现在国家对房地产方面的宏观控制下，房地产销售行业在以后会好做吗?

新一轮的房地产宏观调控已持续了17个月时间，随着时间的推移和力度的不断加大，不论是对房地产市场还是房地产行业税收，都已产生了重大影响。房地产行业的走势如何？房地产行业今年的税收任务将如何圆满完成？新组建的外税分局税源管理一科的全体干部，在不断地思考、探索这一回避不了的问题。下面仅从一户具有典型代表意义房地产开发企业经济数据的变化，来探讨国家宏观调控政策对房地产行业经营及税收的影响。

　　一、新一轮调控对某房地产开发公司经营的影响。

　　随着国家对房地产行业调控的不断深化，房地产行业已面临前所未有的转折点，经营压力日趋加大。下面为某开发企业今年1-8月份主要经济指标以及和去年同期的对比情况。

　　1、商品房（包括商业用房和商品住房）销售：在可售房源比去年同期大幅增加的情况下，合同销售商品房120套（间），面积合计12083㎡；与去年同期122套（间），10953㎡比，套数减少2套，降幅1.64%，面积增加1130㎡，增幅10.32%。

　　其中：调控针对的商品住房，合同销售95套9520.53㎡，比去年同期111套9852.65㎡分别减少16套降幅14.41%和减少332.12㎡降幅3.37%。

　　2、回笼房款13263.5万元，比去年同期20669.51万元减少7406.01万元，降幅35.83%。

　　其中：商品住房回笼房款7467.67万元，比去年同期18488.26万元减少11020.59万元，降幅59.61%。

　　3、待售商品住房：至今年8月底为677套78314.4㎡，比去年同期218套32048.5㎡分别增长459套增幅210.55%和46265.9㎡增幅144.36%。

　　4、入库税费1720.44万元，比去年同期2120.5万元减少400.06万元，降幅18.87%。

　　5、新开工面积：今年为0，去年同期为61339.6㎡，其中商品住房50041.6㎡。虽有项目运作周期的因素，但主要原因为：调控后商品住房销售受到重大影响，企业适当推迟了后续商品住房项目的启动。

　　二、关于宏观调控政策走势的判断

　　国家对房地产市场的宏观调控，是基于国内政治、经济、社会等多方面情况的综合考虑出台的重大决策。以去年四月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条）的出台为标志，对房地产市场新一轮的宏观调控正式启动，今年一月的“国八条”不仅进一步落实地方政府的责任、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，同时也对商品住房的销售进一步突出了限贷限购的要求。今年七月中央政治局讨论经济问题的专题会议进一步明确：现行房地产宏观调控的政策与方向不变，调控力度要进一步加大，对部分房价上涨幅度较大、群众对当地房价反应强烈的二三线城市要逐步实行限购政策。如此严厉的宏观调控措施前所未有，也表明中央对房地产市场宏观调控的决心坚定不移。

　　房地产市场的宏观调控，涉及多方利益主体的博弈，影响因素也很多，情况错综复杂，调控政策和措施的效应本就滞后，也需要时间来检验和修正。今年前七个月全国GDP增长超过9个点，宏观经济运行没有因为房地产调控引起下滑，中央政府心里有底。宏观经济运行状况与房地产调控政策走向密切相关。如果宏观经济运行下滑超过中央政府承受幅度，基于房地产在国民经济中行业关联度高的原因，为刺激经济或有可能放松房地产的调控政策。但目前没有这种可能。现行调控政策，是一个阶段性的政策，不可能长期实行下去，但短期内不会松动。因此目前的判断是：在2012年底至2013年3月底之前现行房地产宏观调控政策不会松动，如果需要会进一步趋紧。

　　三、关于行业走势和价格变化的判断

　　1、房地产市场结构将出现重大调整，保障性住房、商品住房双轨运行，分别满足不同群体住房需求的基本格局将逐步形成。

　　宏观调控期间，土地供应和建设规模向保障性住房等倾斜，保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房、廉租房等所占比重上升，商品房特别是商品住房所占比重逐步下降。

　　2、以行政手段为主的调控措施及舆论导向，在直接压缩需求的同时，对人们的心理预期产生重大影响，导致市场供求关系发生重大变化，买方市场占据主导。

　　一方面市场供给总量不断增加，另一方面，限购限贷犹如釜底抽薪，购房能力强行缩水，认房又认贷的严厉限贷又抑制了一部分合理的改善性需求。限购、限贷、税收等政策不仅对市场需求直接挤压，调控政策及其舆论导向更对房地产市场的投资心理预期产生重大影响，观望、等待降价、推迟购房等心态成蔓延之势。

