10月8日起房贷将出现重大变化，这对于即将买房的人来说是好消息还是坏消息？

对于重磅消息，央行一般都会选择在晚上或者周末公布，本周末也不例外。8月25日（星期天）正当大家玩得高兴的时候，央行突然下发了一个重磅消息《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》。

这个公告涉及的内容比较多，我们就挑重点的几个内容说下：1、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（也就是LPR）为定价基准加点形成，且首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（LPR+0.6%）；

2、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率；

3、二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点（0.6%）。

4、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年。

5、新老划断，2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行，这意味着存量贷款不受影响；

6、改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。

7、实行差别化利率，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。

8、严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

房贷新政对于即将购房的人来说到底是利好消息还是坏消息？央行突然在周末宣布这样一个重大消息，引起了市场的巨大反响，特别是对于准备买房的人来说，大家可能会存在更多的疑虑，比如新的房贷政策执行之后房贷利率怎么计算，对于准备买房的朋友来说到底是好消息还是坏消息等等。

在探讨到这个问题之前，为了方便大家理解，我们先来科普下什么是LPR。

LPR是贷款基础利率(Loan　Prime　Rate)的英文缩写,指商业银行对其最优质客户执行的贷款利率。2019年8月17日，中国人民银行发布公告〔2019〕第15号，决定改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制。

LPR是根据全国18家报价银行每个月提交的报价,去掉最高和最低报价后进行算术平均得出LPR，银行发放贷款时,就要以每个月的LPR为参照设定贷款基础利率。

目前提交报价的18家银行包括工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行、浦发银行、兴业银行、招商银行、民生银行、西安银行、台州银行、上海农商银行、广东顺德农商行、渣打中国、花旗银行、深圳前海微众银行、浙江网商银行。这些银行涵盖了国有大银行、股份制银行、城市商业银行、农商行和民营银行，可以最大程度的反应市场的真实贷款利率。

实行LPR定价之后对于购房者来说实际上没有太大的影响，但可以有效的遏制炒房的行为。

我们都知道现在去银行办理住房按揭贷款，银行是在央行基准利率的基础上上浮，目前央行5年期以上期限的基准利率是4.9%，银行在办理房贷的时候可以根据市场的实际情况来上浮或下浮利率，比如目前很多银行首套房的执行利率一般都是在基准利率的基础上上浮10-30%之间，假如某个银行的利率上浮15%，按实际的利率就是4.9%*1.15=5.635%。而10月8日执行LPR之后，银行就必须以最近一个月LPR为基础再上浮利率。比如最近一个月（8月20日公布）的LPR是4.85%，那同样是上浮15%的利率，用户实际的贷款利率就是4.85%*1.15=5.5775%，这个利率跟按照基准利率计算差不多。

所以即便10月8日之后各大银行正式施行LPR，但是对于正常的购房人群来说不会有太大的影响，虽然房贷的基础利率不一样，但是银行完全可以通过上浮不同的利率来调整，所以真正决定客户贷款利率的是市场的资金紧缺程度。一旦市场资金宽松，那对应的LPR也会出现下降。相反，假如市场资金变得紧张，对应的LPR也会上涨，这个利率弹性空间是很大的。

不过实行LPR之后对于炒房客来说无疑是一个重大的打击。

按照原来的基准利率计算，二套房以上的贷款只需在基准利率4.9%的最基础上上浮，但是执行LPR之后，二套房以上的利率必须在LPR的基础上再加60个基点，在楼市比较热的时候贷款利率上升将会大大增加炒房的成本。比如某个时间点，因为楼市需求火爆，贷款利率不断上升，二套房利率将会上浮30%以上，如果按照原来的计息方式，二套房的实际利率是4.9%*1.3=6.37%。但是实行LPR之后，因为市场资金需求旺盛，对应的LPR可能达到5.35%，这样二套房的实际利率就是（5.35%+0.6%）*1.3=7.735%，这个比原来的计息方式多出了1.365%，相当于贷款100万30年等额本息，利息要多出32.93万，这个利息房价要上涨多少才能补回来了！

由此可以看出，一旦10月8日之后正式实行LPR，无疑会有效的打击炒房的行为，让房子回归到居住的功能属性，这对于防范金融和楼市系统性风险是有很大帮助的。