在美国买房的 好处和坏处?

在美国房屋租赁市场，有哪些房屋类型收益率高？
美国房屋租赁时，不同类型房屋有哪些目标受众？
美国房东，出租房屋可能面临哪些法律问题？
本文将对以上问题做集中解答。
据数据统计，2006年至2016年，美国新增家庭760万，选择租房的家庭比例大幅增加，从2006年的31.2%上升到2016年的36.6%,这一数字已非常接近1965年达到的最高点37%。由此看来，美国房屋租赁市场广阔。但这绝不意味着房东可以盲目出租房屋。
首先房东要考虑自身的房屋类型，会面向哪一类租客？房屋的地段是否优质？房屋的设施配备如何？在最后租赁时还需考虑各方面的法律问题是否得当？这样才能最大化避免房东利益受损，获取高收益。接下来将按照上述问题为大家一一解答。



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一、美国房屋租赁市场上，有哪些热门的房屋类型？
独立别墅（Single Family Hpuse）
独立别墅一般占地面积大，每家每户都是各自独立的，拥有自己的草坪花园、地下室或者后院等，是私密性很强的独立式住宅。在很多地区，独立屋的房子是无需缴纳额外的管理费用的，但也有一些地区会要求投资者缴纳一定的费用用于维护公共社区的花草树木。
优点：
拥有较大的空间，可规划性强
采光好、绿化覆盖率高、私密性强
可以将别墅划分区域，部分出租
周边设施，服务条件较为完善
缺点：
租赁费用高，日常维护费花销大
面积大，打理麻烦
冬季取暖成本高
面向群体：
大多适合家中孩子或者老人较多的家庭；房屋租客经济实力较强；
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康斗公寓（Condo）
康斗公寓一般是有产权的独套公寓住宅。
公寓有很多种类和形式，如独栋小楼、仓库阁楼、高层公寓，但都有两个基本原则：
业主对单元内部和从一部分屋顶和外墙到所有公用设施的所有权。
业主都要支付物业费，以用于日常的维修服务、公共区域的修缮、保险以及意外费用。
优点：
租赁成本较低
日常维修费用较低
配备公共休闲场所
缺点：
租客缺少足够的活动空间
个人隐私性差
面向群体：
年轻人群体；租金敏感者



二、美国房东出租房屋时，如何根据房屋情况选择租客？
学区房
美国真正做到了租售同权，许多家庭为保障孩子接受良好的教育，会选择举家搬迁到离好学校近的地段，但购买学区房投资成本过高，又不能放弃求学机会，因此租赁学区房也成为了一种不错的选择。
学区房主要分为两种类型，目标受众锁定在美国留学生和K-12学区房家长。
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1. 大学周边公寓
大学周边学区房多为公寓。由于美国大学学生公寓租金较高且供不应求，大多数美国大学生都会选择在学校周边租房。
2. 优质学区房
美国中小学以及高中阶段，孩子的相关教育基本都会在公立学校完成。而美国的公立学校又与学区房划片密切相关。所以美国的房东如果拥有优质的学区房，基本可以断定房东有了一只下金蛋的母鸡。



