南京4幅重要地块未破最高限价, 你怎么看？

（1）之前的金辉白马云著，楼面价23017元/㎡，本次的4块地最高限价都是2.3万/平以下，这是一种防止地价被打破的“设置”，南京很讲政治；

（2）从本次土拍来看，如此优质地块也未触及最高限价，可见房企普遍谨慎，“爆冷”是有点的，除了有的地块太小之外，顾虑点可能在于江北目前严防死守的3万红线限价，另外，也在顾虑大环境背景，对2019上半年拿地积极的房企在融资方面有所约束。这造成了犹豫；

（3）1.8万地价，还是2.3万地价，并不直接影响到最终售价。毕竟最终市场能接受的售价要看地段和产品价值。香港置地当初的地价也不到1.8万，但依然能卖出3万，且受追捧。而2.2万的非核心区地王，卖3万还不到，去化还很一般。因此，地价-房价的关系，本质上要看地段，而不是表面的拿地价；

（3）核心区地价基本都到了2万左右的水准，本身也不低。但江北核心区每次拍地的节点都在“不太好”的时刻，非核心区倒有时倒在狂热时拍地，单价很多在2.2万、2.3万，而核心区的拍地往往都不高，2万以下。是的，这也造成了很有意思的江北地价倒挂！目前核心区二手房普遍在3.5万~4.3万之间。当然，核心区房价整体突破4万，这个可能性短期较低。要看建设推进的速率，尤其4号线、金融中心等重要资源的堆叠，对核心区房价和区域认同度极为重要；

（4）老百姓认为江北核心区荒，发展不太快。主要是基于状态表象，比如地铁、大楼、住宅、成片功能区的观感，但实际上，江北新区的发展是比较快的，产业（芯片等）落地、新金融创意街区、地下城建设等，已经很快了。只不过复杂建设需要规划、施工的周期。

未来的江北核心区，不是方向性的第一层级问题，而是节奏和速率的第二层级问题。

毕竟，罗马不是一天建成的。地价跌宕起伏，冷冷暖暖，不碍大格局与趋势

1、全国城镇化流入人口逐年放缓，年净流入人口的减少降低住房需求；

2、随着常住新增人口的放缓，新增住房预期持续降温，根本上扭转住房供需关系，造成土地拍卖价格持续降温。

3、国家队房住不炒、限制资金流入的政策，更是釜底抽薪！