天津的房价未来1年的走势？

下面说说18年的房价趋势判断。

谈几个点：

1 短期看货币

货币就像用肥料浇庄稼。肥施的多，植物发育就好。很简单的道理。15-16年货币非常宽松。17年在房地产行业大幅收紧了――房贷利率上升、限购、提高贷款首付标准。这三招，我猜，18年不会有本质变化，但不排除稍微放松。猜测的理由是：首先历史经验限购一般要持续2年以上；其次，17年市场太惨淡，18年稍微松绑一点是有可能也有先例的；但肯定不会真正宽松，只是不那么紧。因为人家美国结束了宽松货币，开始从紧。中国货币要松太多的话，人民币就可能快速贬值或者热钱大量流出。造成金融不稳定。

2 长期看人口

先说大趋势，中国90后只有80后数量的80%。如果你家开了一个餐厅，平时每天接待10桌客人，后来每天只能接待8桌。假设别的条件不变，盈利会发生多大变化呢？是降低20%吗？错！可能是锐减50%！因为你每天的固定成本需要6桌客人去摊平，其实只有4桌是盈利的。当客人降低时，利润会大幅削减。

房地产市场也是类似的问题。一旦人口少了，总体大势就很难非常好。这跟70后传递接力棒给80后时不一样。90后为主体的购房需求会下滑。

3 中期看供需

有人说，中国有史无前例的城镇化？

没错，城镇化带来新的住房需求。

但我们也要看到。目前的一代中老年人，很多都在自住需求外，购置了额外的商品房，进行投资。在二三四线，拥有2套及以上住房的家庭实在太多，考虑到老人的住宅以后还会被子女继承，很多大家庭内的90后未来将面临持有3套或以上房产的幸福烦恼。

这是一种新的社会现象。

你见过哪个80年左右出身随便就拥有2-3套住宅吗？

不太可能的！他们的父辈处于计划经济住房短缺时代，没法留给他们很多房子。

国家统计局的官方数字显示：2016年，中国全国人均住房面积达到了40.8平米。

这个数字，其实已经很高了，说明中国人并不缺房子。各位网友见过身边哪怕有很多人没有自有住宅吗？他们基本都有房子――他们抱怨房子稀缺，其实指的是优质房子稀缺，他们也许在北京东三环没有房子，但在老家都是有的。

其实任何领域的优质资源都是稀缺的，比如美女，比如钻石，比如NBA级别的篮球比赛，所以这种抱怨并没有太大意义。

40.8平米人均住宅是什么概念？意大利是43平米，荷兰是40.8，德国是39.4，英国35.4，法国35.2。80年代时，父辈一家人挤在20平米筒子楼的时代一去不复返了，我们已经赶上西方发达国家了。

中国土地辽阔，咱真的不缺房子。

查阅一下北京上海广州的人口密度，对比一下东京伦敦纽约，就会发现所谓“中国人口多，所以房价就应该很高”，不构成“一线永远涨”的支撑。

4 政策 政策 政策！

很多评论区的网友都指出了，在中国政策很重要。

确实如此。

首先，最近在开的大会定性了“房子是用来住的，不是炒的”。怎么理解这句话呢？

别光看政府怎么说，看看他们怎么做。

以上海为例，看看这座城市的大招：五年内新建70万套永久租赁住宅。

为此，上海牺牲了数百亿土地拍卖收入，在很多外环内的优质地段，规划好了土地，低价卖给大国企地产玩家们（大概只有土地市场价的2成左右），然后由这些企业来建公租房。

这些土地，分布在张江高科，有世博园，甚至有古北豪宅区――这就是中央强力意识的典型体现。

70万套是什么概念？目前全上海有效租赁房源总计210万套。而且绝大多数都是民居，并不是专业的租赁用途产品。

如果你是一名一线城市的外来者，在北京上海租过50平米的民宅，一般都是80/90年代左右兴建的老房子，设计水平、破旧程度，可能会令你追忆起孩提时代自己在老家的居住氛围。

但是崭新的公租房，要好太多了。我在上海住过一年普陀区的公租房：品质大幅高于老破小，低于商品房。50平米左右，很合适都市年轻人，小区里还有地下地上车位。

70万套这样的新租赁住宅入市，将彻底改变上海的房屋租赁市场。

如果一位大学毕业的年轻人，发现他在上海短期内没有任何希望买到动辄数百万的住房，他可能会有些灰心，想要离开这里。但当他转念一想，只有在上海才有这么多良好的工作机会、发展平台，还可以用公平的市场价租到舒适的公租房，那他还是很有可能留在这里的。

很多城市都出了大招，另一个印象深刻的是武汉。

武汉宣布：大学毕业生找到工作，一律给户口，买房政府补贴20%。

武汉这座城市有一个得天独厚的资源，就是每年30万毕业生，仅次于北京上海。

如此大力度的户口和补贴政策，说明武汉加入了著名的“抢人大战”――各个地方政府开始不把人口作为负担，而是视为一种资源了。

大家不要觉得中国政府不聪明，其实他们掌握最多的信息，丰富的经验，他们非常聪明。像武汉这样的决策，反应了一个趋势21世纪什么最贵？人才！以后人才是稀缺的，房子没那么稀缺。

中国人口以后的趋势是不涨反降，消费旺盛、生产力强的年轻人越来越不够，消费疲软、生产力弱的老年人越来越多。

像武汉这样的城市，就是希望变成人力资源抽水机，喝饱自己，饿死别人。

所以我强烈不看好三四线城市和小乡镇的未来――人口越来越像一场零和游戏，有人赚就一定有人亏。

那么对人才吸引力强的一二线城市，就真的高枕无忧，房价一路涨吗？

我觉得也不现实。房子最终要靠老百姓的口袋买单。像武汉这样大规模拉拢年轻人进入劳动力市场，在人才供给旺盛的情况下，工资根本很难有效提升――过去10年，中国房价翻了多少？年轻毕业生薪水才加了多少？远远低于房价涨幅。

政府如果想要有效吸引年轻劳动人才，吸引创业公司，吸引产业资本，房价不能过高。这等于让这座城市失去“成本竞争力”。

按照政府的理想算盘，应该是维稳横盘：目前在一二线城市推进的“限购限贷”，在部分城市发生的“限售”，以及对新房子售价的“压制性审批”，实际上就反映了政府的心态。

综合上面所有的分析，2018年，我个人的预测是：

一二线延续限购限贷政策，银行货币维持17年的调性，最多适度放松。

新房价格维持稳定，个别新房供应极为稀缺的城市，可能微涨。

二手房价格出现肉眼可见的下跌。