年底房企密集海外发债，今年融资规模料创新高，为什么？

数据显示，2017年境内房地产企业美元债市场共发行507.28亿美元，创境内房企美元债发行历史新高。2018年，境内房地产企业共发行外债约497.70亿美元。2019年截至今年11月，房企海外发行美元融资合计超过650亿美元，相比2018年同期上涨了接近50%，今年海外融资创新高基本成定局。

房企海外密集发债融资，确实是事实。那么造成这一情形的原因又是什么？依和尚观察，主要有四个方面的因素：

1、楼市调控环境变化，催生房企加速开辟融资”第二战场“

2019年以来，在全国楼市”房住不炒“的定位下，针对年初”小阳春“的楼市，给出了楼史上最严厉的调控节奏。仅调控频率就超480次以上，可以说在房价走牛二十年的过程中，还没有出现过此种情形啊，楼市大环境的变化可见一斑。

2019年来的楼市调控有一个与往来最不同的节点：地产投资端和市场消费端都被纳入了调控环节链条，这是从来没有出现过的情况。出现这种调控深度和广度，主要是房价上涨过快，已脱离了经济发展速度和居民生活水平状况，并对我国经济内生性发展产生了负面排挤作用。

站在我国宏观经济基本面高度，房地产投融资必须收紧。2019年5月17日，银保监会发布23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，重点申明了银行、信托等金融机构要对房地产行业的放款加强监管工作。7月，国家发改委办公厅印发《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，明确房企发行外债“只能置换未来一年内到期的境外债务”。

2、国内信贷政策转向

国内信贷政策对房地产的转向，主要体现在2019年7月30日政治局会议精神中：

坚持“房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

稳定制造业投资，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。

深化体制机制改革，增添经济发展活力和动力，加快重大战略实施步伐，提升城市群功能。

基于上半年制造业投资下滑严重，并且房地产对经济的负面排挤效应，稳定制造业投资，实施城市旧改及民生短板补齐，以及加快重大战略实施步伐等规划，扶持实业经济发展和形成中国城市群经济增长极，金融信贷资源出现了实质性转向。

这一点体会最明显的是，央行的多次降准和降息，都是精准措施，以支持中小创企业为主，稳就业稳发展稳贸易为目标。而房地产投资和按揭环节被排除在外。

3、全球负（低）利率流动性宽松环境，房地产债券收益有较好吸引力

目前，全球28%的固定收益投资品种已达到负利率水平，投资者若要拿到较高票息就得去投资高收益债券。摩根士丹利相关数据显示，2019年3月至9月，中国高息债的收益率提高了200个基点，债券价格下滑使其估值优势凸显。其中，中国高息地产债收益率尤为突出，9月底的平均收益率在10%左右。

万科、中海地产等行业巨头境外发行的美元债利率有3.5%、3.15%，甚至3.05%时，不少中小房企的发债成本却在10%以上。其中，当代置业、泰禾集团、明发集团等房企发行的海外债券票面利率已经高达15%。

当前，国外欧、日等经济体存款利率为负利率，并且全球流动性宽松，对于国内房企高息债券来说，对海外投资者具有较好吸引力是很自然的事。

4、房地产行业自身运营资产的特征

房地产行业是个资金密集型行业，并且有较强周期性特征，在其发展过程中，经营杠杆通常较其他行业普通偏高。据行业分析报告显示，50家上市房企的平均资产负债率为81.1%，略高于2018年底的80.65%，其中有30家房企的资产负债率超过80%。在代表短期偿债能力的速动比率指标方面，平均为0.59，与2018年底持平，短期偿债能力普遍呈偏弱水平。

面对经济下行压力较大的宏观环境和货币信贷政策的倾向性，基于房地产调整周期的持续以及到来的偿债高峰，不少房企选择主动降杠杆、降负债，除了加速回款、提质增效外，还通过各种筹资手段来偿还到期债务或者是置换即将到期债务。

2019年四季度以后，房企将迎来偿债高峰。克而瑞统计数据显示，中资房企偿债高峰发生在2019年9月、2019年10月、2020年3月、2020年7月及2020年8月，偿还总额分别为898.6亿元、724.8亿元、727.5亿元、721.1亿元和819.2亿元。

面对资金紧张的行业情形，房企年底密集发行海外债券融资，也有借新还旧的考虑。

综上，国内房企海外发债融资，是有多方因素引起的，我们不能浅意识地认为，只是国内房地产市场出现了一定的变化。