青岛房价稳中有涨 下一批限购城市引猜想

近日，台州成为全国首个限购的三线城市，业界猜测更多的二三线城市可能跟进。住建部给出“五条”新限购标准，符合两条者即被建议纳入限购范围，此举被解读为住建部对解读的基调有所放宽。住建部相关负责人称，各地将于9月初公布新一轮限购名单并出台相应政策。作为2011年gdp排名全国第三的山东省，继济南、青岛限购之后，新的限购名单正在酝酿中，令人猜测不断。
房价上升势头趋缓，济南、青岛房价稳中有涨
从2010年至今，山东省全省房价上升势头趋缓，调控效果初步显现。2010年，全省完成保障性安居工程投资286.6亿元，新建19.37万套、竣工12.05万套，启动农房整村建设项目4503个，改造危房27万户，完成房地产开发投资3252亿元，商品房销售额3666亿元，全年商品房平均售价每平方米3946元，低于全国均价，房地产市场保持平稳健康发展。
目前，济南和青岛都实施了住房限购政策，17地市也出台相应的配套措施和实施细则，并向社会公布年度房价控制目标。
据济南市住建委提供的数据，8月济南商品房成交总量4176套，比7月5890套减少了1714套，环比下降29.1%。住宅成交总量2529套，比7月3442套减少了913套，环比下降26.53%。商业用房成交156套，比7月份95套增加了61套，环比增长64.21%。公寓成交218套，比7月209套增加了9套，环比增长4.31%。回顾2011年每个月的成交走势，3月到7月，济南商品房成交总量稳中有涨，唯独8月成交回落。
依据青岛方面的数据，1月到6月份新建商品住宅共成交39326套，与去年同期相比略有增长。8月青岛新房环比上涨0.2%，但二手房和大户型新房环比零涨幅。8月，青岛市新房成交量达7605套，其中住宅成交7152套。与7月相比，新房成交量环比增长了3% ，住宅成交量环比上升了3.3%。目前青岛即墨、胶南、莱西、胶州、平度五市不在限购范围之内，房价涨幅较大。即墨新房价格开始过万，成交量成了全市第一。
保利山东置业营销副总监何军表示，济南目前的房价水平相对平稳，相对合理。在目前的市场环境下，上涨的可能性较小，但是在行政手段之后，进入市场自我调节时，整体均价可能会上扬。
山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗在接受中国经济时报记者采访时说：“目前房地产市场过快增长已经得到遏制，房地产市场的遏制政策会继续执行下去，而且只可能更严格。政府应该已经准备好各种预备方案，房地产市场出现各种状况都能够积极应对。”
山东下一批限购名单何时出炉?
继济南、青岛出台限购令之后，被挤压的需求纷纷转向省内沿海城市，比如烟台、威海。众多一线地产商比如万科、中海、保利、中建等已在沿海城市开展行动。此外，临沂、潍坊、淄博的限购呼声也愈来愈高。据业内人士分析，以上五市基本属于经济总量较大，房地产市场发育比较成熟的城市，很有可能在山东下一批限购名单之中。
根据国家统计局数据，6月份有28个城市房价同比涨幅超过5%，与5月份相比，减少2个。有26个城市新房价格上涨幅度连续3个月超过5%，其中包括烟台。7月份的百城住宅价格指数显示，烟台环比涨幅列第12位，平均价格6457元/平方米。从6月份百城住宅价格指数的情况来看，山东省潍坊、淄博和烟台的环比涨幅列前10名之列。
在以上样本城市中，当地开发企业及购房者均称，恐慌性抛盘和恐慌性购房并未大范围出现。楼市整体比较平稳，上半年出现的房价大幅攀升势头已经减弱。
“烟台、威海、临沂、淄博、潍坊五地市都是限购热门城市，按说都应该限购，但‘条条’和‘块块’出发点、利益存在不一致的地方，地方会想办法化解政策带来的冲击。具体落实还在地方政府。关键在于地方政府的决心和力度。”一位住建厅负责人在接受中国经济时报记者采访时如是说。
之前有报道说，山东下一轮限购城市有三个，烟台细则已经上报，或成为山东首个限购的二三线城市。记者就相关情况进行采访，山东省住建厅没有给予正面回应。
如何进一步调控山东房价?
2011年上半年，限购、限贷、加税、保障房建设等政策效应叠加，全国楼市整体低迷，多数城市商品房成交量下降。山东省房价上升势头趋缓，调控效果初步显现。据业内人士分析，下半年，山东房市调控不会放松。
山东省住建厅相关负责人在接受中国经济时报记者采访时表示，“我们要继续严格落实国家和省里出台的各项措施，加大供应和需求双向调节力度，坚决遏制房价过高、涨幅过快的问题，促进房地产市场平稳健康发展。”
济南市城乡建设委房地产市场监管处处长王汉玺在接受本报记者采访时表示，“我们将注重市场规范问题，大家发现开发商的违规行为，可以积极向我们举报。同时，在市场日常检查中，我们将进行网签合同价格与预售申报价格的比对，如有价格不实行为的，我们将会同有关部门进行查处。”
山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海认为，山东房市调控应该积极推进房地产税改革。抑制房价过快增长，很重要的一个是调整利益分配不均，怎么通过房地产税、财产税来缩小贫富差别。对调控房价的一个建议就是在第二套住房面积超过90平方米以外的这块征0.5%的税率。同时，对小产权房的问题，应该逐渐补交税费等等，把它转过来。