负债率不断攀升房企整合路在何方？

最新统计显示，已披露年报业绩的63家上市房企负债合计超过3万亿元，同比增长幅度达34%。2017年，63家上市房企的平均负债率为78.6%，比上年上升1.9个百分点。其中，有18家资产负债率超过80%红线，占比超过29%。

房企负债率不断攀升，意味着风险不断加大。近两年来，房企都在想方设法地通过各种渠道筹集资金，以缓解资金紧张的矛盾。过去从银行贷款方便得像从自己口袋掏钱，现在已经明显收紧，信托等融资手段也受到严格约束，无法再像过去那样大规模融资。一部分房企把融资的目标转向了境外，但对于一些规模不大、市场影响力和信誉都不太过硬的房企来说，此路也颇不畅通。无奈之下，少数房企只能求助于地下金融组织，从而让风险进一步扩大。

房企出现负债率攀升，与楼市低迷有关，而市场之所以低迷，除了受调控影响外，也与房企前些年过度高价拿地，土地成本过高，导致商品房建设成本太高有关。面对调控持续收紧，很多房企想通过降价来回笼资金，但这又可能导致亏损；而为了保证不亏损，有的房企捂盘惜售，结果捂的时间越长，亏得也越多。房价在调控之下上涨基本停止，财务成本和管理成本不断增加，不少房企难以维持资金正常运行，资金链越来越紧也在所难免。

在房地产行业，一向是资金实力决定土地谈判能力，融资能力决定市场竞争能力，谁能在市场融到资，谁具有强大的资金实力，谁就能在拿地、经营、价格等方面拥有更大的话语权、决定权、影响力。那些规模较小、实力不强，尤其是资金实力和融资能力不足的企业，显然难有较大的话语权。如此情况下，房地产领域会不会迎来一场整合之风，就值得关注了。

前几年也曾出现过类似情况，很多人认为房地产会掀起一场整合之风，甚至最终出现几家超大型房地产开发企业垄断市场的格局。然而整合并没有发生，除了少数小企业关门，其他房企基本没有变化。主要原因在于，前几年市场的波动，特别是房价持续上涨，让房企有了生存的空间和条件。眼看有的房企不行了，房价却上涨了，市场需求也增多了，于是这些房企缓过气来了。而现在，这一轮调控仍在进行中，市场的变化特别是房价持续上涨的条件并不存在，房企要想活下去，必须有足够的资本做支撑，有足够的资金做保障，有舍得赔钱的心理准备和条件。

从企业的角度讲，当然不希望资金链断裂、企业破产，因为这将令投资人遭受重大损失。从银行的角度讲，也不希望看到房地产企业资金链断裂，因为很多开发企业的大部分资金来自于银行，企业有个风吹草动，银行也随之风险大增。从政府的角度讲，同样也不希望出现房企破产的问题，因为没有一家房企不是“绑架”着一批企业，一家企业出事，其他企业也要跟着受累，肯定不是好事。

众所周知，房企发展有三宝“高杠杆、高负债、高周转”。

有了这三宝，不少房地产企业搭上了东方快车，积极发展，成功地在国内房地产市场占据了一席之地。

不过，现在这招似乎不管用了。

自国家提出“房住不炒”以来，一系列调控房地产市场的措施相继出台，融资一再收紧。

近日，有媒体报道，央行和住建部于8月20日起已经召集12家房企约到北京面谈，而此次沟通的内容就是融资新规。

01 监管新规内容 三道红线、四档管理

据悉，为控制房地产企业有息债务规模，监管部门出台了房地产融资新规，并设立了三条红线和四档管理。其具体内容如下：

红线1：剔除预收款的资产负债率不大于70%；

计算公式：剔除预收款的资产负债率=（负债总额-预收款）/（资产总额-预收款）

解读：由于目前的预售模式，开发商在开始建房之前，会收到购房的定金和首付等款项，形成预存款。

虽然这些资金属于房地产企业的资产（这将降低资产负债率），但实际上它们“不是自己的钱”，因为会在以后花掉。因此，剔除这些资金后，资产负债率更能真实反映房地产企业的负债情况。

红线2：净负债率不得大于100%；

计算公式：净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益>100%

注：合并权益是指合并报表中的权益总额，包括永续债和少数股东权益。

解读：如果指数大于1，意味着股东权益不足以偿还债务和利息，这就蕴含着巨大的偿债风险。

红线3：现金短债比率不得大于1倍

计算公式：现金短债比=非受限现金/短期债务<1

解读：非受限现金，顾名思义，就是用途不受限制的资金。如果这部分资金少于短期债务，则意味着企业可以自由分配的余粮全部要用于还债，同时受限的资金不能随意使用。这说明企业有很大的现金流压力。

三道红线，分别对应着长期风险、整体风险、短期风险，是对房企融资端的精准调控。

而根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业又分为“红、橙、黄、绿”四挡。

红色档：三线全触，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得新增有息负债；

橙色档：碰到两条红线，负债年增速不得超过5%；

黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%；

绿色档：即使三个指标都合格，负债年增速也不得超过15%。

目前，新规的真实性已得到不少业内人士的确认，但尚未收到具体文件。

不过，很明显，新规是针对高负债的房地产企业，定向打击。

02 监管新规的影响 融资 拿地 企业

虽然受到疫情的影响，让很多房企的日子都不太好过。但是疫情后期房企拿地热情不降反升。据统计，2020年前7个月，全国100个大中城市土地成交金额22040.4亿元，较去年同比增长15.5%。土地成交计划建筑面积37804万平方米，同比增长14.4%。

而从上半年融资环境来看，2020年的前7个月，房地产企业债权融资规模达到5606.61亿元，较去年同比增长2.75%。

所以，可以预想的是监管新规一旦落地，融资将会趋紧，而土地也会降温。

那么，监管新规落地对于房企又会有哪些影响呢？

如果从“三道红线”的监管准则来看，中小房企受波及程度要远大于规模房企。

据数据统计，营业收入在100-300亿元之间的企业“踩线”最多，共有11家企业踩上“三道红线”。

另外从营业收入前100强企业分析来看，在“安全-绿色”档中共有14家国有企业和7家民企，4家外企。

这也意味着，新规一旦落地，可能会加速行业的洗牌，而企业分化也更为明显。

03 企业应对之道

一旦监管新规落地，如何应对当前“艰难时刻”成了所有房企不得不思考的问题：

放缓拿地节奏，减少开支

一旦监管新规落地，房企资金压力会陡增，所以对于地块的选择要更加精确，避免高价地块和高溢价地块，减少开支。

放快销售回款，回笼资金

收到疫情的影响，今年房企的销售已然不乐观。一旦新规落地，“抓销售、促回款”将会成为很多房企在今年下半场的主旋律。

创新融资方式，拓宽渠道

一旦新规落地，融资环境将会格外紧张，所以加强与金融机构的合作，拓展多元化的融资渠道迫在眉睫。当然，选择通过拆分物业上市，也不失为一种新的资金来源。