中国楼市：去泡沫重于去库存

大家下午好！去年10月在这里搞过一次房地产的讨论，也是苏老师组织的，当时我讲了一大堆的东西，后来在北大期刊和《中国发展观察》杂志上也发出来了。在那个时候我不敢强烈看空房地产，我谈了很多的理由，包括货币的增发，土地的垄断，包括人民币贬值和资本管制以及国家对土地财政的依赖等等。
不过今天我要讲的，基本上可以说是一个强烈看空的态度。我不知道对不对，但是在金融投资这个行业里面做了这么多年，我也一直在研究宏观经济，我还是遵从于自己的内心，我怎么想的就怎么跟大家讲。
题目是“中国楼市：去库存不如去泡沫”，我计划从六个方面谈谈我对房产市场的认识。目前政府楼市政策主要着眼点是去库存，我们看到价格因此而持续上涨近两年，是房价上涨的去库存。这是有问题的。这样的去库存，去出了政治压力，去出了社会扭曲，去库存去出了大危机的隐患。我们这样的去库存政策还不如把重点转向真正的去泡沫。
去泡沫这个说法也许不受欢迎，因为大家都有房子，都不愿意看到房价跌了。我们也担心如果房价往下走或者干脆泡沫破灭，那国家是不是会有系统性危机？那是另外一回事了，市场最终由基本面决定。从一个负责任的政治高度，从一个国家金融、经济的长远安全的角度来讲，我仍然觉得去泡沫应该优于去库存。
大家都知道，去库存实际上就是原来非市场化主导的房地产开发已经相对过剩，在局部地区严重过剩，这种情况下。中央才想到去库存，以消除地方政府的债务隐患和防备银行的不良资产猛增，所以要强调楼市去库存，就是防危机嘛！结果呢，人民很积极，房价疯涨，泡沫越来越大。这种情况真的符合基本面吗?
楼价疯涨与我们国家现行的“三去一降一补”不协调，和近期倡导的“去杠杆、去泡沫”政策不相称，与一贯在提的防范系统性金融风险的政策思路更是南辕北辙。所以在这种情况下，我觉得作为从业者，我们自己首先应该有一种理性的态度，带着为国家、为长远、为历史负责的态度来看待视市场并展望未来的方向，看中国究竟应该需要一个什么样的房地产市场，以及未来楼市要走向何处，我们必须要思考这些问题。
一、楼市调控不得要领，价格暴涨撕裂信仰
本次房地产调控开始于2016年9月，至今中国已有超过35个城市出台了110余次房地产收紧的调控措施。仅春节之后，就有超过22个城市出台了针对购房的调控组合拳，但我们看到，不少地方的房价还在上涨，群众购房热情依然不减。
楼市调控从胡温时代就开始了，记得温总理多次信誓旦旦地讲，我在个人任期内一定要解决房价问题。讲的那么好，我们看到的又是什么呢？是国家高层一次次信誓旦旦的政策调控，都被一轮轮价格上涨所淹没。正是因为这样，大家开始怀疑，到底国家怎么想，甚至有人说，是不是阴谋和欺骗？这就动摇了政府公信力。所以一直到现在，群众根本不把调控当回事了。这就不是好现象了，这样的状态是有隐患的。其所带来的问题，有两条需要注意：一是过去老调控不见效，还一直往上涨这个事情，本身已经积累了巨大的涨幅，这已经不是持续买入的理由，相反要注意风险了。目前的疯狂也有加速冲顶的迹象，冲历史大顶的味道很浓烈。第二，大家都再不信政策调控，这本身使得政府调控的难度成倍加大，产此以往可能导致社会危机。
目前来看，这一轮的上涨尤其疯狂，到目前为止，那些公开数字我就不提了，给人的感觉是什么呢？典型的市场过热！从哪个国家，哪个金融市场，你都无法理解数百万亿市值的市场会这样的狂热。至少从我的信仰来说，我坚决不相信这种狂热是可以持续的。当然我这个题目里面有，我说这样的价格上涨在撕裂社会。我在微博上一发“房价暴涨撕裂社会”，就给我禁止评论了，这一点很有意思。我说房价涨到这样在撕裂社会，这很刺激人吗？你怎么不说房价刺激人呢？你再去看看加拿大，你去看看澳大利亚，中国人在那儿买房，人家就告你，上街反对你，要求给你加税。可在国内呢，简直是爱怎么炒就怎么炒。中国人要么能忍、要么跟风投机。但是房子如此暴涨，这是一种罪啊。这种罪不去追究，我说“撕裂社会”，反而这个表达有些就受不了，这也是咱们国家的特色吧！
