如何解决物业收费难的问题

物业管理在我国的起步较晚，在其发展的过程中产生了不少问题，其中一个较为突出的问题就是物业管理收费难。物业服务费的支出又与业主的日常生活息息相关，对物业管理企业和业主来说，物业服务费还是一个十分敏感的社会问题。所谓“物业管理费”是指物业产权人或使用人为得到物业管理服务而支付的费用。它包括：物业管理企业员工工资及福利费；公用设备、设施的维修养护费；清洁费；保安费；绿化费；物业管理企业的办公费；物业管理企业固定资产折旧费；税金；利润。目前，我国大部分地方的物业管理费收缴率都不是很理想。
二、我国物业收费难的原因
（一）物业管理服务水平较低，服务不到位
物业管理企业的服务质量可以说是物业管理企业得以生存和发展的基石，也是打造物业管理服务品牌的前提。然而，目前大部分物业管理企业都是由开发商组织建设的，存在企业员工素质不高，服务不规范的问题。有些物业管理企业认为物业管理只是简单体力劳动，只需低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员就能完全胜任了，致使物业服务不到位，不按规范操作，侵害了业主的利益。
（二）居民物业管理消费意识较差
由于业主并非物业管理专业人员，他们普遍对这个新兴行业不很了解，业主在住房消费观念上还存在着不少误区。首先业主没有认识到物业管理是使其房产保值升值的一种投资行为，也没认识到物业服务是一种消费行为，在缴纳服务费时总要为了自己的利益能够找到一些服务质量问题，以此作为“拒交”的理由。其二，对物业管理法律法规、物业服务内容及其与物业公司各自承担的权利和义务的认识肤浅，不少业主尚未树立物业服务有偿消费的观念。其三，不少业主对“业主公约”的概念不清楚，他们往往把业主因违规操作造成的物业管理矛盾，都归结到物业管理公司的不作为，这也是造成物业管理收费难的一个重要因素。
（三）物业建设过程当中存在一些问题
一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下来的诸如工程质量低劣、配套设施不完善的问题；同时开发商在售房时承诺一些物业服务和收费的优惠政策以吸引更多的客户购房。当业主入住后发现房屋质量不尽人意，开发商当初的承诺又无法兑现，致使自身的权利受到了侵害，业主便把矛头对准了物业管理企业，而物业管理企业认为不该由自己承担，业主一旦事情解决不了，便以拒交去业服务费来对抗。
（四）物业管理法律法规不健全、不完善
由于我国的物业管理起步晚、发展时间不长，许多物业管理关系尚不明确，物业管理法规一直没有形成完善的体系。物业管理是一个涉及各个方面的服务性行业，它的综合性就决定了其运作过程中会出现纷繁复杂的问题。出现问题而又无法可依，只能采取过激手段进行对抗，这也成了收费难的又一因素。物业管理中出现不少纠纷和矛盾，往往是因为法律法规的不完善而不能得到调节和及时圆满地化解，使业主和物业公司的“怨恨”越积越深，直接导致了物业管理收费难。如果有相关的法律、法规对物业管理公司和业主双方进行约束，明确双方在法律上的权利和义务，提高收费率也指日可待了。
三、物业收费难的解决途径
（一）物业管理公司应提供“质价相符”的服务
所谓“质价相符”是指物业管理企业收取业主额定的费用，所提供的服务就要达到服务协议中预先约定的服务标准。物业管理企业输出的是服务，可以说服务就是企业的产品。物业管理者应严格站在全体业主的立场上，向广大住户提供优质服务，不断提高服务意识，端正从业人员服务态度，并牢固树立“业主至上”、“服务第一”的指导思想。物业管理企业还应通过不断的创新和实践，提高服务质量和管理水平。良好的服务是化解各类矛盾的最好方法，是建立与业主的融洽关系、创造和谐物业管理氛围的关键。在日常的管理中，要注重与业主的沟通，只有善于沟通才是改善与业主的关系，提高业主的满意度的主要手段。
（二）加强物业管理知识的宣传，改变业主的消费意识
为使业主和物业公司建立良好的和谐的关系，解决物业管理收费难的问题，物业管理公司应对业主加强物业法律法规、物业管理知识的宣传。在日常的管理中利用不同的宣传形式，提高广大业主对物业管理法律法规、物业管理知识的认识。物业公司还可以根据业主的特点，不定期组织物业管理的相关知识的宣传活动，与业主互动交流，增进双方的了解，拉近距离，同时使业主对物业管理企业的运作、物业服务费的构成及相关法律法规有更直观、更清晰的认识，并逐渐树立起正确的物业消费观念和物业消费意识。
(三)提高物业管理企业人员的素质
物业管理属于有偿性的服务行业，员工的素质高低将直接影响其服务的质量。所以塑造一个高素质的员工队伍，对物业企业来说是十分重要的。物业管理不同于其他行业，有时它对员工的道德素质要求高于其专业素质。因此，物业管理企业可以定期对员工进行“职业道德”、“公关与礼仪”等培训。培养员工与人沟通交往的能力，让服务行为规范化，让业主从心里觉得得到尊重，让业主真正体会到物业公司“业主至上”、“服务第一”的宗旨。
（四）实现物业管理房产开发建设中的前期介入
物业管理前期介入的成功实践告诉我们，物业管理不应只是对物业项目使用的管理，而应该是对物业实施全过程的管理。如果物业公司前期介入，全程介入。对小区规划布局提出合理建议，对施工质量进行必要的监督，对开发建设过程中发现的新问题，及时向建设单位提出，及时得到解决，一方面能真正维护广大业主的合法权益，同时，也减少了开发建设的遗留问题，从源头上减少“先天性”疾病，保证开发产品日益符合广大业主的需求。提高了开发商的知名度、信誉度，对房屋的顺利售出也十分有利。
（五）建立和健全物业管理法律法规体系
在物业管理行业中，指导物业管理行为的法律法规较少，且不完善。各地区行业主管部门要根据房地产业的多元化物业类型和多变的社会现实，及时制定有地方特色的有操作性的法规。使物业管理形成一个完整、系统的法律体系。
随着国家物业管理相关法律、法规的进一步完善，随着人们消费意识和观念的不断变化，在每一个物业人的苦苦追求与探索下，物业管理会上一个新台阶，在业主，开发商，和物业管理公司以及各方的共同努力和积极配合下，收费难的问题就为逐步得到解决。