美国如何造就二战后60年房地产牛市？

现代历史上战况最惨烈、涉及范围最大的战争——二战就像是对美国经济火上浇油的风箱。工业、航空、医药、电子和原子能发展加快；战争期间，需要几年才能进化的东西需要几个月的时间，结果美国国民经济繁荣了。1940年战前的国民生产总值刚刚超过1000亿美元；到1955年，它增加了两倍，达到3100亿美元。普通美国人，在战争的恐怖之后，正享受着无与伦比的经济安全。

遵循二战的超现实图像，这个国家迫切希望回归安全，实现美国梦——找工作，买房子，结婚和养家。

进入1950年，整个房地产市场——零售、办公、工业和酒店——都进入了一个由被压抑的需求和飙升的经济点燃的持续增长时期。战后几年出现了两个明显的趋势。一是大部分人口迁移到新形成的郊区，这是由高速公路网络的扩张支撑的——郊区化。这十年另一个引人注目的房地产故事是住房，或者更准确地说，是缺少住房和房地产行业对短缺反应缓慢。

几十年前，美国从农村社会向城市社会过渡。随着城市的扩张，高地价和人群说服了人们和商业界寻找更便宜、更适宜的房地产替代品。第二次世界大战后，市中心的城市正在崩溃。多年后，城市发展蔓延到郊区。1956年联邦公路法加强了汽车拥有的普及和高速公路系统的发展，推动了这一举措。这种趋势一直持续到今天，城市越来越多的人口流失到城外更开放、更清洁的土地上。

在20世纪50年代，郊区的土地价值快速增长——在一些主要的郊区社区高达3000 %——而人口增长了45 %。20世纪50年代，几乎三分之二的工业建设发生在城市以外；郊区的住宅建筑占总建筑的75 %,令人吃惊。

住房短缺到20世纪40年代中期战争结束时，住房明显严重短缺。美联邦政府意识到了这种情况，并通过了1949年《住房法》，该法的部分目标是:“每个美国家庭都有一个体面的家和合适的生活环境。”

有一些实质性的障碍需要清除。随着房地产业把所有注意力都集中在战时的努力上，私人开发活动很少。住宅开发集中在与国防相关的工厂和工厂周围。新建筑的缺乏与大量退伍军人重返平民生活相结合。从20世纪40年代中期到20世纪50年代初，几乎有1100万男女退伍。

退伍军人有权获得政府担保贷款，这些贷款首付要求低，期限30年，他们已经准备好并能够购买住房。平民也有很好的购买条件。家庭收入达到历史最高水平，大部分家庭在战争期间都存了钱，数十亿联邦资金被分配给房利美和联邦住房管理局的项目。

然而，显而易见的是，房地产行业甚至没有能力对难以置信的需求做出反应。房地产业支离破碎，效率低得可怕。战后，美国人没有直接经历建筑业的稳步增长，而是忍受了房价和公寓价格的急剧上涨。《财富》杂志称房地产行业为“资本主义遗忘的行业”。

一种新的住房产业模式雷曼兄弟是该国应对住房短缺的最强有力的武器。他们建造房屋的方法和途径，当在全国推广时，让无数中产阶级家庭掌握了美国梦。

雷曼生产的产品并没有让每个人都满意。一位批评家说，“小雷曼住宅是美国的郊区，被简化为逻辑上的荒谬...这只能以本不应该存在的短缺和整个行业无力自我改革为借口。”不过，“小雷曼屋”对这个行业有着强大的影响。以雷曼为榜样的资本充足的大型住宅建筑的最终出现，导致了一代人居住的住宅建设热潮。到20世纪50年代末，美国全国至少有1500万套住房正在建设中。

雷曼兄弟对房地产并不陌生。自20世纪20年代末以来，他们一直在开发住宅物业。父亲亚伯拉罕·雷曼是一名律师，在大萧条时期不得不取消许多抵押贷款的赎回权。取消抵押品赎回权后，有一处房产没有出售，所以父亲和他的两个儿子威廉和阿尔弗雷德在上面盖了一栋房子。两个年幼的儿子在毕业前离开大学后，三人的努力就像滚雪球一样越滚越大。威廉当时说他“想赚很多钱”，阿尔弗雷德只是告诉院长学校没有其他东西可以教他。

雷曼公司在相对较短的时间内建造并出售了600套豪华住宅，到美国加入第二次世界大战时，又建造了2000套。像战时的大多数工业一样，雷曼公司为美国工作，在弗吉尼亚为海军建造了近2400个单元房。与雷曼在私营部门建造的豪华住宅不同，如果他们想盈利，这些单元需要稍微不同的方法。用于重组整个行业的低成本大规模建筑技术正在形成。

战后，雷曼为美国海军建造房子。从1946年到20世纪60年代初，他们建造了三个住宅小区，总计超过17000套住宅。在生产高峰期，一天内完成了30栋房子。生产水平几乎跟不上需求；在需求高峰期，一天之内就签订了1400份雷曼住宅合同。

