昆山花桥未来房价走势如何？土拍溢价率低了好多？

按照苏州目前的政策导向，再结合花桥的发展潜力，个人认为，未来花桥的房价走势应该是以平稳为主，但会缓慢上升。至于土拍溢价率的问题，其实是与房价密切关连的。

房价要“稳”，政府已出台政策控制在房地产界，李嘉诚的一句话俨然成为了“金科玉律”，“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段！”套用这句话，其实，影响房价走势的因素也是差不多的，“短期看政策，中期看政策，长期还是看政策！”

我国实行的是中国特色社会主义市场经济，当市场能够正常运转，未对人们造成较大影响时，国家不会干预其发展，也不会进行调控；而当某些因素影响市场正常运转时，为了避免对人们造成较大的影响，国家就会插手了，通过各种手段进行调控。

之所以说花桥的房价走势会稳定下来，是因为除了中央要求的“房住不炒”之外，苏州市政府也已经发文，明确要“抑制投机炒房，稳定市场预期”——7月24日深夜公布的《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，就是一个很明显的信号。

根据该意见，外地人在昆山范围内申请购买首套房，需要提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明，而之前的要求是“1年”；并且，该意见还对苏州市区新建商品住房、二手住房实施限制转让措施！

不同于其他城市的政策，苏州市此次出台的政策，甚至已经影响到昆山等地的刚需族，由此也不难看出，苏州市政府认为上述地区的楼市已经很热了，需要通过政策调控来降温，为了房地产市场平稳健康发展，即使可能对部分刚需族有影响，也暂且不顾了。

至于意见中关于限制住房转让的规定，对刚需族倒是基本没什么影响，对炒房客或投资者来说，就是一个不那么好的消息了——根据该意见，交易新房，须在购房人取得不动产权证之日起满3年后进行；二手房，则要求购房人在获证5年后方可转让。

房价会“涨”，花桥特殊地理位置决定作为昆山的市辖镇，花桥其实有个特殊的称号——“江苏东大门，苏沪大陆桥”！因为其位于江苏东南部、昆山市东部，地处苏沪交界处，东邻上海市嘉定区安亭镇。所以，即使花桥不属于上海，在长三角城市群一体化发展的大势之下，花桥事实上已经融入了上海。

交通方面，不仅上海地铁11号线在花桥镇辖区范围内有三个站，花桥居民可乘坐地铁直达上海市区，而且按照昆山市的交通规划，花桥还在高速公路、高速铁路、城际铁路等方面与上海交通网络接连起来，进而可以谋求与上海的“同城效应”。

政策方面，在《上海市城市总体规划（2016-2040）》中，公布了上海大都市同城化发展这一政策，苏州等6个城市被纳入上海大都市圈，成为“1+6”城市群范围内的城市之一。而作为“门户”的花桥，在融入上海大都市圈之后，其发展还需要担心吗？

需要声明的是，即使有政策福利照顾，但交通发展不是一蹴而就的，城市配套的完善也需要时间，哪怕没有政策调控，按照市场发展规律，花桥的房价也只能缓慢地增长。所以，“涨”是可以预见的，但不可能快速增长，“暴涨”更是不可能的。

土拍溢价率走低？其实在“预料之中”去年，昆山的首场土拍中，虽然花桥5-1地块的楼面地价是最高的，达到了14514元/㎡，但该宗地的溢价率为0，起始价就是成交价，没有人来插上一脚。

今年5月，苏州多县市调整了土地出让规则，以往的“价高者得”变成了“限价+一次性报价”，原因很简单，苏州土地市场回暖，多地“地王”频出，为了引导土地市场健康发展，各地政府不得不通过调控完善土地竞拍规则，来避免土地市场过热。

还有一点，在“7.24新政”中，苏州市政府明确：住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式，并且还声明：加大土地供应保障力度，严格执行住宅用地供应计划。

在调控的影响下，即便有大胆的房企想出头，又有什么用？况且，商人逐利，可能赔本的买卖，他们会做吗？所以，土拍溢价率走低，不是意料之中的么？