中国近3年房地产趋势

近3年的房价会维持相对稳定，全国70大中城市的房价将在调控政策效果显现的开始阶段经历较大幅度的降价，其幅度可能会高达20%以上，部分城市个别项目甚至会达50%，如杭州原筑壹号，之后会进入平均上下震荡幅度10%以内的行情平稳期。通过前一阶段的降价，部分顺利将库存去化掉的房企将会选择较理性的开发思路。而没有顺利去化库存的房企将会面临被兼并或倒闭（这可视为调控政策的另一目的：让房企优胜劣汰）的问题。另外大量经济适用房入市将满足对房价形成一定支撑作用的刚性需求部分，以此纠正部分投资者认为：中国仍存有大量刚性需求，因此中国房地产价格不会降的错误认知。还有房产税出台后将会提高持有房地产的成本，对投资、投机行为形成比限购、限贷等措施更进一步的压缩和挤出作用。因此未来3年中国的房价会是相对比较平稳的一种行情。在这里特别提醒，看待房地产要区分住宅房地产和商业地产两个概念，调控政策对商业地产是误伤，就目前的价格水平来看商业地产即将成为未来房地产投资的热点。

谈谈中国房地产走向的趋势？

现在中国高层和相关部门、研究机构都在探讨中国的房地产问题：因为它是中国的龙头，是拉动内需和国内GDP的发动机，现在这个发动机是转的有点快了，但是否造成了泡沫还在争论；不过根据2006年12月统计全国70个大中城市的房价，平均增幅达到了5.8%，北京是10.3%排在第2位，上海因为社保案事发，市委一干领导被查，已经开始下降，但降幅很小。根据我在北京房地产公司了解的情况，现在国家一直在加大宏观调控，文件是一个接一个，政策是隔三差五的出台，但总的目的是要规范房地产市场，让它健康稳定发展，因为一旦它要崩盘了，中国的经济将遭受严重打击，特别是银行、建材、家电等相关的上下游行业，所以，房地产是不能轻易打压的；目前的状况是：国家为了抑制房价，加大廉价房和廉租房的建设，加大对投机房产的打击力度，加大税务调控等政府行政干预手段，加大房地产公司开发的门槛，等等等等，不一而足。 不过，我觉得因为中国人对住房天生的偏爱和传统思想的作用，现而今的住房需求巨大，8亿农业人口非农化造成中国的城市化建设脚步飞快，而中国经济连续多年的高速增长，使国强民富，这是中国房地产的巨大原动力，所以，中国的房地产于情于理都应该也会健康发展下去的。