这种生产水平是通过转移本世纪初首次使用的装配线方法实现的。这对兄弟被称为房地产业的亨利·福特。斯巴达式的住宅与他们早期建造的豪华住宅相差甚远，但简单性使他们能够将这个过程分解为26个步骤。

卡车在每个地点停下来，卸下同样整齐捆绑的物资:木材、管道、钉子、木瓦。土方工人出现了，挖掘管道，随后是执行单一施工阶段的工作人员。当他们完成后，他们搬到了下一栋房子。产品不是沿着装配线移动，而是沿着装配线移动到下一个产品。大多数装配线由分包商组成。所有的工作人员都是经过谈判才被聘用的，而不是经过投标过程。雷曼也使用非工会劳工，这在当时几乎闻所未闻。关于工会，威廉·雷曼说，“我不反对工会，我只是认为没有工会我们可以更快地盖房子。”

雷曼竭尽全力控制成本。为了控制木材成本，他们购买了林地，并在西海岸建了一个工厂。这些年来，据估计他们节省了高达40 %的木材。

尽管他们很节俭，但很少有人能指出他们社区的劣质工作。他们没有使用便宜的材料，而是想出了非常规的方法来建造昂贵的房屋。雷曼家没有地窖；它们建在辐射热的混凝土板上。墙是用岩板代替灰泥建造的。地板是石膏做的，而不是昂贵的硬木。

尽管雷曼在提供住房方面做出了显著的努力，但并不是每个人都留下了深刻的印象。这些社区受到了来自各个方面的批评，包括建筑师、社会学家、上层阶级——甚至是普通人。他们的相同和简单让一些人称他们为“未来的贫民窟”。社会学家甚至开始抨击，指出经济和社会方面的相同之处。

在早期，这是部分正确的。这个社区主要由中产阶级退伍军人或职业家庭组成，每个人都是白人。然而，到20世纪50年代末，第一个雷曼社区拥有了第一个黑人家庭。经过一段时间愤怒的暴民、燃烧的十字架和无数的威胁，第二个黑人家庭搬进来了。不久之后，种族主义的外在迹象消退，完美的小社区恢复了郊区的宁静。随着家庭搬出去，新家庭骑自行车进来，这个城镇的同质性发生了变化，以反映更平衡的人口。

这些社区被称为“有孩子的女生联谊会”、“军队生活的世俗版本”、“有钱的俄罗斯”和“有视野的子宫”就连支持者也承认它们并不漂亮，居民们喝了太多鸡尾酒后，确实时不时地摇摇晃晃地走进了错误的门。

但是，迷失在社会学研究和上流社会的便便中，事实仍然是人们喜欢他们的雷曼住宅。这些人，其中许多是退伍军人，很高兴能在城市的肮脏和拥挤中成为房主。长岛雷曼两兄弟提供的美国梦。

继住房到郊区住房并不是唯一在城市之外繁荣发展的财产类型。在城市中繁荣发展的房地产组织现在希望将他们的知识输出到不断扩张的公路系统沿线新形成的社区。

早在20世纪20年代，零售业就跟随早期郊区社区的零星发展。但在20世纪50年代，与发达社区没有直接联系的区域性购物中心开始出现。西雅图郊外的购物中心被认为是其设计和位置的突破。店面被反叛性地指向远离大型停车场的中央露天步行街中心。1954年，购物中心作为这种新设计的最大购物中心建成，并在底特律郊区开业。到1956年，负责北国设计的同一个建筑师在明尼阿波利斯郊区的爱丁堡制造了第一个封闭、有空调的购物中心。新购物中心在名字方面缺乏创造性，但它们用新的方法从消费者身上掏走了钱。单层商店让位于多层超市。成为美国标志的种子（沃尔玛）已经播下。

重工业和制造业也沿着新公路从城市的高价土地悄悄向郊区发展。卡车运输在很大程度上取代了货运火车，成为工业的首选运输方式，工业和研发园区在郊区新形成的交通枢纽中激增。达拉斯的特拉梅尔·克劳公司和波士顿的卡博特和福布斯投资公司成为仓库和工业地产开发领域的行业领导者，先是在各自的地区，然后在美国全国范围内。

从20世纪50年代开始，酒店和汽车旅馆也开始走向郊区。到目前为止，城市地区以外的住宿很少。大多数酒店要么位于度假区，要么位于城市中心。20世纪20年代，在城市界限之外有“路边旅馆”，为那些乘坐新型汽车旅行的人提供住宿，但这些旅馆几乎都是小规模的，妈妈和流行服饰。“破旧汽车旅馆”一词是在20世纪50年代创造的。

1952年，假日酒店“酒店庭院”用一种对家庭友好、更干净、价格适中的替代路边汽车旅馆的方式清理了郊区的路边。假日酒店并不是唯一一家为消费者提供更体面的城外住宿的酒店。很快，多年来专注于这座城市的大型酒店公司也跟随了这一趋势。华美达和霍华德·约翰逊也追随美国不断扩张的道路，到了20世纪50年代中期，汽车旅馆房间的供应已经超过了旅馆房间的总量。随着备受尊敬和知名的运营商进入市场，这一资产类别的投资变得更加突出。综合各种原因，为美国战后房地产多年发展奠定了基础。