我国目前房地产处于什么形式?

今年是国家一系列房地产政策效果的显现年，又是股市牛气和基金疯狂的一年，中央政府加大了对地方政府的控管，同时又借新闻舆论工具来缓解社会对住房的需求，来达到平衡供求关系、完善市场机制、稳定社会的根本目的。


随着房价的高不可攀和政策调控愈调愈高的形势，住房问题已不仅仅是经济问题，而升级成了社会问题和政治问题。据《住宅商品房消费者满意度调查报告》显示，51.5%的住户给自己精挑细选买下的房子打出“不及格”的分数，更有近八成消费者表示只能承受4000-6000元/平方米之间的房价。国家出台的一系列政策，其目的就是必须抑制房地产市场投资过热和房价过高，而从报告显示看来，房地产调控的压力依旧存在，房价过快上涨的问题没有根本解决。


去年，我市房地产开发在建、续建项目674个，其中施工面积超过10万平方米的大盘项目61个，受开发周期等各种因素的制约，房屋竣工面积从4月份开始持续下降，全年累计竣工各类房屋653万平方米，下降19.6%。2006年我市累计销售各类房屋737万平方米，比去年下降14.4%，其中住宅销售660万平方米，下降14.6%；办公楼销售19万平方米,增长34.7%；商业营业用房销售46.6万平方米，下降23.9%；其他房屋销售10.6万平方米，下降5.4%。当前，郊区房地产面临的销售压力明显要大于市内四区，市郊三区(崂山、城阳、开发区)房地产开发投资增幅规模继续放大，占全市房地产开发投资的比重进一步提升。在全市房地产开发投资中，累计完成房地产开发投资105.7亿元，同比增长47.1%，高出全市增幅27.2个百分点，占全市房地产开发投资的39.4%，比去年提高7.3个百分点。从有关部门公布的数据来看，有关业内人士认为，2007年，郊区的销售压力还在增强，随着宏观调控政策的逐步到位，理性的自住性购房已占市场主流，房地产市场由卖方转向买方已成必然。


市场供求发生变化


今年，青岛政府通过新闻将市内四区大量限价房、经济适用房的信息不断的发布，无疑削弱了购房者的需求欲望，青岛许多购房者盼着在市内四区购买低价房，必然对周边市场的项目产生极大影响，房地产市场供求开始发生根本性的变化。今年青岛房地产市场将出现“城阳惜夏成焦点、盼购市内限价房”现象。政府通过降低房地产开发速度、安抚购房者的急躁情绪、大面积快速增加中小普通商品房供应的举措，必然导致房地产市场由“卖方市场”转向“买方市场”。这种本质性的市场转变必然导致开发商市场地位的急剧下降，致使开发商不得不重新审视自己的企业文化、开发理念、建筑文化和市场策略，以更好地满足买方市场的需求。


盖房子不能忽悠百姓，买房子引导百姓。人们满足了物质生活后，开始转向精神追求和文化消费，这都对开发商提出了新的要求。不断升级的建筑文化和居住文化都属于创意产业的现代服务业。今后的房地产开发商更要加强“居住文化”和“建筑文化”研究，满足房地产消费金字塔中上层需求，向消费者提供更高层次的现代服务。盖房子不但要规划、设计、建筑、景观等一系列配套，更要运用社会学、心理学、文学、艺术及自然科学打造文化建筑，来满足“买方市场”的居住文化需求，规避如设计的户型不适合居住者的心理，打造的景观不能满足需求，地块定位与市场不符，项目名称与目标对象不吻合等一系列的问题。


市场逐步回归理性


根据马斯洛的金字塔需求理论，房地产需求的金字塔也是人们从住房的物质追求转向精神需求。第一层处于金字塔最底端，是满足消费者生理、安全需求的“区位产品”，户型、地段是产品的最基本条件。第二层处于金字塔基础端，是满足消费者安全、归属心理需求的“环境产品”，在满足以上条件后，环境是确定购买的主要条件。第三层是金字塔中间层，是满足消费者交际、社会需求的“形象产品”，再在满足以上条件后，建筑文化是购买主要条件。第四层是金字塔中上层，是满足自尊、精神需求的“精神产品”，再在满足以上条件后，居住文化是购买主要条件。第五层是金字塔最顶端，是满足自我价值、需求的“艺术产品”，再在满足以上条件后，艺术建筑是购买主要条件。房地产经营者如果能从满足买方市场的需求来理解国家的系列政策，走出谋取更大的土地收益的狭隘目标，为城市发展和市民提供更好的房屋，以满足买方市场的需求，房地产开发商则顺则昌。


随着国家宏观调控的深化及整个市场发展形势，2007年很可能是整个楼市的转折年，一路狂涨的态势可能扭转，部分楼盘甚至会出现降价可能。因此，目前整个房地产行业正处在一个转向买方市场的调整期。反观刚刚过去的2006年，我们似乎可以从中发现一些往年的年终总结不曾发现的变化。有关部门公布的数据显示：去年，我市房地产开发投资增幅持续回落，投资结构进一步优化，房价上涨趋缓，宏观调控效果明显，房地产开发市场逐步回归理性。但是，市场的问题是复杂的，普通百姓的安居也是个系统工程。民有所呼，我有所应。买方市场知易行难，“大道”是目标，是现实，也是未来。之所以“买方市场无法遮拦”，是因为曾经有“遮拦”，或许现在与将来也可能有一些“遮拦”，但是“青山遮不住”、万物遮不住，这就是房地产市场健康发展的最终前景。