富力地产债务再创新高，融资成本翻倍，更艰难压力下如何负重前行？

《一场莫名其妙的世纪交易，把本就“搭错车”的富力加速拖进沟里》

2008年前后，正值房地产炙手可热之际，各大房企加紧攻城伐地，富力地产却选择商业地产，从而失去了发展的黄金时期。2016年，房地产绝处逢生，二三四线城市房价一飞冲天，给许多此前没抓住机会或者因判断失误踏入不赚钱领域的房企带来了千载难逢的转型机会，在这背景下，其他房企要么发展特色小镇、长租公寓等，抢占政策红利扩大增量市场，要么进入三四线城市，抓紧棚改红利，想尽办法去库存，挖掘存量市场。但令人想不通的是，富力地产不仅没有抓住机会进行转型，反而在2017年其他房企想办法做减法之际，逆势加杠杆，百亿收购万达旗下的酒店资产，让老王得以轻装上阵危机消除，而富力却陷入大量负债、现金流承压的尴尬境地。

富力收购的万达酒店包中，71间酒店已经计入当年度财务报表，连同公司现有的18间酒店，富力共有89间正在运营中的酒店，客房总数为26865间。除此外，富力还有37间在建及规划中的酒店，连同上述89间，合计有126间酒店。虽然这些记录让富力已经成为全球最大豪华酒店资产持有人，但酒店业务多年来却一直处于亏损状态。

在经历一个完整财年的消化后，富力酒店业务的营业额由2017年23.8亿元增加至2018年的70.3亿元。然而酒店业务仍然录得亏损。截至目前，富力酒店已连续6年亏损，从2013年起分别亏损2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元，至2018年亏损幅度继续扩大，达到4.59亿元。

如今，在房价滞涨、房企融资难度加大，连万科都高喊“活下去”的情况下，富力对资金的需求越来越显得紧迫，但他为融得过冬资金却遭遇不断失败，尤其是2018年以来，富力的发债融资非常不顺：2018年2月9日，富力地产取消发行10亿元中期票据；5月23日，富力又取消了10亿元超短融发行计划；5月29日，富力一笔60亿元住房租赁专项公司债宣告中止；8月29日，富力一笔60亿元的住房租赁专项公司债券再次被终止。

富力只好在另寻途径，2018年9月连续发行了三期资产支持专项计划，债券品种为资产支持证券-ABS，合计拟发行总金额为122.21亿元。10月9日，富力地产获证监会批准公开发行面值总额不超过130亿元的公司债券，将采用分期发行方式，自核准发行之日起24个月内完成。11月5日，富力地产宣布，拟计划发行不超过8.06亿股，以当日收盘价12.14港元计算，此次H股发行将融资近100亿。这是富力地产自上市以来首次进行股权类再融资，2006年之后富力从未发行过任何形式的股份。富力表示，这笔资金将全部用于补充富力地产的资本金，其中包括但不限于偿还公司债务、补充公司营运资金、项目投资等用途。

融资艰难让富力的融资成本在2018年暴增。财报显示，富力2018年支付的融资成本暴增212%至52.12亿元，而2017年同期的数据仅为16.73亿元。在融资之路上蒙眼狂奔，让富力更加是债台连年高筑：据富力地产的财报显示，2015年至2017年，富力地产的负债总额分别达到1345亿元、1795亿元、2332亿元，净负债率分别为124.3%、159.9%、169.6%，三年猛增78个百分点。最新发布的2018财报显示，富力地产负债总额达2963亿元，去年新增银行贷款566.6亿，截止2018年底，尚未偿还的有息负债为1632.98亿元，其中一年内到期负债为523.5亿。但同期公司持有现金347.1亿元(含受限制现金)，资金缺口巨大。

2017年7月，富力集团斥资199亿元拿下万达77家酒店资产，这个价格相当于此前作价的60%，让富力地产的账面收益上涨131亿元。但到了2018年，这131.07亿元收购万达77家酒店的权益增值就减少了127.10亿元至3.97亿元，导致富力全年净利润87.28亿元，同比下滑60%。

2019年，举目望去，融资环境已变得异常艰巨，银保监会还释放信号，持续加码房地产金融监管。其表示将继续紧盯房地产金融风险，严格控制带有投机性的开发贷和个人贷款，促进房地产市场平稳健康发展。这给富力地产的资金危机蒙上一层不确定阴影。更要命的是，2019年-2022年，正是富力地产偿债的高峰期。

对目前债务高悬的富力来说，2019年一旦融资不顺，资金链断裂风险极大，不排除出现债务违约的可能性，将导致系列连锁反应，譬如放缓拿地速度，收缩战线，这将直接影响到高周转回笼资金战线，从而加剧资金危机。

伴随着富力地产高速扩张而来的，是工程事故、遭监管部门点名等问题。住建部2018年6月的事故快报显示，位于广东梅县富力城D区17栋项目发生物体打击事故，死亡1人；9月，福建省住建厅通报14家违法违规房地产开发企业，富力地产子公司——莆田（楼盘）富力房地产上榜；10月，富力地产在江西南昌（楼盘）的首个项目富力金禧悦城的一名塔吊信号工作者因过度劳累死亡,该项目的施；2019年3月14日，天津市静海县富力新城雍景豪庭四期工程，发生高处坠落事故死亡1人。据统计，近9个月以来，富力地产项目发生3起工人非正常死亡事件。3起事件项目的施工单位均为广州天力建筑工程有限公司。

2019年3月20日举行的业绩发布会上，富力地产董事长李思廉硬着头皮努力为楼市造势称：房产税推出至少还要五年，以及海南全岛限购今年100%会有放松消息。他是多么希望中国楼市再来一次2009年之后的黄金十年啊！而此时，回想2017年“世纪交易”时那觥筹交错的场景，不知富力老板李思廉是否还能笑得出来。

负债率这么高，很危险，19年到21年刚好又是偿债高峰期。一旦房地产市场遇冷，回款不及时，各种问题出来，房子就更难出售，恶性循环下只能倒闭。