2018年合肥滨湖新区的房价会如何？

自2007年起建，合肥滨湖新区就迅速成长起来，时至今日，还有很多合肥人对滨湖的发展感到不可思议，对其成为合肥重要的一极还没有完全接受。不管怎样，滨湖目前仍是合肥房产投资最炽手可热的板块之一。

我统计了合肥链家2018年所有二手房成交数据，共计5629个样本，均价16386元/平米，较去年16395元/平米下跌-9元/平米，基本持平。其中滨湖成交673套，占总成交的12%，跟去年相比，比例下滑了-4.6%。

根据建成先后顺序、各板块特点及重点学区范围，我将滨湖划分为5个板块，分别为：

1、启动区板块。主要为滨湖世纪城和蓝鼎观湖苑。

2、46中学区板块。主要是46中本部学区范围内的所有小区。

3、省府板块。主要是方兴大道以北、庐州大道以东的所有小区。

4、金融后台西板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以西的所有小区。

5、核心区板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以东的所有小区。

本文所分析数据主要是去年全年的平均数据，并不能代表滨湖目前的房价，因为过去一年中，房价一直在不断上涨，所以实际价格可能要比图中标注的高出不少。与这次对比的数据是2017年全年的分析，具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2017年合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》）。

滨湖去年平均成交价格为18463元/平米，比2017年（17671元/平米）上涨792元/平米，涨幅4.48%。成交周期从62.1天增加到65.2天，延长3.1天；议价空间从3.37%降低至2.51%，减少了0.86%。

滨湖成交均价比全市高12.7%，涨幅也远超全市平均水平（微信公众号“小易论楼市”《近两个月合肥房价分析及购房建议》）。平均房龄为2012.8年，比全市均值年轻2.8年，不论是成交周期，还是议价空间，都要低于全市均值。作为一个新区，滨湖还在不断成长，潜力不断兑现。

其实滨湖去年三四季度的成交均价达到18902元/平米，较2017年基数上涨6.97%，这个数值是远高于2018年平均水平的，说明去年下半年，滨湖又出现较大涨幅。购房门槛也从172.2w上升至177.9w，滨湖上车越来越难了。

关于合肥其他区的分析文章，请关注我微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“经开”等区域关键词查看即可。

启动区板块

启动区板块2018年共成交120套，成交均价从2017年的16391元/平米涨至16640元/平米，涨幅1.52%，大概只有滨湖平均值的1/3。不过议价空间低于均值，只有2.43%；成交周期72.9天，比去年延长3.6天，高于平均水平。

启动区板块上半年涨幅还是负值，三四季度较全年均值上涨较多，议价空间远低于大盘，成交周期也比均值减少8天，说明去年下半年板块出现一定反弹。

下半年的补涨，使得全年由负转正，但即使如此，不管是三四季度均价，还是全年均价，在滨湖所有板块中，都还是倒数第一。

启动区板块平均房龄为2010.4年，比全市均值年轻5个月，再加上整个滨湖板块的利好，涨幅超过了大盘。但随着房龄不断变老，这种板块上的优势，可能逐渐丧失。由于启动区缺乏足够的资源优势，再过5年，可能就很难跟得上大盘了。

从成交来看，只有徽昌苑一个小区均价出现了下跌，其余都有不同程度的上涨。蓝鼎观湖苑一个小区占了所有成交的1/3还多，徽杰苑也有不错的成交，靠近地铁口和商业中心的优越位置，仍然是购房者青睐的稀缺资源。

46中板块

46中学区板块共成交198套，成交均价从19313元/平米涨至19746元/平米，涨幅2.24%。议价空间从3.75%进一步回落至2.49%，降低1.26个百分点，与滨湖均值基本持平；成交周期为65.6天，较去年延长3.8天，略高于平均水平。

板块内有三大回迁小区，分别为滨湖家园、滨湖惠园和滨湖和园，这三个小区的成交均价是远低于板块平均水平的。2017年三个回迁小区成交占比为11.1%，2018年为18.7%，因此拉低了整个板块的平均价格水平，所以46中板块实际涨幅应略高一些，如果扣除回迁小区，实际涨幅应该为4.03%。

涨幅最大的两个小区是滨湖品阁和滨湖明珠，都是“46中+师范附小”的双学区房，其中滨湖明珠大户型成交占比最大，适合陪读改善。书香门第公寓成交较多，适合挂学区。

据小密圈成员透露，滨湖惠园需补交一定数额的土地出让金，所以我们看到成交价格较低，如果加上这部分成本，实际均价应该跟滨湖家园不差上下。滨湖家园和滨湖和园的价格差距，就是“46中+师范附小”双学区和46中单学区的学票价值差距。

