据说从10月8日起，房贷利率降了，你怎么看？

昨天（8月25日）央行发布了《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》。很快，我们身边出现了各种颤抖！重磅！巨变！历史性变革等关于利率变化的影响。总之看完感觉，卧槽变天了都！

没买房的或者正准备买房的购房者看的心慌慌。有人说利率要大涨，赶紧10.8号前买房，不买亏了！有人说这是楼市利空，楼市、炒房、投资被定点打击，众说纷纭。

原文件专业术语很多，很多人说看不懂。更多人表示管不了这些乱七八糟的，什么解释，什么逻辑。我只关心我买房到底受不受影响，受啥影响?

不废话，这份极简解读您可以看一下。

01

这个政策的实行时间

政策是2019年10月8日实行，已经发放和已经签订合同未发放贷款的按照原合同走。10月8日后签订合同的开始执行新政策，缓冲时间很足。

02

利率到底是要涨还是要跌？买房是不是要掏更多利息？

答：基本不受影响

回答这个问题我们要明白两点，其实这也在人民银行答记者问中明确回答过了。

1、这个政策的本质还是调控，新的贷款利率政策相当于优化后的一个浮动机制，更贴合各城市的不同情况，响应更迅速。政府能够更“因城施策”对楼市进行调控，这是本质也是目的。

2、央行答记者问，明确表示【人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。】关于利息支出官方回复已经说的很清楚了，瞎起哄的、制造恐慌的歇歇吧！当前的楼市政策从来都是维稳的

03

新政策实施后利率要怎么算？

先来看看我们以前怎么算的

4.9%的基准利率（按照近几年的通用执行标准）

实际执行利率=执行利率X比率

打9折就乘以0.9，上浮15%就乘以1.15，上浮25%就乘以1.25[10.8号后请忘记]

以后的利率算法

基准利率没有了，官方称之为LPR（是啥不重要，你可以当做以前的基准利率）

算法有个简单的公式，实际利率=LPR+X+Y+Z

政策实行后这个LPR将会一月一公布（这个注意了，每月的数值可能不一样），这也代表着以后上个月签贷款和这个月签贷款存在着不同的可能。这个LPR咋来的咱不用管，你就当政府定的好了。

基点X本质上是政策定点打击；什么意思？上文讲过了，原则上首套房X=0；二套房X=60个基点=0.6%；商业用房（办公、商铺、公寓等）X=60个基点=0.6%；

简单理解国家在保护刚需，首套房给予优惠不加基点，相反对于购买二套房和商业用房（其实这两个你可以理解为投资）通过加基点进行抑制；

基点Y本质上是各地调控的一个变动；比如楼市过热需要调控，可以在Y部分加点，比如银行信贷额不足也可以在Y部分加点。

基点Z本质上是基于个人征信，银行的一个风险调控；比如你征信比较差，银行可以额外再加基点，相当于收你更高的利息；

我们算两个实际案例：

比如甲购买首套房，假设购买时LPR4.85%，当地没有多加基点，征信非常优越，那么他购买的利率就是4.85%；

乙购买二套房，假设购买时LPR4.85%，当地额外加了20个基点，征信非常优越，那么他购买的利率就是4.85%+0.6%（二套房硬性规定）+0.2%=5.65%

注：这个公式不代表官方算法，仅代表个人观点方便大家理解；

我们回头来看看，这个政策对当下的利率有本质影响吗？

没有！

以前也调控，只不过我们是基准利率上浮的算法，现在是LPR+基点算法，并无本质区别，你要知道政府只要想调控，怎么都能调控成功。

有人说：利率巨变，国家再无打折利率!

事是这个事，但过于哗众取宠。请问，你现在买房享受到了基准利率打折了吗？也没有吧？这个说法基于利率计算上，购房者购房利率最少就是当月的LPR。那么我请问，以过去几年实行的4.9%的基准利率，就算打九折也就是4.41%吧。LPR每月一变（8月20日5年期以上LPR为4.85%）以后如果信贷宽松LPR降低到4.41%吧的话，这和以前的打折有本质区别吗？还是那句话你要知道政府只要想调控，怎么都能调控成功。

04

我现在要买房，是赶在这个政策前，走贷款？还是在这个政策后？

1、对于刚需购房也就是你是首套房，我建议你等等新政策。

目前利率上浮（现阶段政策）有点误伤刚需的嫌疑！新的政策就差把【刚需、买首套房的我要保护你】写在脸上。一句话，可等。好好珍惜自己的处女贷，从这个角度能买个三房不买两房、一房，多享受利率优惠才是正事。

2、对于购房投资等没有区别，如果时间凑合的话，我建议你政策前购买。

有一点需要特别提醒：我们可以通过政策明显的读出一个信号，国家对炒房的持续打击。事实上从”房主不炒“这么白话的口号提出，已经大大小小的实行了一个又一个的政策。

对于投资客，一定要比以往更谨慎的选筹，选投资标的。因为你的持有成本未来会越来越高（未来甚至不排除高房贷利率代替房产税的做法）站岗三五年一交易发现不赚一分钱也会很常见。

对于购买商办（商铺、写字楼、公寓）更更更更更加谨慎。利率政策单独把商业用房列出一条，你就可以看出定点打击之甚！这些物业本来流动性就差，投资难度系数又巨高，未来持有成本不排除进一步加大可能。请别蹚这趟浑水。

05

对楼市的长远影响

对楼市长远无疑是利空的。

可以看出目前楼市的调控政策越来越细化，越来越因城制宜，因时制宜，响应也越来越迅速。而这很明显，国家正一步一步在剥离、脱离地产依赖的常规路径，这对于地产行业本身就是一个打击。

对于个人投资来说，这也是利空。代表着在房产上未来可存在的套利空间正在被一步一步压缩。投资、炒房已经被盯上了，利率加基点只是开膛炮。房产投资未来要变成一项技术活，那个闭着眼买房就能实现暴富、阶层跨越的时代一去不复返了。