迅速恢复未来可期 但是密切追踪三个关键环节

施罗德投资管理方法（上海市）有限责任公司 首席投资官 公募基金业务流程（筹）安昀

时下，投资人针对在今年的行情好像已经达成一致。对于我们来说，从中国现行政策目标和关键、经济与公司盈利部位、短中后期经济发展趋势与国际资金运作等方面来讲，销售市场回暖的趋势较为确立。但是这里有三个关键一个点很值得密切跟踪关心，并由此来判定增长的趋势的现象。

第一，刚需里的居民收入和服务行业能不能平稳恢复。我们自己的结论是，预估短期的购买（上半年度）恢复是相对来说很明确的，但再往前面看，交易恢复可能会有点取决于房地产业销量和房价的回暖及其经济回暖的幅度。

交易大体上受三个条件的限制：收益、消费倾向和场景。最近几年因为新冠危机所引发的经济发展调节促使居民收益受到一些危害，可是居民负债表并没有遭受实质上的危害。反过来，考虑到金融理财产品的提现和提前还房贷等情形，2022年居民储蓄还同期相比多增了6500多亿元。伴随着出行政策的改善和社会经济回暖，消费倾向和消费模式也将获得显著修补，居民收入与服务有希望回暖。从前的一个月中主要有两个我国传统佳节日：新春佳节和元宵佳节，这是一个很好的观查交易恢复的窗口。不论是酒店餐厅、交通出行或是节假日日里的生态公园、大型商场和休闲娱乐会所，关注度升高水平均超出预算。继续看，随着国内出境旅游现行政策的改善以及国际航班班次的提高，出境旅游有望逐步恢复，整体上的交易恢复幅度有希望再上台阶。但是，交易恢复的连续性会较各地遭受房地产业恢复和经济回暖状况产生的影响，必须密切关注。

第二，房地产业销量和房子价格能不能企稳回升。对于我们来说较为还有机会不久的将来好多个月见到房地产业销量和房价的企稳回升，从而带动房地产业有关的购买与服务，并改善居民负债表，进一步拉动消费。

从春节后两个星期的数据来看，销量和房子价格都出现了明显的摆脱时节发展趋势的提升。从房产交易平台发布的房地产经纪人景气指数和房产交易中心网签数据等都能看到这一点。对于我们来说这也许是销售市场开始复苏的征兆，但还需更长的时间的数据测试。从历史来说，房子价格房屋销售量是呈较显著地正向关系，而房价的决定性因素含有比较大比例与贷币松紧度水平相关。现阶段尽管货币政策描述并没有比较宽松，可事实上银行贷款业务扩大的想法比较大，市场流动性比较比较宽松。全国各地还在“因城施策”下逐渐释放压力限购限贷的前提条件。对于我们来说后面伴随着这种各项政策进一步发醇，较还有机会在二季度见到房子价格和销售量进到反馈调节。此外，中国国民的资产负债表中约67%的那一部分是房地产业，因此房地产行业的稳中有进针对居民利率效应至关重要。假如后面房地产业进到恢复安全通道，那样都将改进居民负债表，从而进一步拉动消费和服务业的恢复。

第三，国际性资产加配中国资产的幅度节奏。我们自己的结果就是这一中后期发展趋势不会改变。短期内可能会受到止盈止损等多种因素的侵扰，但是由于美国利率顶端在望，上半年我国恢复欧美国家衰落的趋势比较确立，再加之我国市场估值仍具有诱惑力，对于我们来说国际性资产也将再次增配中国资产。

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