要提到了，7100而均价提到了7500。

尾盘处理的时候可能在7300就会给卖掉。

这种房子的计算主要看他要做的品质，实际土建成本是差不多的，楼盘与楼盘之间的差距在哪里？在它的安装市政原理和精装修这些板块，特别是市政园林精装修，都是看不到的东西，他给你电梯好一点，电梯用差一点，瓷砖用好点，瓷砖又差一点，对这个建安成本差距会很大。

如果说他这个盘6800均价卖给你们，那么它在园林上肯定就会给你做的很差，水泥浇筑一下就可以了，然后再给你种上香樟、桂花就可以。而且树矮小！

羊毛是出在羊身上，有的楼盘他可能他的楼面价很低，只有1000元，但是他那15000也有他卖15000的道理，比如她在精装修这一块做得的非常好，瓷砖给你用的都是品牌的，然后安装的管道给你用的都是正品的，那这个房子肯定也值15000。

也不能单单只看楼面价，也要也要看它的装修标准，他设计的一个品质，像浙江省有一个企业叫绿城，他做的房子要比别的房子要贵的多，贵在哪里？就是贵在它的细节上，同地段的房子，绿城要比人家贵3000起步。

但是别人的房子不好卖，绿城的房子就要抢光，为什么大家买的是这个品牌？买的是这个品质，它的园林做的好，市政做的好像地下管道做得好，第一个不堵塞，第二个呢，通过时间长了，管道沉降也不会裂管，后期你也不用维修。

开发商开发房子，看不到的地方太多了，第一个顶楼的防水，第二个地下室以及整个结构同样是高层，有的混凝土用的多，而有的是填充砖用的多一点。

你买房子还是得看品质不能完全看价格当然当接受能力有限的话那肯定是挑选品质还可以性价比高的房子。。

我给你简单讲一下成本价和房价怎么计算出来的：

1.土地成本：主要包括土地款，契税和配套费。如果地价300万/亩，容积率2.8，那么地上建筑面积就是2.8*667=1870平方，那么300万均摊到每平方的土地成本就是是300万除以1870，大概土地成本就是每平方1604元，加上契税和配套费大概就是每平方1700元左右。

2.建安成本一般是每平方2800—3100，包括前期，基础，地上，地下，景观绿化，水电气暖等，如果是四线城市建安成本就是2800元左右。

3.三大费用，包括销售费用，管理费用，财务费用，大概占比5-10%，按照每平300-500左右。

4.税费，主要包括土增税，增值税，企业所得税等，大概每平300-500元左右。

综上所述，单方成本每平5000-5500，加上利润10%，房价大概在每平5500-6000元。

以上就是我的回答，希望对您有所帮助。