　　3、商品房价格在高位盘整，开发商盈利空间两头挤兑。

　　在经历2008年国际金融危机和房地产市场降价销售的阵痛后，随着国家刺激经济政策的出台，2009年下半年至2010年一季度，房地产市场价格走出了恢复性反弹到报复性上涨的轨迹。客观地说，房价的报复性上涨有涨过头的成份，但一旦上去了就很难再下得来。

　　从根本上说，房地产价格的上涨主要是成本推动型的。现在构成房价的成本要素都在上涨：从土地、材料、人工、资金成本、税收，到抗震、消防、节能、环保等住房性能等级和小区公共基础设施配套标准的提高，以及销售难度加大周期延长等等，都在推动成本、费用上涨。房地产银根紧缩，贷款利率上浮幅度扶摇直上。如果成本源头、上游价格不控制或控制不住还在不断上涨，房价的上涨是必然的？房价形成机制不改革，市场经济秩序不治理，市场监管力度不加大，房价的合理性是很难做到的。在房地产的利益链条中，如果不能做到对各个利益环节综合治理、整体调控，目前仅仅针对房价的调控措施是很难持久的。

　　成本和既得利益推着房价往上走，但宏观调控的高压、对市场供求关系的调整和消费者心理预期的影响，又压制着房价的上涨空间。从各地政府公布的2011年本地区新建住房价格控制目标来看，普遍的都是以新建住房价格上涨幅度低于市区人均可支配收入增长幅度为目标。就从控制目标看，房价还是要涨，只不过是在可承受幅度之内。下面顶着，上面压着，上下对峙造成房价不能大涨也难以大跌。房价高位盘整成为调控以来各方利益主体博弈中形成的僵持走势。

　　4、房价下行与否的直接动因。

　　本轮宏观调控的目的是遏制房价，但政策、措施对房价的影响是间接的、缓慢的，哪怕是严厉的行政手段也难以尽快见效。房价下行与否的直接动因，我们觉得主要取决于两个方面：

　　一是开发商的资金链有没有问题，这是内在动因。资金链不出大问题，开发商难以降价，成本上升必然推动房价上涨；再说盈利空间已被挤压得很小，倒挂割肉是不符合资本逐利和市场经济规律的。如果开发商的资金链出大问题，急于变现自救成为主要矛盾，房价下降则将成为必然。

　　二是商品住房降价在市场上能否形成连锁反应，这是外部动因。如降价形不成势头，则不足以改变市场格局；降价如形成势头，你降我也降，大家跟着降，谁不降谁则有被淘汰的可能。

　　这两个直接动因不具备，房价高位盘整的僵持局面就难以打破。而房价一旦大跌，受影响的不仅仅是开发商，势必引起更大的连锁反应，对整个国民经济带来重大影响。

　　5、靠行政手段强行压缩需求难以长久，后期政策转换的风险不容忽视。

　　靠限购限贷等行政手段压缩需求是不得已而为之，但并非长久之计。这些政策和措施也是双刃剑，短期内可以压缩需求，但同时也孕育着取消限购限贷政策后市场需求反弹甚至报复性上涨的风险。

　　四、房地产行业税收应对策略。

　　从经济到税收，经济决定税收。在房地产行业因国家政策调控而不景气的情况下，房地产行业税收也面临前所未有的压力。8月份，外税分局税源管理一科共计征收当期各类税收6600万元，清理以往年度欠缴契税1800万元；九月份，预计征收当期各类税收4500万元。税收收入明显下降。

　　为确保全年税收任务的圆满完成，正采取以下措施：

　　1、强化日常税收征管，充分发挥房地产行业化管理的作用。从房地产项目登记及日常发票领、用、存情况入手，掌握房地产企业各楼盘的施工进度及税源变化情况。.

　　2、及时做好土地增值税的清算。在房地产新增开工项目新增税源明显不足的情况下，及时做好已基本售馨楼盘土地增值税的清算就显得犹为重要。在各项税收政策宣传到位的情况下，积极依托税务师事务所，确保清算过程的公正合法，清缴税款的及时入库。

　　3、切实做好2010年度企业所得税复审工作。认真执行企业所得税复审的各项政策规定，同时清理企业各地方税种的入库情况。

　　4、积极清理以往年度欠缴契税。以往年度欠缴契税的清理入库，是日常税收收入的一个重要来源。8月份，契税清缴占月度收入21.43%，今年后几个月，将保持清欠力度不放松。

　　面临今年房地产业绩下滑的严峻形势，外税分局税源管理一科将在深入开展市场调研的前提下，加强日常税收征管，认真做好收入分析，确保圆满完成房地产行业税收征管和收入工作。