嘉兴房子如果要跌的话，哪里会先跌？哪里跌幅最大？

我是在嘉兴做室内精装修的，从我们对近期5年左右的楼盘调查统计，根据不同开发商定位，不同人群购房定位，可以大致判断楼盘性质，比较好的学区房89㎡-120㎡有40%左右的纯投资客，120㎡以上的房子投资在8%左右。

普通楼盘120㎡以下的60%都是投资客。

其中南湖区投资比例最高，绝大部分80%以上楼盘都是投资性质，秀洲区60%左右。

不要看入住情况，很多是长期投资出租的。

我们长期调查数据拿出来估计对房价都会有冲击，会惹上麻烦的。从近一年半来看，新房（期房）下降比例很高（虚高很多）。

从政府控制取消精装修楼盘项目就已经释放了下降的信号。

1、政府不会取消精装修审批，

2、房子好卖不会轮到中介或者第三方营销渠道机构，开发商自己都解决了，不好卖才会花钱请第三方。

3、那个楼盘中介推广的多，各种媒体广告多，说明不好卖，（曾经爆涨的时候，都是半夜三更偷偷摸摸开盘秒卖光，哪里还需要高投入花钱打广告）

4、哪里促销活动大，哪里不好卖。这是都是决定性答案。

这两个月的嘉兴楼市，有点深沉。

一方面是汹涌喷薄而来的新增供应量，一方面是转眼间就流到了中介朋友圈。据不完全统计，嘉兴市本级已有18个楼盘正在或即将使用分销或渠道拓客。

除了一个盘，几乎所有的开发商都在问：“客户去哪了？”

千帆过境，回归理性。

嘉兴楼市到底怎么了？为何仅仅只用了两个月的时间，就从酷暑到寒冬，从赤道到北极？

兰因絮果，必有来因。

9月，嘉兴市本级，一共有13个楼盘公示新的预售证，总申领房源3011套，这也是2018年至今，住宅供应量最大的一个月。

再换个角度：7-9这三个月期间，第一次申领预售证的纯新住宅楼盘，共有15个之多。这也是整个2018年至今，最密集的新盘出货季节。巨大的供应量，一方面证明开发商快跑的决心，一方面更考验着需求端的去化能力。

从目前来看，几乎绝大部分的楼盘，都呈现了与上半年截然不同的销售状况，开盘去化7-8成已算大喜事，卖5成也算热销，甚至开盘卖十来套的项目，也开始出现！

供需关系，已经出现重大的逆转。

市场为何会有如此迅速的变化？

目前杭州，正在上演与嘉兴一样的行情，也许是看上去会好一点，但其实只是市场更大，板块情况更复杂。

真正的几个影响市场的因素，出奇的一致。

有微利甚至亏损盘出现，即便微利或亏损都要快跑，导致市场价格体系重塑。

2，土地价格急转直下，甚至尚未见底。

在嘉兴，这第一个因素里的楼盘更多，“522”土拍大战后，几乎所有的楼盘都很难实现高利润，甚至出现了8600+元/m²的楼面价，11000元/m²毛坯出货的极端案例。

这样的案例未来会更加极端，亏损或微利的楼盘还会持续不断的增加。

但其中，真正重塑嘉兴价格体系的楼盘，是金茂的三盘。

这样的案例未来会更加极端，亏损或微利的楼盘还会持续不断的增加。

但其中，真正重塑嘉兴价格体系的楼盘，是金茂的三盘。

听过我们问房圈语音的朋友，都应该熟悉，在9月初，我们就已经开始预警市场将出现的新情况：

嘉兴楼市价格体系和梯度，都在重塑。

如果在北上杭深待过的人都很清楚，金茂的楼盘定位，尤其是“府”系列产品，都是奔着城市高端标杆去的，甚至可以说，金茂府是一座城市的天花板。

但在嘉兴，非常怪异的事情出现了：两座金茂府，三个金茂参与的项目，全部以毛坯的交付标准，在9月中旬同时公示预售证，并同时出货。

金茂府不做精装，这是非常“怪异”的。

尤其是地段和位置，金茂一直以来对选址要求严苛，必须都是城市最主流地段，回看秀湖金茂府和嘉禾金茂府，确实能匹配“城市最主流地段”的要求，那为何会毛坯出货呢？

而更重要的，就如同杭州建发绿城的沁园一样，以接近保本的价格出货，改变的是一个板块，甚至一个城市的房价预期，以及未来的土拍价格预期。

可以说，从金茂三盘起，嘉兴楼市的价格体系，也一样正在被重塑。

很多人会把这一段时间的寒潮，归结于“921嘉兴土拍”，但殊不知，在9月21日之前的一个星期，金茂三盘的预售证，才是真正改变市场走向的风向标。

秀湖板块：13600+30万车位

万达板块：13700+30万车位

要知道这双盘，之前对外的报价，都是精装修20000+，去掉精装后，板块的天花板瞬间掉了一截。

如果你按照这样的价格计算，嘉兴其他板块该卖多少钱，才算是合理的呢？土地楼面价，又该回到多少，才是合理的呢？

起码秀湖7500左右的地价，在9月21日呈现的结果，是没有房企参与的。

说得再直接一点：如果按照万达板块核心位置，嘉禾金茂府13700+30万车位的毛坯定价，其他板块该卖多少？科技城该卖多少？ 国商区除万达板块之外的纵深区域，又值多少？秀湖该卖多少？市中心二环内，以及大城南板块，又值多少？市郊区域，又该如何定价？是不是整座城市的价格梯度，都要重塑？

然后我们的五县，殊途同归，每个区域，目前似乎都有一个自己板块内的“嘉禾金茂府”。比如平湖的滨江万家花城，桐乡的国玥公馆，海宁的工联望园，嘉善的孔雀城，他们都处于城市中心，不管卖的好坏，他们都在不同程度的重塑当地市场的价格梯度。

这种重塑，也直接反映到了土拍市场上。

冲击最大的就是郊区/远郊边缘市场。当市中心才卖到16000时，远郊的地价该卖多少钱才是合理的？开发商只会用脚投票。

所以：

我们一直在说，潮水褪去后，才知道谁在裸泳。

行情起伏有因，最强的买房就是应该能穿越周期。从目前来看，在价格梯度重塑过程尚未完成时，最坚挺的，依然是那些按本地人思维选的地段，造的房子。

更可惜的，是嘉兴市本级，已经有3个半月，没有公示精装修新盘的预售证了。这不但与房地产行业的未来发展背离，更影响了很多房企在嘉兴持续开发的信心，也给未来的嘉兴土地出让蒙上一层阴影……

公开的市场，难道不该百花齐放么？你让金茂做精装，卖得掉卖不掉是人家的本事，但你不让人家做精装，真是要了金茂老命……