其实远非如此，单学区劣势在回迁小区上还进行了放大，滨湖和园尽管成交量较大，但均价较2017年下跌了-2.54%，是板块内唯一下跌的小区。从整体来看，单学区涨幅还是要逊于双学区，所以购买学区房的朋友，稳妥起见，我建议还是考虑双学区。

关于合肥真假学区房的分析，可参考我的这篇文章《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》，具体请关注微信公众号“小易论楼市”，回复“学区”查看。

省府板块

省府板块二手房共成交93套，成交均价从18077元/平米涨至19406元/平米，上涨1329元/平米，涨幅7.35%。议价空间从3.02%回落至2.25%，收窄0.77个百分点，低于平均水平；成交周期从52.9天延长至57天，增加4.1天，也低于平均值。

省府板块三四季度涨幅已经达到11.05%，超出全年均值较多，说明下半年涨幅较大，尽管三四季度议价空间有所加大，但成交周期明显缩短。省府板块涨幅是滨湖所有区域中最高的，即使放在全市，也遥遥领先，说明省府目前确实是炽手可热之地。

省府板块平均房龄在2015.7年，这意味着2018年成交中，会有一些二手房产证刚好满两年，而2017年成交的二手房很多未满两年，这样一来，有一部分涨幅其实是包含了增值税，实际涨幅可能并没有那么高，但出入也不会太大。

省府板块2018年均价跟46中学区板块相差仅有340元/平米，三四季度更是缩小到两位数，即使没有学区优势，板块价值也足以跟46中单学区区域媲美。

从涨幅上来看，高速时代城表现最为突出，如果不算公寓，三四季度二手房成交均价已超过1.95w。我认为，这与它紧邻省zf这样优越的地理位置不无关系。

万科蓝山三四季度的实际成交均价已经达到21821元/平米，佳源巴黎都市为19300元/平米上下。如此看来，如果算上有些房子不满两年有增值税，省府板块非品牌小区均价基本站稳1.95w，品牌小区基本站稳2.2w。

目前板块内的新盘，比如金茂悦、碧桂园中堂、招商雍华府和新城大都会，备案均价在2.2w-2.3w上下，考虑到它们的品牌和位置，还不能跟万科蓝山相提并论，价位仍略显高。但从省府板块发展势头来看，这几个小区今年解套是存在可能的。

而更为偏远的金科博翠天辰，无明显优势，均价2.17w，今年日子恐怕还是不好过。招商雍和府尽管紧挨省zf，而且临近地铁5号线站口，但周边还是一片荒芜，现在价格就达到1.92w，跟成熟区域高速时代城和巴黎佳源都市的二手房不差上下，甚至高过核心区新房高速时代公馆，潜力过早透支。

金融后台西板块

金融后台西板块二手房共成交122套，成交均价从17717元/平米涨至18384元/平米，上涨667元/平米，涨幅3.76%。议价空间从3.09%回落至2.23%，降低0.86个百分点；成交周期从66.9天缩短至62.2天，减少4.7天，低于平均值。

金融后台西板块的涨幅也非常大。值得注意的是，两个涨幅最大的小区，万象公馆和中铁滨湖名邸，2017年均价是板块内最低的两个，这说明，滨湖目前整体供需出现一定失衡，房价开始出现局部填谷现象。

其实三四季度滨湖万科城和保利拉菲公馆成交均价已经达到19784元/平米和19471元/平米，表明品牌小区已经站稳1.95w这个门槛。旭辉御府和高速时代广场成交均价达到18731元/平米和18435元/平米，弱品牌小区也已站稳1.85w这个门槛。

云谷二手房成交均价为1.52w，如果算上增值税，毛坯房实际价格为1.6w。云谷新房备案均价为17136元/平米，但新房为装修房，如此一来，装修价格在1100元/平米上下。一套90平米的房子，装修总价大概为10w，说实话，还不如买二手房自己装划得来。

文一豪门金地户型偏大，即使1.85w的价格，目前也难言解套。正荣府在滨湖的最边缘，备案均价2.05w，极度挑战普通购房者的智商。荣盛华府放风备案价为毛坯1.7w左右，直逼精装修的云谷，是一个比较得力的助攻手。

剩下三个新盘，金鹏品牌力最弱，预计跟荣盛定位定价差不多；新城品牌力其次，定价可能会略高一些；绿城品牌号召力最强，定价应该会超过2w。这几个新小区，虽然处在滨湖边缘区域，但靠近地铁5号线尾站，如果做成纯刚需房，还是有一定吸引力的。

