去年成都土拍市场以调控为主，对比重庆和西安，有哪些异同？

成都的土拍都有最高限价，当达到最高限价后就要竞拍配建比例，比如一块地的最高限价是15000，达到这个数值后，房企就要竞拍配建的比例，比如某家房企配建20%，没有其他房企竞争，那么这块地的实际楼面价就是15000+20%的配建。

这种土拍方式只是表面上控制了地价，实际加上配建部分，地价依然很高。这些成本最终都要购房者来承担。

不过，从去年年底开始，成都出现了一部分限房价竞地价的土地，就是限制地价的同时也限制清水房价格。

大家一定要明白一个真理：

调控不是为了控制，而是为了防止楼市资金外溢。

要说去年成都土拍市场，以调控为主，这是没错的。因为正是这一系列的调控，使得成都的地价在去年进入了一个划时代的阶段，但是表面数据，还都看得过去。

咱们一般所谓的土拍市场调控，常见的就是这两种：

最高限价+无偿配建、双限地

很不幸，也是很幸运的，成都这两种基本都有了。上半年最高限价+无偿配建比较多，下半年又开始了双限。

最高限价+无偿配建：

设定一个熔断的楼面价，超过这个楼面价，就不允许再加价了。但是如果还想要，那么就要额外竞争配建比例。比如你出10%的无偿配建比例，我出20%的无偿配建比例，然后有没有人出得比我高，那么自然就是我获得土地了。

这个里面的无偿配建，具体要看土地要求，如配套建设商业便民用房，廉租房，人才公寓等等。

双限地：

所谓双限地即在限套型、限房价的基础上竞地价、竞房价，选择满足条件的开发企业，以满足中等收入阶层的住房需要。

咱们最常听见的便是，在地块容积率等其他指标限定之后，设定了最高地价，再来限制最高清水备案价。

土拍

第二个问题，这些方法效果怎么样？

面子上是很有用的，就如同公证摇号排序选房补充通知出来后，基本没有万人摇号一般。这样子一套组合拳下来，也不会冒出天价来，自然而然，你好我好大家好了。

然而，从实际效果而言，确实没有多大用处，根本原因，参考问答第一句话。

成都土拍，以前有个约定俗成的潜规矩，楼面地价是不能超过20000元/平米。但是可惜的是，这个潜规矩却被打破了。

2020年7月2号，新川板块约42亩纯住宅用地，被渝太地产收入囊中，成交楼面价20700元/㎡，溢价率39.8%。

明面破两万的地块

这个是要不得的，当然后面就接着来了最高限价+无偿配建，又出来了双限地。但是依旧挡不住成都土拍市场的火热。

关于成都2020年详细的土拍数据，观察员没去统计，借用专门机构做过统计：

2020年成都市中心城区共计成交109宗地块（纯住宅涉宅地62宗、商住47宗）；共计成交面积约9167.4亩，共计成交建筑面积约1396.42万方，成交总额约956.5亿元。成交面积减少了近880.1亩，但成交总额反而增加了88.9亿元。

这里面透露了两个信息，成交面积在减少，但是成交金额在增加。这就很能够说明成都土拍市场的行情了。

实际上，凡是成都稍微好点的中心地段，其土拍地价实际上基本不会低于2万的价格水平，借用一位网友统计的成都土拍价格排行榜：

2020年成都土拍排行榜

说了这么多，其实想告诉大家，如果说土拍市场调控，基本手段都是大同小异的，具体是否有明显作用，还是要看每个城市的具体情况而言。

比如重庆，观察员不是特别了解，也懒得去查询详细资料，但就重庆落户政策，重庆的天量供地，并且天量的廉租房等，土拍市场调控不调控，意义并不是特别大。

所以说重庆的土拍市场，观察员直接略过，谈论意义并不大。

至于西安，去年的土拍市场，行情也是相当火热，高价地频出。

上半年西安共成交845万平方米，楼面价2428元/平方米。住宅用地供应396万平方米，成交382万平方米，楼面价3389元/平方米。与去年相比，建设用地楼面价、住宅楼面价分别增长35.57%、22.04%。

西安在土拍市场这方面，对商品住房项目配建公共租赁住房要求严格。

9月25日，西安住建局发布商品住房项目配建公共租赁住房的要求，明确新建商品房项目必须按比例配建公租房，构建以需定供、保障充分、结构合理的公共租赁住房保障体系，从而解决中低收入居民和新市民的住房问题。

怎么说呢，西安因为其历史地理原因，土地相对更为稀缺，特别是核心地段的土地。面对日益增长的人口流入导致的住房需求，西安的土拍也是异常火热。

但是西安采取的是另外一种做法，着重要求商品房配建公共租赁住房，不得不说也是曲线救国。在此背景下，西安土地拍卖价格屡创新高，土拍市场持续火热。

西安刚出的地价王

其实，关于地价，这是一个水涨船高的事情。

经济在不断发展，收入在不断提高，房价在不断增长，土地日益减少，地价哪有不跟随提高的说法。

再说土地财政收入，一直以来都是地方的大头收入，要想发展，不倚重这个又哪里拿钱去发展呢？

放眼全国来看，从前年开始，各地综合平均地价，都是在上涨。即使因为疫情有所延缓，但是去年下半年之后，普遍都在提高。

土地成交量价走势

最后小小总结一下：

土拍市场的调控，无非就是控量控价而已。

控量这个就不用说了，这不叫调控，这个叫按需规划。

关于控价，这个也是意义不大，什么都在上行，而且土地也是越来越少，你觉得不应该涨价吗？

而所谓的一系列土拍市场调控手段，翻过来覆过去都是那几样，而这几样说实话，都是为了看表面效果的。

所以比较这种土拍市场的调控手段，本质上来讲，是没有意义的。

不同的城市，不同的需求，不同的实际情况，是不能一概而论的。