青岛房价罕见上涨，这是青岛楼市要崛起了吗？

容我哈口水，压压笑意！！

快别嘲笑青岛的房价了，青岛的房价像开春的大白菜。

共有产权房把未来至少三到五年的房产刚需消费完了。

引进人才吗？一年引进不到十万人，且城区极少。

改善住房的刚需？限价政策一直没有松口，五年前买老破小的，现在反而不敢动弹了，孩子小，说不定马上上学，老破小学校资源丰富优质。同区位的大户型钱袋子不松快。

外来务工人员？十个拔不出一个买的。农村有房有地，生活成本低，钱不少挣，特别疫情期间，大家绝对认识到了家中有地的重要性。

我是想不起来哪一类可以做大客户消费群体。

四九了，天还是冷飕飕的。

期待明年春来到！

2020年青岛的楼价会是什么样子？

虽然作为坚定的房价看涨派，但是对2020年的房价，我的看法还是很坚定的：持平，微跌。

下一轮上涨，个人估计会出现在2022-2023年，甚至更久。而且还会跟之前一样，暴涨、翻倍。这里先立个flag，下面说原因。

第一，2016-2018年，刚涨过一轮，虽然在国家、青岛市的政策控制之下停止上涨，但目前房价收入比依然处于高位。

我在很多回复里都说过，中国的房地产实际上是通货膨胀的接盘侠，是M2的蓄水池。衡量中国房地产是否存在泡沫，关键要看当地的房价收入比。而从90年代房改，住房市场化开始，青岛市的房价收入比一直都是2-4之间，也就是2-4个月社平工资买1平方米房子。

个人算出来是青岛房价收入比围绕一个略低于3（2.7-2.8）的数上下波动。可能数据来源不同算出来的数值会有不同，但不影响上一句话的结论。有心可以自己算。

房价收入比20年来没有大的变化，意味着“房价虽然涨的快，工资上涨也不慢”，二者基本上是你追我赶的。

房价自从2018年高位转向，到目前跌去20%左右，但相比2015年，房价收入比明显依然处于高位。所以，我的判断是房价依然会横盘震荡，略微调整。

第二，房价不是国家出政策的当天就开始上涨的。市场会有一个反应时间。就我的观察，可能要有半年-1年。

譬如说，国家2014年底就推出主要城市地产去库存政策了，而房价上涨从2015年底才开始。2017年时候国家的政策已经是严厉打压了，众所周知青岛的房价一直涨到2018年下半年。

所以现在国家、青岛市对限购限贷政策并未有任何放开的前提下，2020年青岛楼市有大变动的概率基本上不存在。

一句话，就算现在政策转向，等到市场做出反应，也至少是2020年底了。还是没得大变化。

作为政策制定方，上面一方面不能容忍富人拿办厂、经商、科研的钱投入房地产——这叫房地产侵蚀实体经济——另一方面，对于房地产带来的水泥、钢铁、建筑、家装、电器等行业的发展和就业需求，亦不能视而不见。

这就决定了，政策的制定一定是阶段性的，有张有弛。有些时候刺激，有些时候打压。

综上所述，对于青岛的房价，我个人判断，认为在青岛社平工资达到9000-10000元的时候才有可能开始下一轮上涨。社平工资达到8000元之前，房价大概率是涨不动的。但是之后怎么样，就很难说了。

讲到这里，作为刚需，投资客，是否出手，何时出手，相信大家心里也就有秤了。