结论就是房价一直在调控中上涨，问题很严重，所以我们的调控就越来越难，难在哪儿？难就难在上涨无法遏制，迟早会失控，这是大背景。
二、去库存效果很意外，供给侧改革很尴尬。
供给侧改革这两年非常热门，各级政府在积极倡导，也出了一批专家，研究历史、研究其他国家的供给侧改革，也在我们国家去推行。这两年我也学习了学习，我感觉供给侧改革提出之初，我们寄希望更多的是：针对过剩为背景的经济，针对以低质产品为背景的经济模式，以更科学的理论促进中国向更高质量转型，供给侧改革应该是在这方面发挥作用。结果我们发现，破题也好，领先也好，见到的就是去库存和去产能。这个去库存、去产能很容易让行政官员和我们的权力重新找到过去计划经济时的感觉，所以目前的去产能和去库存带来了非常不好的现象，就是干扰了经济关系，干扰了企业的自主权，放大了市场价格的波动。
回到我们的楼市来看，楼市涨这么快，也是从国家开始楼市去库存开始的。这就问题大了，作为民生资源的房地产原本是要限制炒买炒卖的，本来就应该对投机囤积征重税的，至少应该坚持限购限贷，为什么要放开呢？我们的智囊们，我们国家的精英们都在搞供给侧改革，要的就是这种效果吗？如果说收缩供给的话，刚才两位老师也讲了，中国更应该搞的是货币供给的收缩，不是其他方面的，不是限制盖房子。包括楼市和螺纹钢这些大宗商品，去库存导致价格飞涨，虚拟需求制造了繁荣假象。
为什么说供给侧很尴尬呢？我们现在房价的疯狂上涨，正是由于我们国家在供给方面做的不太负责任引起的，比如说保障房、廉租房这些，长期以来严重的供给不足，所以现在人们在恐慌地买房，而且是无拘无束地加杠杆，很多家庭在搏命一样的买房。这不是正经的繁荣，而是扭曲的，这一定不是一种正常现象。并不是真正的需求在带动市场回升，是病态的。从这个角度来讲，大家要想，中国的房地产的供给侧是非常混乱的，是不透明的，是不负责任的。所以我说，楼市去库存让我们反思更多的问题。
滕泰，供给侧最早的理论专家之一，我认为他也是一个代表性的人物。最近他也看不下去了，写了一条微博，我把这个微博转给我们公司的人看，我们公司前一阵子让我牵头搞供给侧研究，我说我要是搞的话，现在对供给侧的评价全是负面的，我不能给你们找事。过了几天，就就看到滕泰写出来的东西，大家可以在网上查一查。他的意思非常明确，对于现在的供给侧过度地集中于去产能和去库存非常的不解，对于现在的去库存带来的资产和商品价格的暴涨表示强烈的反感，他觉得这里面应该有问题。
当然了，供给侧改革本身，这个理论本身是一个好东西，这是肯定的，后期的深度的东西或许还没有出来。不过我现在担心的是，我们从房产也好，从大宗商品也好，我一一看过来，感觉这个方向好像是让人不乐观的，也就是说，只是容易操作的的在改。刚才讲了，我们的行政权力回归计划色彩，让他们更有感觉，这个东西更容易。但凡是有点难度的，比如说降低企业的税费，这个做得就很少。改善生态环境、提升产品质量，这些事情，都是非常慢的。后期我们的供给侧怎么改，还有没有机会让你做，做那种真正意义上的供给侧改革，这都值得打问号！
（以上回答发布于2017-04-09，当前相关购房政策请以实际为准）
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