如何通过房地产金融来调控房地产的过快增长

　　早在上世纪90年代初，针对我国东南沿海地区和部分大城市曾有过房地产过热甚至形成的“泡沫”的状况，国务院1993年8月16日批转了当时的国家计委《关于加强固定资产投资宏观调控具体措施》的通知，这是国家首次利用包括金融工具在内的手段对房地产市场进行调控。自从去年以来，在经济学界、房地产界以及政府决策部门间爆发了一场关于中国房地产市场是否存在泡沫的大讨论，而且这场讨论也引起了高层的关注。2003年 1月，中国人民银行领导在人民银行分行长会议上指出，国务院领导对一些地区和城市出现房地产过热现象表示了关注：“运用何种工具，掌握何种尺度来进行化解，已经是罢在我们面前的紧迫问题。”Q)2003年6月13日，中国人民银行颁发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，标志着国家以金融工具为手段，对房地产市场新一轮宏观调控的开始。 　　房地产开发的资金结构有很大的不同，银行房地产信贷资金风险的构成也不一样。从开发投资的资金结构来看，1997年以前，房地产投资开发市场中银行贷款占到了 60％甚至70％的比例，但目前银行对开发企业贷款只占23％左右，居民购房按揭占40％左右。尽管两者之和银行贷款也占投资的60％--70％，但银行给开发企业直接贷款的比重大大下降，定金、预收款和按揭款成为房地产开发的重要资金来源。1994年在国内才出现第一笔住房按揭贷款，而到2002年末，个人住房贷款余额已高达8258亿元。这意味着银行给开发企业直接贷款承担的风险相对降低，但居民购房按揭贷款的风险增加了。因此，居民购房按揭的风险则成为银行房地产信贷的重要风险。 　　积极有效的金融手段，可以更好调整利用、完善信贷程序，可以有效的控制资金流向房地产行业的结构和具体数量，从而达到以金融控制房地产发展的目的。

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