地段房
城区：
城区位置核心，地段好，出行便利，商业繁华。但房价高，租金贵，适合收入较高者。
次城区：
发展仅次于城区，配套设施完善，适合于高级白领阶层。
城市成长型地段：
高速发展区域，交通、商业、医疗等逐渐完善过程中，但由于还处于经济高速发展阶段，价格较低，较适合白领和蓝领阶层。
城市边缘地段：
经济发展较落后，环境较为复杂，素质水平不高，租赁价格较低，适合刚性需求阶层和部分改善人群。
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良好生活设施房
1. 内部房屋设施配备
房屋内部设施影响着生活质量，大部分租客在没有空调、高速互联网、隔音墙、洗衣机和烘干机以及洗碗机的情况下会对房屋降低租赁欲望。
2. 外部小区设施配备
外部设施的配备也极大的影响了租客的兴趣，尤其是可靠地信息接受、安全的停车场、门禁、游泳池、健身中心等，如果这些和租客自身财产安全和休闲息息相关的设施不完善，也会降低租客的兴趣。
三、美国房东出租房屋时，可能会遇到哪些法律问题？
租赁合同内容
美国水电气一类共用设施费称为Utility，合同中必须标明对于租金内是否包含Utility、垃圾费、剪草费，是否允许宠物入内，入住人员基本信息等。租客在签订出租合同入住后，房东还需要注意查看Utility的名字是否已经及时更换到租客的名下，可以打电话询Utility 公司，如果没有及时更换，这个期间发生的水、电、气费就是房东承担了。
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租赁合同租期
租期的长短也是需要商议的。租期越短，房东花费在修缮房屋及设施等方面的费用就高，空置率也高，所以房东都希望租期长。当租约期满，如果房客继续留住，经房东同意后可以不再签合同，依然适用以前的合同，但合同的性质就年租转换为月租，只要提前30天通知对方，房东和租客都可以中止合同。
租赁合同解除
合同中还需标明违约责任以及什么情况可以解除合同。比如我们就在出租合同中约定，每个月的第1天是收租日，逾期3天（也就是第4天开始）就要收取延期支付费（公寓是25美元，独立屋50美元），逾期7天，房东就可以选择中止合同，要求租客搬离，或者选择租期内的全部租金到期，要求租客即时支付全部租金。
租赁合同押金
房屋押金数量跟国内一样，就是一个月的租金或者略低于一个月的租金。如果租客带有宠物，你可以收取宠物费，这个费用是不予返还的。宠物费如果是一次性收取的，一般是1只宠物200-300美元，如果按月收取，一般是1只宠物20-30美元。



除此之外，其中还有几项需要美国房东注意：
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1. 合约签订：
在美国，租约可以是口头的，也可以是书面的，同样具有法律效力，但一年以上的长期租约一般要求是书面的。但口头合约随着时间的推移，双方记忆和理解都有可能会发生变化，口说无凭机会产生不必要的误会和纠纷，所以签署书面合约较为保险。
2. 合约种类：
固定期限的长期租约；
每周或每月的短期租约；
房东不得擅自更改租约期限或者加租，也不能在租约到期前要求房客搬离。
3. 更改书面合约：
双方同意的情况下，在签字前可以对合约进行修改（删除或补充），在更改处需注明各自姓名缩写。
4. 租客提前退房：
一般不能提前退房，除非房东同意。一旦租客签署了长期租约，租客就要承担整个租期的租金，即使租客提前搬走，房东仍有权要求租客支付所有租金。
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5. 其他费用：
签署合约时，房东有权要求租客预支最后一月的房租、押金、清洁费和信用背景调查费。在搬走前，如果房屋设施在居住期间有所损毁，租客自行修缮，则可以取回押金。在加州对押金数额也有所限制，未带家具的房子，押金不应超过2个月的月租，有家具的房子，不应超过3个月的租金。
6. 担保人：
如果租客拖欠或不付租金，房东可以找担保人负责。
7. 续约：
租约可以规定合约是否自动续约，如果合约没有此类条款，租期满后房东依旧接受租金，则视为按月租延续。
四、美国房东，出租房屋时应该如何筛选优质租客？
筛选优质租客的关键便是尽可能了解租客更多的信息，来综合判定租客的信用情况，租金支付能力等。
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房东有权询问的问题：
社保号：社保号可以让房东查到房客的租住史，但由于社保号非常重要，房东必须保密。如果租客不提供社保号，则必须提供全名以及生日，房东还可以要求房客提供银行信息，通过信用报告机构查询租客信用记录。
有几人将与房客一起生活，叫什么名字
房客在哪里工作
房客的收入有多少
是否养宠物，都是什么宠物
是否会经营家庭式生意
可否查询房客信用
房东无权询问的问题
房客是否单身，已婚还是离婚
种族背景
有几个孩子，是否打算再要孩子
朋友、家人是否会访问
参考阅读：
美国出租房屋获得高收益，美国房东要知道的四件事

美国房东出租房屋，出租收益率怎么算？

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