惠州的房价未来怎么看？

我是一个在售楼处工作了8年的售楼员，一直在惠阳大亚湾卖房子。说实话惠东靠海的房子二手房真不好出手，惠东的海景房就从碧桂园十里银滩开始炒作起来的，最早一批是2012年9月开卖，当初请的如日中天的汤唯做的代言人，全国各地广告头条都是惠东的碧桂园十里银滩。

从那几年开始全国各地的人都来惠东投资海景房、海景公寓，当然买得最多的还是深圳客户，毕竟当初十里银滩的销售冠军都是从深圳某售楼部挖过去的。惠东的旅游市场一旦打开，各大开发商都在惠东拿地开发，其后几年，陆陆续续更多的海景楼盘出现。在惠东，海景资源一点也不稀缺。因为惠东有3200平方公里的海域面积，218公里的海岸线。

惠东靠海的房子一般都是买来投资的，买好了，交给各大大小小的酒店包租管理，旺季能有几千不等的收益，淡季会少一点。本地人一般都有自建房，买海景房的少，所以刚需少。你想出手的话还是有点难度，如果拿在手上持续有收益的话，就持续持有吧。如果真想卖的话，就降价出售吧。建议多去现场跑跑看看。

珠海房价会下跌到1900元一平吗？

这个不好说，当前珠海的二手房均价大概是21000元/平米，从2018年8月份开始这个价格已经横盘将近一年了，珠海作为珠三角的重要城市以及粤港澳大湾区的重要城市，房价自然有其坚挺的基础，同时也受到深圳和广州的深刻影响。

1、珠海的房价受到深圳的影响深圳是珠三角城市群的房地产市场的方向标，深圳房价走势深刻影响着周边的城市，包括珠海，在楼市是竞争关系又是补充关系，说是竞争关系是因为深圳天然的少地，这个是深圳发展过程中巨大的障碍，城市空间拓展不足就无法容纳足够的人口，这自然就限制了深圳进一步发展的野心，在解决土地方面深圳是想尽了办法，合并、围海造田、旧城改造等等可用的手段全都用上了。

深圳的机会自然是比珠海要大多的，发展前景也大，一个人去到了珠海自然也可以去到深圳，但是深圳的房价要高得多，深圳的房价越高，原本想在深圳置业的人群自然是要选择周边的城市，即便是加上限购以后，被限购政策挡在购房之外的人也会选择在周边城市购房。

所以在2014以来深圳的房价开启了上涨的周期，到2017年结束，深圳的房价达到高点之后被限购了，购房的需求和资金逐渐流向了周边城市，东莞、惠州、珠海都是受其影响的区域城市。

对珠海房价的影响除了自然产业发展和经济发展前景以外，最大的恐怕就是深圳这个城市了，如果深圳在土地供给方面取得突破，深圳的购房需求能够被满足，那么溢出的需求会大大减少，珠海的房价也会稳定很多。否则深圳持续限购，这种未被满足的需求总会想办法在周边城市满足了。

2、珠海本身的限购政策从2018年初开始珠海的限购加强了，很多具有购买的能力都被政策挡住了，这为珠海正在上升的房价消除了动力，珠海的房价也在2018年8月份达到了高点2.2万/平米，经过一年的发展始终横盘在2.1万/平米，从最高点的下降幅度大概是4.5%。

如果深圳的房价要回到1.9万/平米，那么在当前2.1万/平米的基础上要下降2000元/平米，大致就是降价10%，这个幅度大不大？其实也不大，从房价的短期高点计算，房价回落5%、10%都是正常的，甚至是15%也可以说得过去。

珠海本身的经济实力摆在那里，地理位置也优越，环境优美，况且目前珠海还是被限购的城市，限购本身就意味着本地区的需求多于供给，需求未被满足，如果一旦限购松绑，那么珠海的房价是有上涨动力的。

我个人更倾向于珠海的房价不会回落到1.9万/平米，当前的价格位置已经让有松绑的迹象了，如果真的回落到1.9万/平米，在这之前就采取措施稳住房价了。珠海的需求被限制了，房价能够稳住取决于政策的力度松紧已经政府的调控目标。

3、珠海的经济实力不容小觑2018年珠海的GDP是2914亿元，增速8%，经济体量虽然不大，但是增速还是很高的。珠海GDP总量较小的原因是人口不足，2018年常住人口只有189万人，比上年同期增加12.6万人，占总人口比例为6.7%，这个数据足以显示出珠海的吸引力。新增人口占常住人口总数的6.7%这个比例是相当高的，全国也没有几个城市可以做到。

珠海的人口不足导致经济总量不大，但是人均却很高，2018 年，珠海市人均 地区生产总值达 15.94 万元，按平均汇率折算为 2.41 万美元.

同时小学生招生人数也增长强劲，2018年小学招生 3.26 万人，增长9.0%，小学生招生人数是一个更加客观的数据可以衡量当地人口流入情况，2018年全市共有各级各类普通学校(包括幼儿园)招生 14.04 万人，比上年增长 13.9%；

相比常住人口的统计数据（因为是取样调查，存在误差），学生的招生人数更加真实和全面都是教育局统计的详实数据，其中又以小学生入学人数更为准确。

总结：珠海的经济基础较好，人均水平高，房价是否能够降到1.9万/平米，这个要看调控的目标和政策的松紧程度，但是从长期看个人认为是不会的。珠海的房价依然是看涨的。