杭州房价处在延续上升阶段,想了解原因,会存在泡沫吗?

杭州楼市越来越表现出娱乐化的特征。房价猜猜猜成为全民普遍参与的一档游戏。涨？还是跌？是一个永远令人产生乐趣的谜。(千金难买牛回头 我不需再犹豫)

开放商时有论坛、峰会，专家频频发言，机构举行研讨会，市民在网上畅所欲言，奇文迭出，高论不断。

但是杭州楼市似乎并不为这些舆论所影响，依然以其自身的规律往前发展。

这个全民游戏中有几个关键问题，这些问题如何解答，直接决定房价的走向，把握这几个问题，有助于早日解开谜语。

供大于求，还是求大于供？

是供大于求，还是求大于供？供求关系的变化，决定了房价的走向。(剖析主流资金真实目的，发现最佳获利机会！)

住宅的供求关系，背后的主导因素是土地的供求关系。杭州实行了多年的非饱和型供地政策，实际从2003年起已经被突破。2003、2004两年计划一共投放8000亩商品房土地，创历史纪录。2005年杭州市计划再推4500亩商品房用地。

如果按照这样的计划，杭州这三年的土地投放量将达到一个高峰。而且这批土地大都是五类以外地块。近郊土地在集中上市之后，2-3年内将建成房产投放市场。此外，市政府还在丁桥等地建设占地达6平方公里的大型居住区。有不少专家认为，这批土地将直接改变杭州市住宅市场的供求关系。预计在2-3年的拉锯战之后，近郊的五类地块的房产将呈现两个态势，一是同质化，距离中心城区距离差不多，楼盘品质也差不多；二是这批房产将拉平杭州房价，甚至使整个城市的房价走低。

但是最近的一条新闻给很多人试图看清房市的眼睛抹上了一层雾气。2004年杭州商品房土地供应并没有达到计划的4500亩，来自杭州市有关部门的消息称，2004年住宅用地总计投放了6679亩，比上年有所增长。除去拆迁安置房、经济适用房用地，商品房供地实际数字是2561亩。

据杭州市国土局有关负责人分析，未能达到供地4500亩的原因主要是因为去年国家实行宏观调控，控制土地，收紧银根，使得土地短缺，投放市场难度也增大了。正是在这样的背景下，杭州市调整了原先的指标。

这是不是就意味着，土地短缺带来的住宅短缺、房价高企还将持续？

一种悲观的观点认为，这一现象的出现一方面是因为杭州的土地实在太稀缺，另一方面是因为去年国家宏观调控导致开放商拿地热情不高。据统计，去年1月1日至12月7日，杭州国土资源局共公告推出国有土地3609.07亩，其中300亩土地因各种原因流拍，流拍土地占近10%。

而乐观的观点认为，由于大力实行集约化用地，2004年实际出让的土地，容积率要比制定计划时高得多，尽管量没到4500亩，但建成房产后还是可以弥补土地量的不足。关键是要不断完善配套设施，使五类以外近郊土地以及更远的余杭、萧山以及滨江等地的土地能成为杭州市场的有效供应。

是快崩盘了，还是正逐步转向买方市场？

关于房价，一直处于一种数据多样、信息多源的状态，使得不同的人或机构得出的结论差异很大，时不时在市场上荡起一圈又一圈的涟漪。

最激烈的一场质疑是去年底某财经媒体的一篇报道《杭州房价暴跌崩盘政府出击硬挤泡沫》，该文指出，今年(指2004年)10月底，杭州商品房均价为5651元／平方米，而今年上半年均价为6613.9元／平方米，其间跌幅高达14.6%。1-10月，杭州市商品房销售额增长只有10.3%，增幅比全国平均水平和上海分别低24.5和27.3个百分点，比浙江全省投资低26.1个百分点。得出杭州商品房开始由热销转为滞销的结论，进而提出杭州楼市崩盘的忧虑。

一些其他媒体立即作出回应，进行反驳。上海的《东方早报》以该文统计数据来源的前后不一为由提出了质疑。《理财周刊》则提出，该文中上半年均价是没有包括余杭、萧山的数据，下半年的所谓跌了14.6%的数据是包括了余杭、萧山的数据，所以不能作简单类比。

但是，作为在高位运行的楼市，杭州的房价仍需如履如临，小心把握。在12月31日到1月3日的浙江春季房交会上，杭州主城区的房源很少，大量的都是周边县市甚至湖州、嘉兴等地的楼盘，人流不多，和从前的火爆场面形成鲜明对比。