新华网北京１２月８日电(记者徐寿松、陈芳)年初以来，中国房地产市场的房价持续攀升。按国家发改委、国家统计局发布的７０个大中城市房价调查数据，４月至１０月的房价涨幅分别为：５．４％、６．４％、７．１％、７．５％、８．２％、８．９％、９．５％。这种持续上升的走势，与近年相比大同小异。不同的是，中国楼市的国际性背景日益明显。 房价的外部因素 今年，国家与地方通过户型结构调整、供求比例调整、增加保障性住房建设、金融与税收等一系列手段，对房地产行业不断进行调控，但房价没有停下上涨的脚步。其中原因复杂，而一个重要因素，是流动性过剩加剧房地产的供求紧张。 在这方面，导致房价上行的外部因素不可不察。 在中国经济与世界经济联系日益紧密的情况下，中国的资产价格膨胀带有深刻的全球化背景。首先，全球经济失衡严重，特别是前些年，主要经济体的低利率政策及外汇储备的增加等因素，导致流动性全球过剩。其次，今年以来，能源、矿产等资源性产品在全球范围内供需矛盾加大，价格不断走高，传导到国内，资源性产品价格上涨预期增强。上海财经大学教授钱逢胜分析，土地越来越成为稀缺资源，过多的资金追逐较少的土地，必然造成土地价格上涨。 全国工商联房地产商会此前公布的《２００７年３季度中国房地产市场报告》显示，７０个大中城市土地交易价格上涨１５％，环比增加１．５％，其中居民住宅用地交易价格上涨１６．２％。 在相同的国际背景下，房地产市场成为众多其他国家经济发展中的一个令人头疼的问题。韩国为地价的“一飞冲天”而发愁，日本地价走出１６年来的低谷开始上行，而英国、美国的地价尽管今年开始下滑，但在２００６年以前已上涨多时，都对经济保持稳定发展带来威胁。 对于中国，在人民币升值预期下，境外资金流入逐利，更是搅动了并不平静的楼市，给房地产市场发展带来新的复杂性。 显然，国际投行、海外基金投资中国房地产的热情高涨。知名外资中介行世邦魏理仕的研究报告显示，仅２００７年第一季度，外资收购上海物业总成交金额达３８亿元。 国家统计局数据显示，今年１至８月份，我国房地产开发企业利用外资３７１亿元，同比增长６５．９％，增幅比去年同期提高３０．１个百分点。今年上半年，房地产业实际利用外资规模占同期全国实际利用外资的比重达到２４．１％，比２００６年提高近１１个百分点。 德意志银行（亚洲）董事总经理王仲何分析，进入中国内地楼市的外资已涌现三波：第一波主要是来自香港、日本等地的亚洲资金，第二波是欧洲资金，第三波是美国、中东等地的资金，由传统的专注于一线城市，正向二、三线城市扩展。 广东省社会科学院产业经济研究所不久前完成的《境外热钱在国内非正常流动调查报告》认为，越来越多的国外热钱投资到国内楼市，博弈人民币升值，刺激房价过快增长。 在流动性过剩背景下，通胀预期导致手有余钱者首选买房置业，住房保障缺位使得购买力不足者也被裹挟提前入市。中国科学院世界经济与政治研究所所长余永定解释说，一方面，资本市场发展为居民调整资产组合提供了条件，居民对持有储蓄存款的偏好降低；另一方面，随着物价水平上升，实际负利率情况越发严重，存款搬家，资金加速涌入资产市场。 次贷危机的警示 ５日闭幕的中央经济工作会议透露出重要信息：已实施十年之久的“稳健的货币政策”将调整为“从紧的货币政策”。 亚洲开发银行中国代表处首席经济学家庄健分析：“货币政策从‘稳健’转为‘从紧’，而不是‘适度从紧’，这在中国近年来比较少见，说明宏观调控的政策分量加重。”专家认为，虽然中国经济增长形势总体比较平稳，但是房地产等一些领域仍存在信贷投放过多等问题。 ２００７年对中国楼市产生深刻和潜在影响的外部事件莫过于美国次贷危机。从２００２年起，美国房价每年涨幅逾１０％，２００５年暴涨１７％。随后，美联储不断加息，利率达５．２５％后，房价开始“跌跌不休”，次级房贷难以偿还、债券信用危机爆发。一大批贷款机构和抵押贷款经纪公司破产，投资银行的高管们纷纷离职，危机至今仍在扩散。 专家认为，尽管我国情况与美国大不相同，但次贷危机仍给我们敲响了警钟。有关专家称，房价快速上涨有可能带来两方面后果： 一是大量的资金和其他资源过度追逐房地产，将使制造业升级缺乏资金、技术和人力资源等方面的支持，妨碍经济结构升级，影响长期竞争力。中国社会科学院工业经济研究所所长吕政指出，房地产市场投资资本的活跃，将提高当地工商业成本，打破资本平均利润率规律，抑制资金对企业创新的支持。 二是银行房贷规模急速扩张，风险可能向金融机构转移。央行在《第三季度货币政策执行报告》中，首次对房贷违约风险发出警示，“住房抵押消费贷款增长很快，违约风险已有抬头趋势”。 “但对于楼市泡沫，现在只能一点点挤出。”国务院发展研究中心的专家指出，高房价问题不仅仅是房地产行业的问题，上关乎数万亿元的商业贷款和个人贷款，下涉及几十个相关行业，中间还夹杂着千家万户。这决定了任何过速的“休克疗法”都是危险的，楼市调控不能指望毕其功于一役，只能采用“渐进疗法”，在发展中“以时间换空间”。即边通过不断释放调控信号来干预市场预期，边切实增加廉租房、经济适用房、限价房、中小户型中低价位房的有效供给，以舒缓供求关系；同时，收紧房贷，让银行缓释风险。 在借鉴海外经验中“归位” 据调查，在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。据悉，在过去４０多年里，新加坡政府共修建了近１００万套组屋，目前新加坡全国约有８４％的人安居在组屋中。而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。 专家认为，我国在住房制度安排上已出现喜人的“归位”：保障的归保障，市场的归市场。 ８月初，国务院常务会议通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确加快建立健全以廉租房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。全国工商联房地产商会会长聂梅生说：“这是继１９９８年房改之后的又一次真正意义上的房改。” 事实上，中国新时期的住房保障体系正在建立： ――“二元管理”，界定了政府和市场边界，住房保障与市场分离。政府责任在提供保障性住房，市场化商品房则由市场配置。 ――“三分需求”，即对于低收入人群，政府最重要的职责是搞好廉租房，让买不起房的居民或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房。为此，中央今年在财政超收中将安排４９亿元，加上地方财政共近几百亿元用于廉租房建设。按照中央经济工作会议精神，２００８年将加快面向城市低收入群体的廉租住房建设。对于中等收入人群，政府则加大经济适用房的建设力度，使经济适用房大多数面向中等收入者。对于高档住房，主要靠市场调节。 ――“四管齐下”，国土资源部已出台文件，规定开发商不付清全部地价不得分期发放土地证，这是“促供给”；央行、银监会出台政策，要求提高第二套以上住房的首付比例，这是“抑需求”；扩大廉租房政策的覆盖面，这是“补保障”；经济适用房大多数也要面向中等人群，这是在“调预期”，让中等收入者别再追涨。