如何看待济南的房价走势？

我是济南人，对这边比较了解。

济南目前的房价应该还算合理。并且未来一段时间仍有可预见的上涨空间。在我周边的朋友里，对房价上涨的心理预期率接近100%。其中不乏一些刚需的朋友，他们认为目前的房价并不低，但都在想办法尽快买房。因为他们都认为未来的房价会更高。

好，说说为什么。

最近几年将是济南的跳跃式发展期，这个观点几乎是所有现居济南人们的共识。快速路，高架桥，立交桥，轻轨，地铁。这些支撑城市快速发展的基础设施正在大规模的建设。

在之前的省两会中，确定了济南首位度的概念。之前，济南作为山东省的省会，实际经济实力却只排到第三。属于弱省会城市。但未来的计划是提高济南的首位度，一切资源向济南倾斜。18年计划投资超过1万亿。济南17年的GDP才7000亿。（钱从哪里来？可以去搜一下济南近期的土拍。囧）

另外，旧城改造，棚改。各种拆迁。释放了大量的资金。这应该是房价上涨的第一推动力。我认为这样并不健康，但除了改变政策，好像没人能阻止。

济南和大多数二线城市一样，房产基数并不低。但大多数还是2000年之前的老旧小区，筒子楼，单位宿舍。所以老济南人虽不缺房产，但依然有较强的改善性需求。这也是支撑房价的动力之一。

总体来看的话，济南目前的房价我认为已经偏高了。但就未来的规划和发展来说，还有继续上涨的空间。济南的房地产泡沫很低，就目前的情况来看。还看不到任何会导致房价崩盘的可能。

就刚需族来说，尽快买房还是最优的选项。

对本地投资者来说，改善性住房目前可以入手。如果纯投资的话，可以看机会选择商品房或者部分位置的商铺。但商铺这些年的投资价值正在直线下滑，风险远高于商品房。需要有一定的投资眼光和必要的投资回报率分析能力才建议入手。

对于外地投资客来说，济南不适合投资。其一是因为限购，恐怕你拿不到门票。其次是投资价值相对并不高。。比如说烟台作为山东省经济排名第二的城市，房价远低于济南。还不限购。如果你银子多到没地方花。可以去烟台看看。。还有全国最干净的城市威海，买套海景房没事去度度假也不错（这个只建议退休后有时间，且身体状况较好的人）。

另外插一句，本人研究宏观经济，房地产，国际政治，军事多年。最近打算写一系列关于房地产的文章，有兴趣的可以关注我。谢谢。