未来三四线城市房地产形势走势如何，威海房地产是否已经走到顶峰？

要分析威海的未来房地产经济走势，绝不能抛开政策大环境，更不能不考虑区域小气候，必须进行综合分析。

从长远看，坚持“房住不抄”的定位不会动摇，未来房地产将结束暴利时代，迈入平稳发展阶段

当前，全球贸易战的趋势愈演愈烈，虽然美国有意进行缓和，但是在避免全面贸易战，而是采取蚂蚁啃大象式的中、小贸易战，本质上就是一场维护美元霸权的金融战。我们要打击美元霸权，必须要推进人民币的国际化，无论是上海的石油期货人民币结算等技术问题，还是推动中国制造2025等战略举措，都是要将人民币国际化，从被高房价锁定转移到依靠高技术储备上。所以，要发展实体经济，必须要让更多社会资本流入到高新技术产业和实体经济发展，这是大的趋势，这涉及到中房与美股的国运之战。所以，我们必须要清醒认识到，房地产终究回归理性，不要挑战国家底线。

另一个角度看，十九大报告和中央经济工作会都要防范化解金融风险作为“三大攻坚战”的首要任务，而这可能是未来中国经济中一个长期艰巨的课题和任务。防范金融风险的首要任务就是抑制资产泡沫，首当其冲的就是房地产泡沫。抑制泡沫不是挤破泡沫，而是既不能让泡沫变得更大，更关键的是不能让泡沫突然破裂，因为房地产业与金融行业息息相关。国家需要的是健康稳定的房地产市场，近期的调控政策主要在于抑制投机性和投资性的住房需求，但对刚需市场还会逐步满足。

从近期看，三四线城市将继续上涨，与一二线城市的房价差距将会缩小

究其原因主要有五点：

一是房地产仍然是投资的最佳避险工具。虽然国家大方向上会期望股市是慢牛，但是经历过股市过山车般历程的股民，以及习惯了快速投资收益的投资方来看，对于慢牛是没有耐心的。目前对于老百姓来讲，投资房地产仍然是最安全、最直接、最放心、最快速的投资手段。可以讲，股市不牛、房市难熊。

二是货币供应导致资产价格上涨。虽然货币M2增速已经由前几年的两位数回落至2018年3月份的8.2%左右，货币源源不断的持续供应，造成包括房地产在内的资产价格上涨。近期，央行的定向降准又释放出4000亿的流动性，虽然主要是解决中小企业融资问题，但是不排除相当的资金流向房市。据专家预测年内央行还将可能出台降准措施。

三是房地产政策调控转移挤出效应。虽然一线、二线房地产调控政策的持续收紧，甚至各种限购政策的出台，大量的社会资本会迅速向三线、四线城市转移，甚至可能会继续重演2017年三、四线城市炒房资金涌入的盛景。

四是三四线城市因房产升值带来的惯性思维和利益期盼。2017年的三四线城市房价平均上涨了40%以上，威海中心城区部分地段甚至直接翻番。三四线城市长期处于价值洼地，居民拥有房屋的比例非常高，许多家庭甚至拥有2—3套以上的房子。这轮房价大幅上涨，让三四线城市居民尝到了甜头，多数居民都是期望房价上涨，使自己的财产增值的。这股强大的民意支持，以及上涨的惯性思维，形成追涨追买的趋势，房价越涨越愿意跟买，越会造成市场吃紧的效应，进一步抬高房价的上升走势。

五是品牌开发商通过进军县级城市来巩固三四线城市房市。近年以来，恒大、绿城、碧桂园等品牌上市房企陆续开始向的县级城市进军，甚至有些非常偏远、非常陌生的小县城房价都直逼8000。虽然这些上市房企要求提高资金周转率，在县级开发往往都是短线操作，但这些城市的价格上涨，必然导致三四线城市的房价继续上涨。

从威海情况看，威海中心城区房价还有上涨空间，还有不小的上涨幅度

威海2017年的房地产上涨，并不是单纯个别炒作原因，而是伴随着整个三四线城市的全面上涨而涨，只不过增长的幅度非常大，许多地块的价格直接翻翻。比如迪尚在悦海世家附近地块，去年对职工内部认购价才5500元每平，现在对外认购价已经达到1.4万至1.5万，短短一年价格增值三倍，当初参加公司认购的职工，当时交了全款的话，现在财富增值上百万了。

近期威海房地产销售与全国三四线城市都出现下滑相似，4月份全国三四线城市房产销售数量出现30%左右的跌幅，威海4月份成交房屋2285套，同比去年下降31.1%。这轮销售数量的下降并不代表房价进入下滑通道，而是去年销售去库存后，开发供应数量跟不上带来的销售下滑。

目前来看，威海中心城区整体房价仍然处在快速上涨的通道，恒大在经区凤林的悦澜庭项目近期开盘价超过1.4万，必将进一步推高海景一线标杆项目的价格。据威海本地房产中介统计，前4月份共接待市内和市外看房客将近10万人。虽然威海房价持续高涨，但高端养老投资仍然处于相对活跃的状态。预计在不受大的调控措施影响下，年底部分高端楼盘将可能突破2万关口，甚至达到2.2万左右。

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