核心区板块

核心区板块二手房共成交140套，成交均价从17074元/平米涨至17840元/平米，上涨766元/平米，涨幅4.48%。议价空间从3.73%回落至3.01%，降低0.72个百分点；成交周期从52.5天延长至66.2天，增加13.7天。

除去启动区板块，就属核心区的成交均价最低，从某种意义上来讲，受到了限价盘的压制，这点从中海滨湖公馆涨幅最低上就能明显看出。去年底公园里和高速时代公馆两个限价盘集中出货，备案均价都在1.8w-1.83w上下，这刚好和中海滨湖公馆的成交均价相近。

板块内一起集中出货的限价盘还有宝能城，尽管宝能负面缠身，但难敌其价格低，备案均价只有15148元/平米。宝能城去年二手房成交均价为1.6w，其实三四季度已经涨到了1.7w，如果算上增值税，市场价大概已逼近1.8w，这中间的利润，自己算算吧。

之前有人质疑宝能的品质，畏首畏尾，不敢下手，去年在我强烈建议下，小密圈有几个人以1.5w左右的价格抢到几套房源。其实有多少人真正在意品质呢，过道学区房不照样有人买？对于房子来讲，能买的始终是价格，像核心区宝能这样1.5w价格的新房，我估计今后应该不会再有了（微信公众号“小易论楼市”《在合肥没有不能买的房子，只有不能买的价格》）。

保利海上五月花三四季度成交均价在19781元/平米，揽湖苑和亲湖苑分别为18952元/平米和17851元/平米，如此看来，位置更差的融园定价19188元/平米，并无绝对优势。东方蓝海三四季度均价已逼近1.8w，临湖苑也在1.76w站稳脚跟。

公园里大平层昨天开盘，据说去化非常不错。尽管新房购房门槛非常高，但从公园里近期成交的一套二手小高层来看，单价为2w，那么大平层18180元/平米的备案均价，也难怪那么多人去抢了，优越的位置和环境决定了比较适合改善。

滨湖房价分析及购房建议

从上个周期来看，合肥2011年3月底限购，市场迎来两年时间的平寂，然后在2013年有所回暖，全年实现10%左右的涨幅。目前距离合肥2016年10月限购已经过去2年零5个月时间，这段时间，合肥房价整体平稳，无论从周期还是政策上来看，今年房价都应该会出现一定的上涨。

2月份由于春节原因，市场经历大半个月的沉寂，此间积压的购房需求，在年后集中爆发，会形成我们传统意义上讲的“金三银四”。从房价表现来看，限购政策对房地产小周期的扰乱已基本结束，合肥楼市正步入一个新常态的上升周期，分化会是未来2-3年的主调。

上篇文章我分析过，近期合肥二手房成交量在放大，而且这段时间咨询我的粉丝和问题也越来越多，其中不乏滨湖购房者。滨湖是合肥的优质板块，自去年年底房价就开始上涨，从我小密圈成员咨询情况来看，滨湖年后回暖得厉害，部分卖家甚至出现捂房惜售。

据我观察，目前滨湖市场上最明显的变化是填谷现象严重，比如万象公馆，宝能城，高速时代城，这些前期价格较低的小区，近期补涨较多。也就是说，不论哪个板块，也不论新房还是二手房，低价房源正在被市场争抢和抬价，这表明局部供需关系趋于紧张。

目前滨湖的限价房越来越少，适合刚需购买的中小户型机会也不多了，而且购买门槛较高，一般人很难买到。我建议滨湖购房者应优先去寻找这种低价二手房源，在价格谷地未被完全填平之前，抢占购房先机。

宝能城后几期再开盘不知道要等到什么时候，而且即使开盘，我估计可能也会通过各种方式提高备案价格或者购买难度。这样一来，目前滨湖新房的购买门槛提高到了1.7w，即使是二手房，除了启动区，低于1.7w的也不多见。

46中学区板块的房龄越来越老，已逼近全市均值，房龄越老，对学区质量的要求就越苛刻。对学区有需求的家长，我建议应优先考虑“46中+师范附小”的双学区房，随着房龄的衰老，单学区保值升值潜力可能会逐年降低。

省府板块目前是一个潜力较大的区域，但新房价格暂时略高，意在附近购房的同学，可优先考虑板块内的二手房。随着核心区限价盘的出清，我认为该板块二手房成交价可能会迎来一定的反弹。

关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。