讨论上海房产的前景如何。

　　上海房价在2003年猛涨之后，政府有关部门似乎再也沉不住气了，开始加强对楼市的监管，最近刚刚出台《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》。而平息了一段时间之后的限制期房转换政策现在又闹开了锅。很明显，房产市场将进一步透明化，监管政策使投机炒作　　的空间越来越小。因此，许多投资者对当前的房产市场感到迷茫，在购房与不购房之间举棋不定。公寓房已经呈现出“鸡肋”的味道；而别墅作为楼市中的“另类”却频频闪亮登场，成为备受关注的对象。那么，别墅市场的前景如何呢？现在投资别墅是否正当其时？哪里是别墅投资的热点？　　别墅投资前景乐观　　据不完全统计，去年上海房地产投资回报率约为7％左右，而别墅的投资回报率平均高于9.5％，高档别墅更是高达13.4％。自1998年以来，上海别墅的平均价格以每年8%－12％的速度增长，去年别墅市场一度火爆，与公寓房的火爆并驾齐驱。现在，公寓房似乎戴上了脚镣手铐步履维艰，房价涨势缓慢甚至高档公寓最近曾连续几个月微幅下跌。股市的节节上涨和政策的酝酿出台成为楼市尤其是公寓房产的一道坎，而且由于连续几年公寓房价的大幅上涨，使得一套高档的公寓房和一套经济型别墅的总价越来越接近。别墅总是充满诱惑力的，梦寐以求的私家花园、开阔的草坪、小桥流水……这正适合现代人追求的居住环境。　　上海聚仁物业咨询有限公司项目三部总监时洁敏先生认为：“别墅涨价非常厉害，两年前600万－700万元一栋的别墅现在涨到1200万－1500万元一栋。除了需求旺盛，还有一个重要原因是地价的大幅升值，别墅的占地都比较大。”从别墅购买的群体来看，“三外”人士占主导的地位已经改变。据有关资料显示，2002年“三外”客户占63％，上海籍客户只占37％；而去年的情况完全反过来了，上海籍客户占66％，“三外”客户只占34％。在去年上海别墅销售总量继续加大的前提下，这一数据的变化表明上海别墅市场不再主要依靠外来的购买力，上海本地的消费者能力已经大大增强，成为别墅市场的核心购买力，市场前景比较乐观。　　别墅投资的热点在哪里　　在上海，最近一波别墅市场的启动是在2000年，比1999年就启动的公寓房市场要晚，而且从这几年的涨势来看，别墅也没有公寓房的涨幅大。因此，从理论上讲，别墅市场今明两年还会延续过去几年的上升势头。不过有业内人士表示，今年别墅市场已经步入“解读时代”，投资别墅需要有选择、有鉴别、有分析，要选择投资的热点，“随买随涨”的时代已经过去了。时洁敏先生认为，公寓房已经涨到了一个比较高的水准，现在购买别墅是一个好时机。在区域或板块上，去年风光无限的佘山板块，今年仍然是一个非常值得关注的热点；位于佘山附近的赵巷，也是一个极具升值潜力的板块，占地8000亩，离佘山只有5分钟的车程，走沪青平公路到市区只要15－20分钟，既能享受到佘山的自然环境和配套设施，又有方便的交通，升值潜力巨大。　　另外，《典型住宅》的王子祥先生认为，浦东是外来人士进驻及移民上海的首选之地，具备发展大房型、大花园的高档别墅的充分潜力，尤其是在世纪公园一带。目前，金桥、张江、世纪公园一带的别墅无论是租赁还是销售都非常好，价位上也还有很大的发展空间。另一个非常看好的地方是沪青平公路沿线，尤其是东方绿舟、大观园、朱家角、淀山湖一带，不仅交通便捷，而且有大片水域，这在上海是得天独厚的，旅游、休闲、度假的功能非常强，现在这一带的别墅单价只有1万多元/平方米，两年之内完全有潜力涨到2.5万元/平方米左右，可以说是上海别墅市场最被看好的区域。此外，松江新城、新桥以及南汇靠近外环线一带的别墅也很有发展潜力。　　以“解读”的方式去投资别墅　　所谓“解读”，就是鉴别、分析、比较，掌握别墅投资的基本技巧。时洁敏先生认为，别墅投资要注意以下几个方面：首先，要看整个大的区域或板块有没有投资价值。有没有交通干道、离市中心远不远、市政配套设施是否完善、有没有好的楼盘带动人气等都是需要考虑的因素。其次，要看别墅的产品质量。别墅使用的是怎样的建材设备，墙体、瓦尤其是窗使用的是什么材料，如果材料不好有可能产生渗水、不隔热保暖等问题。再次，要庭院的面积大小，树、草等环境绿化处理到什么程度。最后，要看是否有好的物业管理公司，好的物业可以提升别墅的潜在价值和出租回报率。　　“选择别墅就是选择一种生活方式，别墅的真正价值在于环境，比如佘山以高尔夫为主题的别墅，比如淀山湖以天然资源为卖点的别墅，比如世纪公园以生态绿化为特点的别墅……环境对别墅具有决定性的作用，考察一个别墅是否具有投资价值，可以通过‘三度空间环境’来进行考察。一度空间是大环境，即该别墅所在的区域、板块、交通、配套等宏观面；二度空间是小区环境，别墅代表的是一种生活方式，小区的人文环境、精神风貌等直接影响楼盘的价值；三度空间是居家环境，即别墅内部环境。‘三度空间环境’可以用十六个字来概括：舒适、享受、秘密、安全、个性、特色、典雅、精致。而这一切评估的最后落脚点就是看综合性价比，性价比越高，投资价值就越高。”王子祥先生如是说。随着上海房产市场普涨行情的结束，选择“个股”的能力就越来越重要。

资本上游利润丰厚风险小，下游相反