记者观察到，近段时间，杭州的一手楼盘销售周期明显放长，二手楼盘可供挑选的也越来越多。尽管房价并没有降，但消费者挑挑拣拣的余地大了很多。很多品质好的二手房一放就是很长时间不见成交，和过去那种转眼就没的热况相比已有了很大改观。

2004年，杭州楼市历经几番冷热，购房者理性程度大大提高，已不再轻易下单，开发商也不再盲目拿地开发。业界的共识是：开放商的暴利时代正逐渐远去，投资者的财富神话已不可能重演。

浙江省建设厅厅长陈继松最近在《2004楼市年终盘点报告》中说，宏观调控已取得明显的阶段性成效。中央和浙江省政府一系列政策的出台，已有效地遏制住了浙江房地产开发投资过快增长势头，投资增幅明显回落，控制住了房地产市场过度需求，基本实现了总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定的房地产市场宏观目标，2004年前三季度浙江八个城市包括杭州的房价涨幅都有回落；浙江省大多数城市买不到房的现象已有了根本好转，浙江楼市已由卖方市场开始逐步转向买方市场。浙江全省的房地产市场已开始步入理性、成熟发展阶段，朝着健康、平衡和持续的方向发展。

对这个结论，市场评价不一，反对的声音认为，在浙江的一些地方，房价飞涨的现象依旧存在。如舟山群岛人口不足百万，房价涨幅惊人，最高达到7000元每平米，最近在舟山某楼盘开盘，又出现了连夜排队抢房的现象，有的人冒着冬日的寒风，从凌晨三点一直排到次日早上9点。

富人和平民能混居在一个区域吗？

房产不同于其他商品，除了经济属性，还有很强的社会属性。楼市在重视经济效益的同时，其社会效益也是不可忽视的。

杭州市在去年推行居者有其屋政策之后，大力建设经济适用房、廉租房，着眼于解决刚走上工作岗位的大学生住房问题的大学毕业生人才公寓也已于最近开工。

在年底引起极大影响的是省委常委、杭州市委书记王国平在市委九届八次全体(扩大)会议上的一番话，他指出：今后在拆迁安置问题上，要实行就近安置原则，防止老城区的居民被驱赶，要让拆迁户安心，不准把主城区演变成富人区。

他尤其赞美了杭州一个经济适用房小区，这个地段如按商品房卖，可能达到8000元每平米以上，但现在全部用来安置因城市建设、重大工程而拆迁的居民。

王国平的这番言论在社会上引起了很大的反响。不少人认为，一个城市的主城区建设不能成为富人把平民逐渐排挤出去的过程。富人和平民混居在一个区域有利于社会稳定。人为地划分一个城市的富人区和平民区只会加剧社会矛盾的对立。

但是也有一些专家认为，这种思路虽值得肯定，但是操作起来很难。黄金地块的含金量就是比郊区的大。要从社会利益角度出发，打破这种价值规律在地块上的体现绝非易事。事实上市中心的经济适用房不是没有，但往往是归于政府机关，主城区能否打破富人或权力阶层的垄断，让平民能挤进去？很多人的态度是拭目以待，关键是后面相关措施能否跟上。

市政府提出了一个很吸引人的说法，要变人等房为房等人。据悉，为实现到2005年底住房困难户能随时申购经济适用房，拆迁户能随时拿到拆迁安置房的目标，杭州除了计划在2005年在老城区完成商品房和公建供地4500亩，还将落实萧山、余杭各2平方公里经济适用房建设用地，新开工经济适用房确保150万、力争180万平方米，其中新开工拆迁安置房100万平方米；安置在外过渡三年以上拆迁户80%以上。

然而足以成为一个教训的是，前段时间，杭州推出2400多套经济适用房进行预登记销售，每平方米均价为3000元，结果一直号称缺房的杭州市民却应者不多。等了两天，还是有近千套无人登记。据分析，其中很重要的一个原因就在于这批房子距离市区很远，基础配套还不成熟。

据专家分析，政府出于对社会效益的考虑，大力推出经济适用房，也会对市场产生一定的影响。一部分商品房的购买力量会转而投向经济适用房，从而对商品房市场起到釜底抽薪的作用。

结合土地投放等诸多因素，从总体上看，杭州楼市比较大的可能还是会走向平稳，基本表现是房价稳步上升，涨幅趋缓，销售周期变长，中心区域等资源稀缺地块将持续坚挺，开发商之间市场竞争会比前些年加剧，从而带动建筑艺术、设计水平等房产品质以及营销策略水平的提升。